“我認(rèn)為，整體上操作性差，回避了絕大多數(shù)問(wèn)題，該具體化的未具體化，有為制定而制定的傾向，能發(fā)揮的作用極為有限。”本月15日，國(guó)務(wù)院法制辦公佈《不動(dòng)産登記暫行條例(徵求意見(jiàn)稿)》，在省人大法制委員會(huì)副主任委員、權(quán)威民法專(zhuān)家劉克希看來(lái)，這項(xiàng)與老百姓利益密切相關(guān)的徵求意見(jiàn)稿，本應(yīng)引發(fā)熱烈討論，卻接連幾日鮮有發(fā)聲，就連一向熱絡(luò)的法學(xué)界也集體“失聲”。昨日，他透過(guò)揚(yáng)子晚報(bào)，表達(dá)了對(duì)徵求意見(jiàn)稿的意見(jiàn)，並提出了具體建議。

　　建議1：“兩證合一”

　　在房産證中註明土地使用權(quán)期限即可

　　“我建議，第四條中應(yīng)增加一款，明確房屋所有權(quán)證、建設(shè)用地使用權(quán)證‘兩證合一’。不合一就不是真正的統(tǒng)一。”劉克希認(rèn)為，沒(méi)有統(tǒng)一登記之前，老百姓要跑兩個(gè)部門(mén)，交兩套資料，繳兩次費(fèi)，領(lǐng)兩個(gè)證，“對(duì)老百姓來(lái)説，我就是一套房子，有一個(gè)房屋所有權(quán)證，我認(rèn)為就可以了。這個(gè)問(wèn)題不應(yīng)回避，應(yīng)該做出明確規(guī)定。”

　　劉克希解釋?zhuān)^“土地使用權(quán)”，完全是人為計(jì)算出來(lái)的，誰(shuí)能確定“土地使用權(quán)”的具體位置？因此，只要在房屋所有權(quán)證中註明土地使用權(quán)的期限即可，絕無(wú)必要專(zhuān)門(mén)另發(fā)土地使用權(quán)證。

　　“這也有利於避免房、地分離，可以有效防止買(mǎi)賣(mài)、抵押等法律關(guān)係中欺詐等各種糾紛的發(fā)生，也有利於類(lèi)似糾紛的處理。”他給揚(yáng)子晚報(bào)記者舉了一個(gè)例子，有的當(dāng)事人領(lǐng)了房産證，故意不領(lǐng)土地使用權(quán)證，然後拿房産證去銀行貸款，貸款還不了。他就説他抵押的僅僅是房屋，不包括土地，因?yàn)樗约簭膩?lái)沒(méi)領(lǐng)過(guò)土地使用權(quán)證，怎麼會(huì)抵押給你呢。

　　“有時(shí)候，房子不值錢(qián)，地值錢(qián)，這樣的話就是房子抵押了，地沒(méi)有抵押，這種糾紛是很多。‘兩證合一’就不會(huì)有這個(gè)問(wèn)題。”劉克希這樣向記者表示。

　　建議2：當(dāng)場(chǎng)辦結(jié)、發(fā)證

　　提高效率，防止“權(quán)力尋租”

　　劉克希認(rèn)為，徵求意見(jiàn)稿中關(guān)於“5個(gè)工作日內(nèi)”才決定是否受理、“30日內(nèi)”才“辦結(jié)不動(dòng)産登記手續(xù)”的規(guī)定，效率過(guò)低，一副“官僚作派”，為“權(quán)力尋租”留下伏筆。他建議“區(qū)別情形，至少明確規(guī)定房屋所有權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)登記以及抵押權(quán)撤銷(xiāo)、滅失等登出登記材料齊全的，應(yīng)噹噹場(chǎng)辦結(jié)、發(fā)證。”

　　“這條規(guī)定，某種意義上是要先進(jìn)的地方向落後的地方看齊、效率高的地方向效率低的地方看齊。”劉克希説，以南京市房地産交易登記中心大光路分中心為例，無(wú)論是産權(quán)交易還是抵押、變更登記，只要材料齊全，通常情況下一小時(shí)之內(nèi)就可以當(dāng)場(chǎng)領(lǐng)證。辦土地使用權(quán)證，半小時(shí)到一小時(shí)，也可以當(dāng)場(chǎng)領(lǐng)到。“多年的實(shí)踐證明，這完全是可以做到、能夠做到並能保證登記品質(zhì)的。”

　　他表示，這種時(shí)間規(guī)定，為“權(quán)力尋租”留下巨大空間。“商業(yè)上，時(shí)間就是效率、金錢(qián)，商機(jī)瞬間即逝，為了辦證或者為了辦證能快一點(diǎn)，那就可能要去找關(guān)係、走後門(mén)，更可能要去使黑錢(qián)、用灰錢(qián)。我認(rèn)為，反過(guò)來(lái)説，當(dāng)場(chǎng)辦結(jié)就沒(méi)有‘權(quán)力尋租’的餘地了。”

　　此外，辦結(jié)時(shí)間太長(zhǎng)會(huì)極大地增加交易風(fēng)險(xiǎn)。尤其是不動(dòng)産買(mǎi)賣(mài)和抵押，在30多天的不確定狀態(tài)中，對(duì)申請(qǐng)人來(lái)説，不僅可能喪失商機(jī)，更可能造成百倍、千倍的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也不利於經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)和整體社會(huì)效益。

　　其他建議——

　　1、工作人員不應(yīng)獨(dú)立承擔(dān)失職之責(zé)

　　劉克希認(rèn)為，徵求意見(jiàn)稿中關(guān)於“不動(dòng)産登記機(jī)構(gòu)工作人員毀損、偽造不動(dòng)産登記簿，或者有濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任”的規(guī)定，與物權(quán)法有關(guān)規(guī)定抵觸。物權(quán)法規(guī)定，“因此類(lèi)職務(wù)行為造成損害的，其後果理當(dāng)由登記機(jī)構(gòu)先全額承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)賠償後，可向造成登記錯(cuò)誤的工作人員追償。”

　　劉克希説，不動(dòng)産登記機(jī)構(gòu)工作人員，顯然是不可能獨(dú)立承擔(dān)如此之重的法律責(zé)任的。“這樣的規(guī)定，將使公民、法人和其他組織的合法權(quán)益失去有效保障，並將極大地?fù)p害公信力。”

　　2、以電子介質(zhì)為唯一合法介質(zhì)

　　徵求意見(jiàn)稿第八條規(guī)定，“不動(dòng)産登記簿可以採(cǎi)用紙質(zhì)介質(zhì)，也可以採(cǎi)用電子介質(zhì)。不動(dòng)産登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動(dòng)産登記簿惟一、合法的介質(zhì)形式。”對(duì)此，劉克希建議應(yīng)由本法規(guī)統(tǒng)一規(guī)定，不要授權(quán)各地規(guī)定，且以明確電子介質(zhì)為唯一合法介質(zhì)為宜。“這樣有利法制統(tǒng)一，防止‘鑽法律空子’，也符合科技發(fā)展，有利降低管理成本。”

　　■提醒

　　老百姓住房，永久無(wú)期限受保護(hù)

　　劉克希想提醒，根據(jù)物權(quán)法149條第一款明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”這一條是物權(quán)法裏面最有利於群眾的一個(gè)制度，老百姓的住房是永久受法律保護(hù)的。“説起來(lái)是70年土地使用權(quán)，70年滿之後不用申請(qǐng)自動(dòng)續(xù)期，實(shí)際上是永久無(wú)期限保護(hù)。”