近期，自住型商品房項(xiàng)目集中入市，給北京房地産市場(chǎng)帶來(lái)了結(jié)構(gòu)性的變化，在拉低整體新房交易均價(jià)的同時(shí)，也拉高了整體新房成交量。但在北京自2010年4月“國(guó)十條”以來(lái)的限購(gòu)限貸政策常態(tài)化背景下，單純依靠自住型商品這種具有“共有産權(quán)”屬性的特殊産品拉低整體成交數(shù)據(jù)，或難以反映真實(shí)的市場(chǎng)情況。

　　自住房集中成交

　　均價(jià)創(chuàng)42周新低

　　7、8月份，自住型商品房集中入市、網(wǎng)簽，給新房市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)帶來(lái)明顯的變化。

　　結(jié)合偉業(yè)我愛(ài)我家(部落格,微博)市場(chǎng)研究院及北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月上旬北京住宅新房網(wǎng)簽量2800套，與7月上旬相比大幅增長(zhǎng)90.1%，比去年同期回落22.5%。剔除保障房和“商改住”房源，新建純商品住宅網(wǎng)簽量為2133套，在自住型商品房集中成交的情況下，總成交量明顯高於7月上旬1473套的新房網(wǎng)簽量。

　　價(jià)格方面，8月上旬北京純商品住宅新房（剔除保障房和商辦改住）成交價(jià)格為20773元/平方米，與7月上旬相比大幅回落17.3%。而這其中，對(duì)於價(jià)格大幅回落起決定性作用的則是自住型商品房?jī)r(jià)低位成交的拉動(dòng)。除了自住型商品房本身價(jià)格平攤整體新房?jī)r(jià)格，入市同時(shí)，也促使剛需盤降價(jià)走量，使整體均價(jià)回落到2萬(wàn)元/平方米左右的低位。與8月同期二手房成交均價(jià)28863元/平方米拉開明顯的距離。

　　新房與二手房均價(jià)形成如此懸殊的價(jià)差，除自住型商品房平攤新房房?jī)r(jià)的作用，剛需盤的平價(jià)及降價(jià)走量也不容小覷。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，8月上旬的最後一週（8.04~8.10），商品住宅成交量?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯回落。在商品住宅成交排名前十名中，定向安置項(xiàng)目恒大城和自住型商品房首創(chuàng)·悅都匯、金隅·匯星苑分別位於第一、第二以及第六名，三個(gè)項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)成交746套，在總成交量中佔(zhàn)比近四成，而恒大城與首創(chuàng)·悅都匯兩項(xiàng)目的成交價(jià)分別為1.4萬(wàn)元/平方米和1.3萬(wàn)元/平方米，這類限定售價(jià)的商品住宅在近期集中簽約，大幅拉低了整體成交價(jià)格，是造成上周均價(jià)創(chuàng)下42周以來(lái)新低的重要原因。

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，從北京目前市場(chǎng)的表現(xiàn)情況來(lái)看，新房市場(chǎng)由於自住型商品房的集中入市，剛需樓盤在推盤過(guò)程中實(shí)質(zhì)性的低價(jià)走量已經(jīng)成為必然，讓利行銷吸引了部分剛需置業(yè)者入市購(gòu)房。

　　高姍分析，今年以來(lái)，已有近2萬(wàn)套自住型商品房進(jìn)入申購(gòu)環(huán)節(jié)，並鎖定了大量剛需客群，剛需盤的開發(fā)商在銷售業(yè)績(jī)、回款要求的重壓下，平價(jià)或降價(jià)走量的現(xiàn)象仍將會(huì)持續(xù)。而價(jià)格的持續(xù)走低，有望吸引處?kù)队^望中的購(gòu)房者以及部分自住型商品房申購(gòu)人群回流商品房市場(chǎng)，下半年剛需客群游離于自住型商品房與商品房之間的現(xiàn)象將成常態(tài)。

