23日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從海口市獲悉，該市日前已下發(fā)內(nèi)部文件，決定中止執(zhí)行商品房限購(gòu)政策，不再要求購(gòu)房者提供住房套數(shù)證明。事實(shí)上，與海口類(lèi)似，更多的地方政府對(duì)鬆綁限購(gòu)的態(tài)度已經(jīng)由觀望轉(zhuǎn)向付諸實(shí)踐。

　　市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，地方政府在樓市降溫的情況下，鬆動(dòng)調(diào)控幾乎已經(jīng)成為定局。截至目前，包括海口在內(nèi)已經(jīng)有20個(gè)城市鬆綁限購(gòu)政策。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，今年以來(lái)，房地産市場(chǎng)的持續(xù)降溫和逐漸走高的庫(kù)存壓力，導(dǎo)致地方政府放鬆調(diào)控意願(yuàn)增強(qiáng)。整體來(lái)看，束縛房地産市場(chǎng)3年之久的樓市限購(gòu)政策已經(jīng)迎來(lái)退出窗口期。

　　跟風(fēng)

　　海口加入中止限購(gòu)陣列

　　據(jù)海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，本週一，海口市已下發(fā)內(nèi)部文件中止限購(gòu)政策，並對(duì)行業(yè)內(nèi)進(jìn)行了口頭通知。該負(fù)責(zé)人表示，取消限購(gòu)是根據(jù)上級(jí)部門(mén)“雙向調(diào)控”的精神，在結(jié)合本地區(qū)房地産行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況下，並參照其他城市做法做出的決定。

　　記者從多個(gè)渠道了解到，這份標(biāo)號(hào)“海府辦【2014】148號(hào)”的文件由海口市人民政府辦公廳下發(fā)。文件中指出，從即日起中止執(zhí)行商品房限購(gòu)政策，不再要求購(gòu)房者提供住房套數(shù)證明。同時(shí)指出，中止執(zhí)行房地産限購(gòu)政策後，相關(guān)單位要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，遏制投資投機(jī)炒房，抑制商品住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。

　　另有資料顯示，根據(jù)7月初海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年全年海口商品房銷(xiāo)售總面積337萬(wàn)平方米，今年1月至5月共銷(xiāo)售120萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售量同比下降17%，目前庫(kù)存面積為560萬(wàn)平方米，消化庫(kù)存有一定壓力。

　　業(yè)內(nèi)消息顯示，海口市此次參照了其他城市取消限購(gòu)的做法，由住建局?jǐn)M文，海口市政府批準(zhǔn)，最終在內(nèi)部下發(fā)文件。

　　海口此輪限購(gòu)政策起始於2011年2月，期間多次有“解除限購(gòu)”傳聞出現(xiàn)。今年6月，海口市已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行新的購(gòu)房入戶(hù)政策，鼓勵(lì)具有海南省戶(hù)籍的居民購(gòu)房入戶(hù)，規(guī)定面積120平方米以上，可以有5個(gè)親屬的入戶(hù)指標(biāo)。希望達(dá)到消化庫(kù)存商 品 房 ， 刺 激 住 房 剛 性 需 求 的 目標(biāo)。

　　與海口類(lèi)似，近日有業(yè)內(nèi)消息稱(chēng)，廣州南沙正在申請(qǐng)放開(kāi)限購(gòu)，如果該申請(qǐng)能最終落地，將對(duì)盤(pán)活南沙的存量房有較大幫助。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，目前南沙區(qū)商品住宅庫(kù)存量面積已達(dá)118萬(wàn)平方米，按照今年前5個(gè)月的月均5萬(wàn)平方米消化速度，預(yù)計(jì)需要2年時(shí)間才能消化完畢。

　　走向

　　鬆綁政策呈現(xiàn)差異化

　　來(lái)自中原地産研究部的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已經(jīng)有44個(gè)城市發(fā)佈與限購(gòu)相關(guān)的樓市調(diào)整政策，包括海口在內(nèi)有20個(gè)與鬆綁限購(gòu)相關(guān)，與落戶(hù)政策有關(guān)的有4個(gè)城市，與購(gòu)房及公積金補(bǔ)貼有關(guān)的有6個(gè)城市，發(fā)佈其他各類(lèi)救市政策的合計(jì)14個(gè)城市。

　　該機(jī)構(gòu)分析指出，這些對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行鬆綁和變通調(diào)整的城市，主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)為呼和浩特、南寧、濟(jì)南等發(fā)佈明確政策文件，鬆綁限購(gòu)政策；另外一類(lèi)則為蘇州、南昌、廈門(mén)、溫州、昆明、成都、天津?yàn)I海新區(qū)、長(zhǎng)春、蘭州、無(wú)錫、杭州、溫州等16個(gè)市(區(qū))，雖未明確發(fā)文，事實(shí)上卻有鬆綁政策。

　　中原地産首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，未來(lái)在“執(zhí)行限購(gòu)的46個(gè)城市”中，將在限購(gòu)政策上出現(xiàn)明顯的分化。

　　事實(shí)上，和其他不堪樓市下行壓力、庫(kù)存漸增的城市相比，一線(xiàn)城市儘管面臨同樣嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，但是在限購(gòu)政策方面，目前尚未出現(xiàn)明顯鬆動(dòng)。此前，市場(chǎng)傳言上海市有意鬆綁限購(gòu)政策，但隨即被當(dāng)?shù)胤裾J(rèn)。上海市政府新聞發(fā)言人公開(kāi)表示，上海嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地産市場(chǎng)的調(diào)控政策，不會(huì)放鬆調(diào)控。

