廣州7月樓市網(wǎng)簽量、網(wǎng)簽均價“雙降” 中心區(qū)價格依然堅挺

　　在7月樓市推新乏力、市民入市多處觀望的情況下，廣州樓市上月成績單昨日發(fā)佈。廣州市國土房管局的最新數(shù)據(jù)顯示，7月廣州全市網(wǎng)簽量53.59萬平方米，環(huán)比下降27.9%；網(wǎng)簽均價回落到15535元/平方米，環(huán)比下跌8.9%。

　　記者發(fā)現(xiàn)，7月的成交結(jié)構(gòu)中，原中心六區(qū)成交比例僅佔兩成多，是導(dǎo)致整體網(wǎng)簽均價下跌的重要因素。數(shù)據(jù)顯示，上月中心六區(qū)網(wǎng)簽面積只有11.57萬平方米，甚至不如增城12.12萬平方米的網(wǎng)簽成交量。

　　文、表/記者賴偉行

　　天河7月樓價環(huán)漲800元/平方米

　　雖然上月網(wǎng)簽均呈回落姿態(tài)，但中心區(qū)的價格仍較堅挺。其中，中心六區(qū)網(wǎng)簽均價28284元/平方米，環(huán)比降3.3%；而原市屬十區(qū)網(wǎng)簽均價17850元/平方米，環(huán)比降7%。二者降幅均低於全市降幅。

　　值得一提的是，在各區(qū)中，此前“一騎絕塵”的天河區(qū)均價繼續(xù)保持領(lǐng)先地位，43549元/平方米的最新月網(wǎng)簽均價在6月42737元/平方米的基礎(chǔ)上再進一步。另一方面，數(shù)據(jù)也顯示廣州豪宅在限價政策鬆綁後，不斷成交。以上周為例，上週全市網(wǎng)簽1004套，但是天河、越秀都有多個超級豪宅項目網(wǎng)簽，拉動區(qū)域均價上漲；而位於成交均價榜首的超級豪宅匯悅臺成交雖僅有4套，但均價卻超過10萬元/平方米。

　　而隨著“金九銀十”的臨近，開發(fā)商也開始謀劃加速推貨，在市場上創(chuàng)新推銷方式。如一開發(fā)商位於蘿崗的一樓盤，就推出比房可送購物卡，稱從現(xiàn)在起至8月31日，購房者只要在購房前到樓盤銷售中心登記報名，符合條件即可憑任何廣州一手住宅購房確認資料，而且上述資料不限開發(fā)商不限項目，就可以領(lǐng)取價值200~1000元的購物卡一張。

　　“這種促銷最重要的是截留其他項目的客源，將其他項目的客源轉(zhuǎn)化成自己的客源。”經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)瞿中奇分析，佛山日前放開限購後，會增加大眾對廣州放開限購的預(yù)期，進而擔心廣州樓價又企穩(wěn)反彈，部分廣州買家的觀望會減弱，這對廣州樓市是一個積極因素。

　　政策放鬆的預(yù)期已形成

　　隨著二、三線城市鬆綁限購的大局已定，地方政府的“救市”政策也開始升級，省級部門也開始陸續(xù)出手救市。上周，福建下發(fā)意見，在首套房認定、貸款放鬆、契稅減免等方面與原有政策有較大不同。而本週，湖南、廣西也出臺相關(guān)措施。

　　中原地産在一份報告中指出，目前政策繼續(xù)放鬆的市場預(yù)期已經(jīng)形成，而限購放鬆後短期效果明顯的城市，目前成交依然活躍,包括杭州、濟南、成都、寧波和福州。這些城市近期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)較放鬆限購前有兩成左右增長,但原因各有不同。如濟南7月成交量環(huán)比陡增1.5倍,成都、杭州也有3成以上增長，這些增量主要來自於過往成交樓盤的集中備案。而限購放鬆後對成交量無影響的城市,絕大多數(shù)維持原狀。

　　“46個限購城市中大部分已放寬或放開，但一線城市肯定是最後一批放開。”經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)瞿中奇認為，房貸政策的支援力度，依然是市場回暖關(guān)鍵，部分城市已出臺措施，但銀行執(zhí)行力度不容預(yù)期過高。二、三線城市放寬限購的效應(yīng)評估，將是評估一線城市是否放寬的重要依據(jù)。

　　地價成本決定

　　廣州房價下降空間有限

　　上海易居房地産研究院昨日也發(fā)佈報告指出，截至7月底，其監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長1.4%，同比增長22.8%。庫存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。但值得注意的是7月份庫存環(huán)比增幅有所收窄。

　　易居研究員嚴躍進指出，今年以來，35個城市的成交量已大幅下跌，近幾個月的成交量，僅僅略高於2011年二、三季度的水準，當時同樣遭遇了市場低迷。其中，一線城市的成交量已略低於2011年二、三季度的水準。因此，大致可以判斷，當前全國一、二線城市的成交量，在本輪房地産降溫週期中，已基本見底，估計9月、10月將有所反彈。但庫存和去化週期，還將繼續(xù)攀升一段時間。

　　對於廣州樓市走勢，合富輝煌首席市場分析師黎文江分析，隨著過去的協(xié)議出讓土地陸續(xù)被消化，土地供應(yīng)不足問題將會逐步突出，而市場未來的絕大多數(shù)項目將是近年公開出讓的土地，地價成本的大幅增加必然導(dǎo)致廣州房價的下降空間有限。鋻於土地公開出讓量的缺口，在未來10年，廣州的住宅供應(yīng)很難放大，供不應(yīng)求的格局可能會長期存在，而房價一定會長期反映這種供求關(guān)係。更重要的是，廣州房地産需求旺盛，一旦信貸條件轉(zhuǎn)為正常，需求有所恢復(fù)，可能新一輪供不應(yīng)求和價格飆升又會開始。

　　7月廣州樓市情況

　　網(wǎng)簽回落

　　網(wǎng)簽量53.59萬平方米，環(huán)比降27.9%

　　網(wǎng)簽均價15535元/平方米，環(huán)比降8.9%　

　　（7月，中心六區(qū)網(wǎng)簽面積只有11.57萬平方米，原中心六區(qū)成交比例僅佔兩成多，是導(dǎo)致整體網(wǎng)簽均價下跌的重要因素）

　　中心區(qū)較堅挺

　　中心六區(qū)網(wǎng)簽均價28284元/平方米，環(huán)比降3.3%　　

　　原市屬十區(qū)網(wǎng)簽均價17850元/平方米，環(huán)比降7%

　　天河：均價繼續(xù)領(lǐng)先

　　7月網(wǎng)簽均價43549元/平方米

　　6月網(wǎng)簽均價42737元/平方米