每經(jīng)評論員 葉檀

　　2013年以來，中央已部署了三輪巡視。今年7月，2014年中央第二輪巡視啟動，這也是十八大以來的第四輪中央巡視。8月4日，《中國經(jīng)濟週刊》刊文指出房地産與腐敗關(guān)係密切。根據(jù)中央巡視組的反饋情況和各地方的整改通報，整體上看，在前三輪被巡視的21個省份中，有20個省份發(fā)現(xiàn)了房地産業(yè)腐敗，佔比達95%。

　　事實證明，房地産是腐敗高發(fā)區(qū)。房地産是地方政府手中最大宗、最值錢的資産，地方政府可以進行土地交易，得到地方財政收入。房地産領(lǐng)域腐敗多，説明官員在房地産領(lǐng)域?qū)ぷ鈨r格高、獲利厚，符合經(jīng)濟學(xué)原理。

　　財政部公佈的2013年全國財政決算表顯示，地方政府土地出讓金收入決算數(shù)為3.9073萬億元，是預(yù)算數(shù)的152.6%。2011年，全國土地出讓金高達3.1萬億元，2012年降到2.7萬億元。土地出讓金佔國有土地使用權(quán)出讓收入的95%，作為衡量地方政府依賴土地財政的重要指標(biāo)，2013年國有土地使用權(quán)出讓收入達到4.1266萬億元的歷史紀(jì)錄，同比增長約45%。

　　如果以千分之二的保守傭金估算腐敗租金，僅以土地出讓金一項計算，有78.146億元，這點錢在土地財政的大海裏，一點痕跡也不會露。這還是最保守的估計，如果以土地款、工程款的10%計算租金，租金數(shù)量非常可怕。

　　找個土地貪腐犯容易，進行制度制約不容易。

　　最好的辦法是讓市場説話，把租金降到零，減少土地貪腐的內(nèi)在動力。如果土地市場自由交易，政府官員的手插不到市場，即使有租金，數(shù)額也會低得多，甚至可以忽略不計。

　　政府對市場的管制越少，租金就越低。7月8日披露的 《國務(wù)院關(guān)於促進市場公平競爭維護市場正常秩序的若干意見》，涉及改革市場準(zhǔn)入制度、大力減少行政審批事項等內(nèi)容，明確要求制定市場準(zhǔn)入負面清單，法無禁止即為許可，各類主體可平等進入市場。在行業(yè)準(zhǔn)入方面，在市場門檻方面，政府不再插手，行政執(zhí)法管的是企業(yè)是否遵守遊戲規(guī)則。

　　負面清單管理方式推進不很理想，在土地市場根本就無法推行，地方政府擁有土地事實上的所有權(quán)，所有的環(huán)節(jié)從規(guī)劃、審批、徵地、生地變熟地，政府是土地市場最重要的審批者與交易者，除非土地所有制變革，否則，土地市場就是一個天然的尋租場。

　　既然如此，最好的辦法是讓尋租場透明，讓尋租場中有不同的利益訴求相互制約，提高尋租成本。

　　不妨來看看香港地區(qū)的土地市場。在1997年香港回歸之前，香港賣地擴大貧富差距，卻未造成普遍貪腐。一則稅收對公共財政重要性高於賣地，從1971/1972年度到1997/1998年度的27年間，香港政府賣地收入累計2554.23億元，佔同期財政總收入的13.5%。因此，政府不會偏袒開發(fā)商，還要顧及到其他企業(yè)的生存環(huán)境。二則香港有廉政公署作為鷹眼，盯著公職人員。三則香港有“立法會”，政府的貓膩有其他利益群體盯緊。

　　英國土地歸英女王所有，個人和私人機構(gòu)僅擁有土地使用權(quán)，但英國的土地使用權(quán)可以自由交易，使用權(quán)受到法律的嚴(yán)格保護，以至於國民常常忘記自己獲得的不過是使用權(quán)，而非所有權(quán)。如果政府或公共機構(gòu)進行法定建設(shè)，需要通過強制購買來獲得土地使用權(quán)，這一交易透明公平，受到法律保護。

　　境內(nèi)外的先進經(jīng)驗，加上中國本土特色，中國土地市場改革思路大致如下：中國的土地管理部門屬於國土資源部，國土資源部負監(jiān)督之責(zé)；同時作為中紀(jì)委負有全權(quán)督查之責(zé)；人大代表權(quán)力機構(gòu)對政府有否決權(quán)；法律作為公平的救濟底線，捍衛(wèi)老百姓完整的土地使用權(quán)。