近期樓市震蕩讓多數(shù)銀行等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)掐斷了房地産開發(fā)商的融資鏈條，卻催火了一大批的涉房小貸公司。這些涉房小貸公司不僅沒有收緊他們的“銀根”，反而愈發(fā)活躍，然而，火熱的背後，他們的運(yùn)作過程卻鮮為人知：他們是如何規(guī)避非法集資的紅線完成公眾資金吸收的？他們又是如何巧妙地放貸與回款而不被金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)察覺的？他們是如何控制風(fēng)險(xiǎn)、在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)又是如何兌付投資者的？

　　合夥企業(yè)做旗 募集資金

　　“當(dāng)你需要錢時(shí)，能借給你5000的，那是同事；能夠借給你5萬的，那是兄弟；能借你50萬的，那是父母；但真正能夠借給你500萬甚至更多的，只有我們！”這是最近坊間傳得挺熱的一個(gè)小貸公司廣告段子。

　　他們名義上是小貸公司，儘管面臨著央行、銀監(jiān)會的重重禁令，但他們總能通過各種高超手段變相地突破非法集資等各種監(jiān)管與司法紅線，暗地吸收公眾存款用於放貸，成為全國浩浩蕩蕩的影子銀行大軍中的重要一部分。

　　如今，這部分影子銀行的規(guī)模正在借著銀行斷供房地産開發(fā)商的勢頭迅速逆市膨脹。對於依附於房地産業(yè)的小額貸款公司而言，他們雖然只是小額貸款公司，但真正放貸出去的每一筆資金額度並不小。

　　眾所週知，房地産開發(fā)的資金週轉(zhuǎn)量是非常大的，絕不像一般小微企業(yè)的臨時(shí)資金週轉(zhuǎn)那麼簡單，它的客戶借貸需求少則每筆數(shù)千萬元，多則數(shù)億元，這樣的資金需求對於絕大多數(shù)註冊資本只有3000萬元左右的小貸公司顯然不是個(gè)小數(shù)目。

　　對於這種情況，開發(fā)商也往往會同時(shí)找到多家甚至是數(shù)十家小貸公司一起貸款，這樣才能滿足他們的資金需求。事實(shí)上，小貸公司自己也不願(yuàn)意將過多的雞蛋放在一個(gè)籃子裏，他們往往只願(yuàn)意給一個(gè)開發(fā)商貸款幾百萬元，只有那些合作頻繁、信用記錄良好的開發(fā)商，才可以從一家小貸公司那裏貸到幾千萬元的大額資金。

　　一家小貸公司同時(shí)放出去的貸款往往有很多筆，放貸總額都以億來計(jì)算，而小貸公司的註冊資本一般都在幾千萬元，這些放貸出去的錢到底從哪來？

　　民間集資成了小貸公司獲取放貸資金的最主要途徑。但問題是，央行和銀監(jiān)會明確規(guī)定小貸公司只能以自有資金或股東注資來放貸，不得吸收公眾存款。也就是説，小貸公司如果從民間籌集放貸資金，就觸碰了非法集資的監(jiān)管底線。

　　不過，精明的小貸公司總有辦法能夠規(guī)避掉監(jiān)管紅線、通過合法的途徑來達(dá)到非法的目的。

　　一家小貸款公司要想在市場生存與做大，除了必要的金融人才之外，另外一個(gè)不可或缺的職位就是一個(gè)有著豐富經(jīng)驗(yàn)的律師，有時(shí)甚至是一個(gè)律師團(tuán)隊(duì)。律師的職責(zé)不僅僅是審核放貸程式所涉及的各個(gè)法律文件（合同、抵押物權(quán)屬等），規(guī)避交易過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是律師會運(yùn)用自己的法律知識幫助小貸公司合理地規(guī)避現(xiàn)有的監(jiān)管法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)一些“越軌”交易的表面合法化。

　　在募集放貸所需資金這一環(huán)節(jié)，律師的作用就開始充分顯現(xiàn)。對於從民間吸收過來的資金，小貸公司並不是以借貸或吸儲等這些愚蠢的方式來實(shí)現(xiàn)的，他們會通過成立合夥制企業(yè)的形式將民間的出資人變成企業(yè)的合夥人也就是股東，來規(guī)避非法集資的司法紅線。

　　假設(shè)某小貸公司有一筆500萬元的放貸業(yè)務(wù)，他們會事先聯(lián)繫好民間出資人，假設(shè)一共是50人，每人平均出資10萬元。

　　按照《合夥企業(yè)法》，有限合夥制企業(yè)需要至少有一個(gè)普通合夥人和至少一個(gè)以上有限合夥人，其中前者承擔(dān)無限責(zé)任，後者承擔(dān)有限責(zé)任。

　　為了從社會上吸收500萬元用於放貸的資金，同時(shí)保證不構(gòu)成非法集資，小貸公司的通常做法是找人出面（通常是聘請一家有資管資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出面）充當(dāng)普通合夥人，聯(lián)合其他具體出資的50人成立一家有限合夥企業(yè)。