　　“一線(xiàn)城市，因?yàn)樾枰刂迫丝冢医?jīng)濟(jì)對(duì)房地産的依賴(lài)度不高。預(yù)計(jì)限購(gòu)政策將長(zhǎng)期執(zhí)行。”張大偉分析認(rèn)為，北上深廣不會(huì)輕易放鬆限購(gòu)政策。

　　“二線(xiàn)城市中，經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較好的城市，比如廈門(mén)、南京、武漢等城市有可能繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)，但在執(zhí)行層面上可能部分放鬆。可能只行動(dòng)不發(fā)文，也有可能在落戶(hù)政策上出臺(tái)放鬆文件。”張大偉説。

　　業(yè)內(nèi)還有分析認(rèn)為，此前，呼和浩特市明確發(fā)文鬆綁限購(gòu)的做法令很多“敢做不敢言”的城市有了借鑒榜樣。甚至有消息稱(chēng)，多個(gè)城市曾前往呼市“取經(jīng)”。而在張大偉看來(lái)，此前呼市的做法能夠得到中央層面的默認(rèn)許可，是在情理之中。

　　“二線(xiàn)城市中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線(xiàn)城市，未來(lái)可能會(huì)全面放鬆限購(gòu)，而且會(huì)發(fā)佈政策取消限購(gòu)，以達(dá)到用政策本身的鬆綁影響市場(chǎng)預(yù)期的作用。”張大偉認(rèn)為，這些城市往往是庫(kù)存積累嚴(yán)重、樓市銷(xiāo)售接近停滯的城市，明文取消限購(gòu)政策，是目前能夠救市的無(wú)奈之策。

　　陰霾

　　去庫(kù)存仍為最大壓力

　　市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)CR IC研究中心認(rèn)為，上半年以來(lái)，房地産行業(yè)的調(diào)整，成為導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的最大因素。“在沒(méi)有強(qiáng)大外力干預(yù)情況下，房地産市場(chǎng)通過(guò)自身完成調(diào)整的週期更多取決於價(jià)格的回調(diào)、需求的釋放、庫(kù)存的去化。”

　　上海易居房地産研究院7月14日發(fā)佈《6月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》。報(bào)告指出，截至6月底，受監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量 環(huán) 比 增 長(zhǎng)2 . 8 %，同 比 增 長(zhǎng)22 .9%，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，包括北上深廣等35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為18 .1，這也意味著市場(chǎng)需要用18 .1個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。而在5月份，該存銷(xiāo)比數(shù)值為16.4。

　　易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，6月份庫(kù)存去化週期超過(guò)18個(gè)月，表明去化壓力空前大，這將壓制房?jī)r(jià)，預(yù)期未來(lái)幾個(gè)月多數(shù)城市房?jī)r(jià)將下跌。從今年上半年行情看，庫(kù)存去化的速度不斷放緩，房企的資金週轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難。伴隨庫(kù)存增加這個(gè)態(tài)勢(shì)，地方政府救市的衝動(dòng)也愈發(fā)強(qiáng)烈。

　　報(bào)告還顯示，截至6月底，35個(gè)城市中，有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江等3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到97.5%、87.0%和86.0%。

　　新任住建部部長(zhǎng)陳政高日前對(duì)房地産政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見(jiàn)：千方百計(jì)消化庫(kù)存；進(jìn)一步加強(qiáng)房地産結(jié)構(gòu)調(diào)整；完善房地産項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。尤其是“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的表述，無(wú)疑將成為地方政府後續(xù)樓市調(diào)控政策的重要依據(jù)，高庫(kù)存城市的限購(gòu)政策退位也將成為大勢(shì)所趨。

　　實(shí)際上，截至目前，重點(diǎn)城市住宅成交量仍在低位徘徊，全國(guó)市場(chǎng)區(qū)域分化明顯。中原地産監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，7月前20日新建住宅成交面積日均值較6月下降4%，除一線(xiàn)城市下滑幅度較為明顯之外，二線(xiàn)城市小幅下降6%，而三四線(xiàn)城市則微升1%。

　　而從全國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公佈數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額31133億元，同比下降6 .7%。雖然降幅比1月至5月份收窄，但整個(gè)上半年均處?kù)敦?fù)增長(zhǎng)區(qū)間。值得關(guān)注的是，當(dāng)下市場(chǎng)區(qū)域分化明顯，尤其是東部地區(qū)上半 年 商 品 房 銷(xiāo) 售 額 同 比 下 降14 .0%。

　　張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，大部分鬆綁限購(gòu)城市的特點(diǎn)都是人口漲幅放緩，庫(kù)存壓力巨大。以此前明文鬆綁限購(gòu)的呼和浩特市為例，根據(jù)上海易居房地産研究院的報(bào)告顯示，2013年底，呼市的住宅去化週期高達(dá)37個(gè)月，排在全國(guó)35個(gè)大中城市之首。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，庫(kù)存增加、銷(xiāo)售低 迷 是 地 方 政 府 松 綁 樓 市 限 購(gòu) 政策、刺激需求的主要?jiǎng)右颉：艉秃铺亍?jì)南、南寧、海口等城市無(wú)一例外都受到樓市庫(kù)存的壓力。而這些城市實(shí)施增加市場(chǎng)信心的政策，主要也是為了刺激需求消化庫(kù)存，減少房企資金沉澱，加速資金流動(dòng)，同時(shí)防止引起金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　“綜合來(lái)看，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由於部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。”張大偉告訴記者，地方政策鬆綁限購(gòu)政策的意願(yuàn)正在逐漸走強(qiáng)，尤其是在樓市持續(xù)降溫的情況下，鬆動(dòng)調(diào)控已經(jīng)成為定局。預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有更多城市出臺(tái)不同角度、不同程度的鬆綁政策。