活躍于惠州二手房市場的仲介門店數(shù)達到300家左右。但除了隆源地産在市場有37家門店，別的仲介機構(gòu)都僅有幾家門店，大部分都屬於單家店的個體經(jīng)營。隆源地産住宅部總經(jīng)理趙正群指出，在惠州仲介市場，當前除了隆源在營運規(guī)模上較大，別的仲介基本都是獨店經(jīng)營，投入成本僅靠少數(shù)的租賃業(yè)務(wù)亦可填平，這種業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)能很好地規(guī)避市場風險。

　　今年上半年剛過，行業(yè)經(jīng)過半年的調(diào)整週期逐步出現(xiàn)復蘇態(tài)勢。據(jù)市房管局二手房交易數(shù)據(jù)，7月，惠城區(qū)(含仲愷)共成交二手房952套，環(huán)比6月785套上漲21.3%。成交金額漲幅達到29%。

　　對此，方正地産總經(jīng)理鄭臣釧分析，下半年市場成交量的上升，除了市場環(huán)境出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，新房市場不斷出現(xiàn)的問題樓盤事件也使得越來越多的潛在購房者往二手房交易市場分流。

　　二手房7月成交上漲達三成

　　年初開始，由於銀行業(yè)放貸收緊，房地産市場廣受波及，二手房市場更是一度停貸，為了維繫市場，成交只能借助一些擔保性質(zhì)的金融服務(wù)機構(gòu)。隨著5月中旬“央五條”鬆綁，進入6月、7月，銀行業(yè)放貸速度明顯加快，市場環(huán)境的轉(zhuǎn)變推動二手市場成交恢復。

　　然而，進入市場結(jié)構(gòu)深入調(diào)整以來，一手房市場頻繁出現(xiàn)問題樓盤事件，使得市場成交往二手房交易分流。面對增長的市場成交，行業(yè)資深人士、方正地産總經(jīng)理鄭臣釧指出，7月市場成交上漲達到三成，除了市場大環(huán)境在改善，此前交易量降至谷底也是反彈原因。此外，與新房市場交易的不確定性增加也有很大關(guān)係，預售樓盤不斷出現(xiàn)的交樓難和問題樓盤，使得潛在購房需求在評估購房風險後往二手房市場分流。

　　近期入手二手房的李小姐説出了她的擔心。去年她和同事一起看中了水口純棉時代花苑項目，由於樓層沒得選便擱置了。然而，同事自去年交了首付到現(xiàn)在一直還沒有網(wǎng)簽，項目的施工進度也非常緩慢。結(jié)合市場上出現(xiàn)的樓盤業(yè)主延遲收樓或無法收樓的狀況，還不如買二手房來得實際，至少一到房管局過完戶，成交完，就能住進實實在在的房子。

　　在記者採訪過程中，持李小姐類似想法的準業(yè)主不在少數(shù)，這在很大程度上推動急於置業(yè)的剛需族群分流至二手房交易市場。

　　一手房代理與二手房交易不矛盾

　　二手房市場的回暖是否意味著此前仲介多渠道運作方式將有所收縮？記者在此前走訪過程中，東湖某仲介門店經(jīng)紀人打趣道，現(xiàn)在如果不代理買個新樓盤，都不好意思説自己是仲介。

　　在走訪中發(fā)現(xiàn)，儘管二手房市場成交復蘇，仲介叫賣一手樓盤並沒有縮減。家順地産行銷總監(jiān)劉鋼梁指出，二手房成交量的回升，從理論上來説應該推動二手仲介逐步回歸到主業(yè)。但實際上，門店在二手房交易和協(xié)助一手樓盤拓客方面並不矛盾，並非如外界所理解的淡市下不得已為之。

　　然而，市場成交的階段性回暖讓仲介選擇二三級聯(lián)動項目上更加靈活。劉鋼梁介紹，目前除了保利、海倫堡、方直等品牌開發(fā)商，對小型開發(fā)商公司把控很嚴格。

　　當前市場極為敏感，仲介機構(gòu)對多年累積下來的客戶資源自然不敢懈怠。劉鋼梁指出，對開發(fā)商的風險承擔能力要做全面分析，因為這不僅關(guān)係到後期服務(wù)傭金，而且關(guān)係到累計的客戶資源，畢竟對二手仲介來説，客戶資源和口碑是生存的關(guān)鍵。

　　走訪中記者發(fā)現(xiàn)，此前東湖花園四區(qū)隆源門店代理的百匯星城，家順地産代理的匯德華府相關(guān)宣傳展架已經(jīng)撤下，轉(zhuǎn)而代理方直瓏湖灣東岸、和天下天璽灣等大型樓盤。