　　限購(gòu)限貸常態(tài)化

　　庫(kù)存高壓難解

　　自住型商品房入市攪動(dòng)了整體新房市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)。最終呈現(xiàn)的均價(jià)以及成交量都難以擺脫結(jié)構(gòu)性因素。那麼如果刨除自住型商品房因素，這個(gè)市場(chǎng)又是怎樣呢？

　　亞豪機(jī)構(gòu)提供的8月上旬最後一週的數(shù)據(jù)中可以看出，去掉兩個(gè)自住型商品房項(xiàng)目之後，北京新房的成交量約為 858 套左右，與前幾週成交量相比持平。

　　而從8月上旬的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)看，扣除自住型商品房項(xiàng)目後，整體新房成交也基本持平。 在整體均價(jià)被自住型商品房拉低，以及各大剛需盤平價(jià)跑量的條件下，普通新房住宅的成交量仍然沒(méi)有大幅增加的跡象。

　　但在偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析師宋輝看來(lái)，不能把自住型商品房的成交單獨(dú)剔除來(lái)看。“自住型商品房本身就吸收了很大量的市場(chǎng)需求，在目前的集中成交造成新房市場(chǎng)成交量的復(fù)蘇，也可以認(rèn)為是去年年底到目前積壓的部分市場(chǎng)需求的一個(gè)釋放過(guò)程，它本身也是正常的市場(chǎng)需求，不能完全剔除它來(lái)看成交量的復(fù)蘇。”他認(rèn)為，如果假定沒(méi)有自住型商品房，這些需求也還應(yīng)該落在新房、二手房市場(chǎng)，最終還是要買。只是由於一些人的需求在自住型商品房上集中釋放，被壓在了7月、8月和未來(lái)的月份而已。

　　但宋輝同時(shí)指出，在將來(lái)的市場(chǎng)成交中，自住型商品房的推出量和成交量將成為影響月度新房成交總量的一個(gè)必須被考慮進(jìn)來(lái)的因素。自住型商品房一方面在結(jié)構(gòu)上會(huì)拉低統(tǒng)計(jì)上的月度新房均價(jià)；另一方面，會(huì)對(duì)於開發(fā)商在推盤時(shí)産生調(diào)低價(jià)格入市的壓力，這種壓力錶現(xiàn)得已經(jīng)較為明顯。

　　那麼，開發(fā)商降價(jià)，是否就能夠換來(lái)成交量的回暖，似乎並不容易下此結(jié)論。儘管當(dāng)前二三線城市紛紛放鬆限購(gòu)，但一線城市的限購(gòu)限貸政策依舊悍然未動(dòng)，輿論也偏向於政策常態(tài)化。

　　在此背景下，言“回暖”為時(shí)尚早，甚至有仲介業(yè)內(nèi)人士直接回避這一措辭，更願(yuàn)意用“復(fù)蘇”來(lái)判斷未來(lái)的樓市。宋輝認(rèn)為，目前看來(lái)，剛需的觀望情況沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的改變，因?yàn)橘?gòu)買力支援力度不足。還在盼跌的狀態(tài)。另一方面也是因?yàn)樾路康奈恢谩⑴涮住⒉荒芗促I即住、交通方面也存在弊端，很多都在六環(huán)。相反，二手房市場(chǎng)最近則有復(fù)蘇跡象。

　　胡景暉預(yù)計(jì)，北京市場(chǎng)由於多重原因短期內(nèi)不會(huì)放鬆限購(gòu)，銀行按揭利率依然偏高，剛需置業(yè)購(gòu)買力的支援力度依然有限，在市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的環(huán)境下，成交量、成交價(jià)像2013年的暴漲情況很難再現(xiàn)。

　　高姍則認(rèn)為，上半年剛需項(xiàng)目受自住型商品房入市分流客群以及信貸緊縮等因素的疊加衝擊，使大部分項(xiàng)目成交低迷，即便降價(jià)也未能提振銷量，隨著區(qū)域樓市供應(yīng)量的不斷增加，剛需盤的開發(fā)商在下半年普遍面臨著較大的去化壓力。

　　（作者：鞠曉波）