當(dāng)前，房地産行業(yè)面臨的信貸因素正在朝有利剛需的方向變化；政策微調(diào)以“千方百計(jì)”消化庫(kù)存，預(yù)計(jì)降價(jià)跑量將會(huì)貫穿整個(gè)下半年，由上半年的量?jī)r(jià)齊跌向價(jià)跌量升的階段過(guò)渡。6月銷售數(shù)據(jù)超預(yù)期意味著基本面見(jiàn)底時(shí)間提前，超額收益將逐步顯現(xiàn)。未來(lái)信貸因素的變化以及購(gòu)房者的行為將對(duì)成交更具影響，從而也將影響地産板塊超額收益。站在當(dāng)下，地産板塊值得積極關(guān)注。

　　信貸因素向有利剛需的方向變化

　　7月23日，我們對(duì)37個(gè)城市共計(jì)113個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了調(diào)查，重點(diǎn)關(guān)注首套房的按揭貸款利率情況，主要觀察到兩個(gè)現(xiàn)象，一是部分城市地方商業(yè)銀行出現(xiàn)折扣，如杭州商業(yè)銀行9.9折、無(wú)錫商業(yè)銀行9.5折，農(nóng)商行在上海、北京和無(wú)錫等地的樓盤(pán)都有9.5折；二是各個(gè)銀行包括四大行在內(nèi)，從上浮到回歸基準(zhǔn)的較多。綜合來(lái)看，儘管折扣仍然較少，但是首套房按揭貸款利率變化正呈現(xiàn)一個(gè)倒U型：從去年年底的折扣減少、到今年年初的回歸基準(zhǔn)、到今年一季度的上浮5%-10%、到今年4-5月份上浮10-20%，再到目前的逐步回歸基準(zhǔn)。我們認(rèn)為，信貸因素正在朝有利剛需購(gòu)房者的方向變化。

　　事實(shí)上，我們?cè)?月份特別是在央行喊話以來(lái)，就一直堅(jiān)持判斷首套房按揭貸款成本終究會(huì)下降，這種下降或是來(lái)自市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整(長(zhǎng)端利率的自身調(diào)整)或是來(lái)自政府適當(dāng)?shù)慕槿?央行窗口指導(dǎo)、定向降準(zhǔn)、定向再貸款等，和設(shè)立住房金融機(jī)構(gòu))。值得注意的是，7月23日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署了多措並舉緩解企業(yè)融資成本高問(wèn)題，即降低社會(huì)整體的資金成本，這或?qū)㈤g接傳導(dǎo)至按揭貸款利率。

　　按揭成本的下降對(duì)剛需購(gòu)房者具有較大的吸引力，根據(jù)我們簡(jiǎn)單的測(cè)算，如果首套房按揭貸款利率由上浮10%回歸至基準(zhǔn)，其效果相當(dāng)房?jī)r(jià)向下調(diào)整6%。而經(jīng)過(guò)三年的限購(gòu)限貸之後，投資投機(jī)需求已經(jīng)基本被擠出，同時(shí)，從購(gòu)房者的年齡段也可以看出剛需購(gòu)房者佔(zhàn)據(jù)目前市場(chǎng)需求的絕大部分。綜合兩方面因素，我們認(rèn)為，信貸因素的改善將促進(jìn)剛需入市，從而使得成交恢復(fù)。

　　政策微調(diào)消化庫(kù)存降價(jià)跑量將成主旋律

　　據(jù)媒體報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高主持召開(kāi)了其履新後的第一場(chǎng)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)，提到“千方百計(jì)消化庫(kù)存”。我們認(rèn)為，陳部長(zhǎng)的表態(tài)，從側(cè)面反映了目前各個(gè)城市房地産銷售疲軟、庫(kù)存高企的事實(shí)。儘管統(tǒng)計(jì)局公佈的今年1-6月的銷售數(shù)據(jù)超出了市場(chǎng)預(yù)期，但從數(shù)據(jù)看，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比依然下滑了6%，並且30個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)尚未出現(xiàn)明顯改善。此外，庫(kù)存水準(zhǔn)繼續(xù)快速上升，去化週期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

　　截止到目前為止，已經(jīng)有約20個(gè)原先限購(gòu)的城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了一定的調(diào)整，還有一些城市在公積金政策、財(cái)稅政策以及落戶政策方面也制定了一些有利剛需的調(diào)整。我們認(rèn)為，本屆政府對(duì)於房地産市場(chǎng)的態(tài)度始終堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，這也與十八大的精神一致。同時(shí)，政府對(duì)住房市場(chǎng)的基本目標(biāo)，即是習(xí)總書(shū)記在去年年底提到的“滿足群眾基本住房需求、實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”，在這個(gè)基礎(chǔ)上，地方政府關(guān)於呵護(hù)剛需的政策措施也就顯得順理成章。我們預(yù)計(jì)，政策的微調(diào)將在各地持續(xù)，這對(duì)未來(lái)的成交也將産生積極影響，有助於消化當(dāng)前房地産的高庫(kù)存。

　　房地産市場(chǎng)的成交疲弱使得開(kāi)發(fā)商2014年上半年的銷售目標(biāo)完成情況都不盡如人意，時(shí)間過(guò)半任務(wù)完成過(guò)半的開(kāi)發(fā)商較少，大部分的完成度在35-40%左右，如果不調(diào)整全年的目標(biāo)，下半年的銷售壓力都會(huì)比較大。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)高峰普遍集中在三四季度，考慮到當(dāng)前庫(kù)存已處?kù)陡呶唬绻枨蟛荒苡行Щ謴?fù)，批售比的數(shù)據(jù)將會(huì)繼續(xù)惡化。

　　從數(shù)據(jù)來(lái)看，重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)從5月開(kāi)始已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比下跌。結(jié)合庫(kù)存水準(zhǔn)以及開(kāi)發(fā)商的情況，我們預(yù)計(jì)，降價(jià)跑量將會(huì)貫穿整個(gè)下半年。整體判斷，下半年行業(yè)在信貸水準(zhǔn)恢復(fù)正常、政策微調(diào)延續(xù)以及房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的情況下，將會(huì)由上半年的量?jī)r(jià)齊跌向價(jià)跌量升的階段過(guò)渡。

　　過(guò)去的兩輪週期已經(jīng)證明，地産板塊的超額收益始於成交見(jiàn)底之前。當(dāng)前，在影響成交的因素中，市場(chǎng)對(duì)政策微調(diào)和以價(jià)換量的延續(xù)已經(jīng)形成較為統(tǒng)一的認(rèn)知。因此，未來(lái)信貸因素的變化以及購(gòu)房者的行為將對(duì)成交更具影響，從而也將影響地産板塊超額收益。站在當(dāng)下，地産板塊值得積極關(guān)。

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