　　然而，行業(yè)也不能對前景太樂觀。方正地産總經(jīng)理鄭臣釧表示，“儘管市場環(huán)境好轉(zhuǎn)，但政策與銀行層面的按揭放貸對於二手房交易並未鬆綁。”記者調(diào)查中也確認了這一情況，儘管部分銀行對於購房按揭辦理提速，但在二手房交易方面，政策基本無鬆動。

　　但隨著引入第三方金融機構(gòu)加入交易擔保的運作模式不斷成熟，放款快速、手續(xù)簡捷的成交方式使得接受面不斷擴大。一二手仲介介紹，以前在介紹這種金融擔保和金融抵押放貸的時候，賣家和買家都擔心風險，但真正成交後卻發(fā)現(xiàn)非常便捷，慢慢地大家對這個方式的接受度不斷增加。“現(xiàn)在接待客戶過程中，對能否辦理銀行按揭的諮詢已經(jīng)很少了。”該經(jīng)紀人表示。

　　惠州二手房市場格局有利抗風險

　　據(jù)此前媒體報道，在今年上半年的行業(yè)形勢下，深圳的仲介行業(yè)廣受波及，已經(jīng)導致近三成仲介門店關(guān)門歇業(yè)。不過，惠州仲介市場卻表現(xiàn)良好。據(jù)市仲介行業(yè)協(xié)會會長黃家佩介紹，當前惠州市區(qū)(惠城和仲愷)仲介門店總數(shù)達到300家左右，在今年的市場環(huán)境下基本維持穩(wěn)定，並未出現(xiàn)集中關(guān)鋪現(xiàn)象。實際上，惠州仲介店維持這個數(shù)量已經(jīng)較長時間，經(jīng)過2008、2009年的市場洗禮，惠州仲介步入穩(wěn)定，即使是2013年的行業(yè)暖市，也並未出現(xiàn)大量新門店，市場相對處於穩(wěn)定和規(guī)範週期。

　　惠州隆源地産住宅部總經(jīng)理趙正群則認為，惠州仲介行業(yè)的佈局形態(tài)與當前局面息息相關(guān)。他指出，惠州仲介公司基本都以小個體經(jīng)營為主，在信和地産被中聯(lián)收購以後，市場上就只有隆源的37家門店佈局破十，此外，中聯(lián)地産、裕霖房産、家家順、我愛我家、家順和方正等都僅有三五家門店，新世紀、安順等基本都是一家兩家門店的小作坊。

　　趙正群介紹，這種結(jié)構(gòu)形態(tài)導致行業(yè)抗風險能力比較強。據(jù)隆源多年來的行業(yè)研究，仲介行業(yè)只有在中型機構(gòu)佔據(jù)市場主要形態(tài)的時候才會出現(xiàn)風險加劇狀況。大型企業(yè)完成了資本積累，能夠很好地抵禦風險；小門店由於投入極少，僅靠租賃業(yè)務(wù)和偶爾成交一套房源的傭金也足夠維持；中型企業(yè)本身具備一定規(guī)模，擴張意識濃，在人力和門店投資上較大，市場環(huán)境的變化對其影響將被放大。

　　具體到惠州仲介成交分佈，隆源地産住宅研究中心負責人介紹，惠州二手房市場成交的正常值維持在月均800套左右。從成交分佈上看，隆垣地産旗下的37家門店佔據(jù)總成交的四成左右。而由於市場監(jiān)管不完善，有近三成成交量屬於客戶私單成交；隆源以外的200多家門店只能瓜分餘下三成成交。在隨後採訪中，這一研究結(jié)果得到相關(guān)政府主管部門的默認。

　　這並不妨礙小型仲介存活。據(jù)新世紀地産經(jīng)紀人小鐘介紹，儘管公司無法和大型仲介相比，但是門店本身的支出有限，租金和水電等月均不到2000元，不説二手成交傭金，僅每月較為穩(wěn)定的租賃業(yè)務(wù)就足夠維持。一般一兩個月出現(xiàn)一單成交，單套兩到三萬的傭金基本就能活得很滋潤了。

　　然而，趙正群同時指出，儘管行業(yè)當前的小個體佈局有利於在下行市場中規(guī)避風險，但要在平穩(wěn)市場實現(xiàn)行業(yè)的擴大化也很不容易。此外，各自為戰(zhàn)和分散佈局也加大了行業(yè)監(jiān)管難度。

　　（南方日報記者 張峰）