　　這樣一來，原來的出資人就搖身一變成為企業(yè)的合夥人，也就是企業(yè)的股東，既然是股東，也就不涉及非法集資，募集而來的500萬元資金就成了合夥企業(yè)的資産。在經(jīng)過上述一番運(yùn)作之後，小貸公司就通過合法手段完成了放貸所需的資金募集。

　　而且值得注意的是，在這個(gè)過程中，由於資金的募集是通過成立合夥企業(yè)的形式來實(shí)現(xiàn)的，不是通過發(fā)行任何證券或吸收公眾存款的方式來實(shí)現(xiàn)，如此也就繞開了央行、銀監(jiān)會和證監(jiān)會等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，這筆資金的放貸活動也就徹徹底底地成為全國龐大的影子銀行的一部分。

　　商品房預(yù)售做幌 完成放貸

　　募集資金到位之後，下一步就是如何將這筆資金放貸出去，同時(shí)又要注意風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　仍然是上述案例為例，由於500萬元的資金是合夥企業(yè)的資産，這筆資金雖然為小貸公司所實(shí)際控制，但在法律地位上，它對於小貸公司而言是不明不白的，因?yàn)樗确切≠J公司的自有資金，也不是小貸公司股東的注資，因此小貸公司不可能拿它去直接放貸，否則就是明目張膽地挑戰(zhàn)監(jiān)管和司法底線，小貸公司精明的律師團(tuán)隊(duì)不可能允許他們?nèi)ッ斑@個(gè)險(xiǎn)。

　　在法律層面上，小貸公司並不是將500萬元的資金直接放貸給有資金需求的房地産企業(yè)，而是選擇以商品房預(yù)售為幌子完成交易。

　　跟公司制企業(yè)相比，合夥企業(yè)的組織形式和議事規(guī)則相對要鬆散得多，其資金的活動更為簡單。在小貸公司的幕後操縱下，500萬元的合夥企業(yè)資産會轉(zhuǎn)移至某個(gè)自然人賬戶名下。

　　當(dāng)資金轉(zhuǎn)移至自然人名下之後，這名自然人就會與借款方（房地産企業(yè)）簽訂一份商品房預(yù)售協(xié)議，然後500萬元的資金就會以購房款的形式打到借款方的賬戶。

　　如果有監(jiān)管機(jī)構(gòu)來查這筆交易的真實(shí)性，只要交易雙方守口如瓶，監(jiān)管機(jī)構(gòu)單從交易合同的合規(guī)性上是查不出任何問題的，因?yàn)楹炗喌纳唐贩款A(yù)售協(xié)議是確實(shí)在住建部門等政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)那裏真實(shí)備案的合法合同文本，而且預(yù)售出去的商品房也是真實(shí)存在的。也就是説，單從法律層面來講，這個(gè)交易是真實(shí)有效的，且雙方之間的關(guān)係不是借貸關(guān)係，而是商品房買賣關(guān)係。

　　這樣一來，放貸過程就結(jié)束了。

　　也許很多人會有疑問：為什麼放貸過程要以這樣的方式來實(shí)現(xiàn)呢？

　　原因有兩個(gè)：一是前面所説的監(jiān)管與合規(guī)問題，另一個(gè)更重要的方面是這種方式解決了抵押物的問題，合同約定的預(yù)售商品房此時(shí)實(shí)際上就成了控制貸款風(fēng)險(xiǎn)的抵押物。

　　抵押物有了，但問題是這樣的抵押物價(jià)值能確保放貸的安全嗎？如何保證借款方能夠及時(shí)還款呢？

　　如果仔細(xì)核驗(yàn)這個(gè)合同的細(xì)節(jié)，就會發(fā)現(xiàn)其中的蹊蹺之處。在商品房預(yù)售協(xié)議中，這些預(yù)售的商品房都幾乎是以5折的價(jià)格出售的，如果周邊樓盤的均價(jià)為1萬元/平方米，那麼上述協(xié)議中的實(shí)際成交價(jià)格就只有5000元/平方米左右。

　　如果借款人到期無法償還債務(wù)及利息，那麼小貸公司就有權(quán)要求借款人執(zhí)行商品房預(yù)售協(xié)議，完成房屋的産權(quán)登記。在這種情況下，借款人要想保證這些房子不被大幅折價(jià)賤賣，就只有按時(shí)還本付息。

　　通常，小貸公司通過這種方式對地産開發(fā)商進(jìn)行放貸的期限一般只有三個(gè)月，期限較長的也往往只有六個(gè)月。如果借款期限延長，需要先還本付息之後再重新簽訂新合同。

　　這種壓短放貸週期的做法，其實(shí)主要也是為了控制風(fēng)險(xiǎn)，畢竟夜長夢多，期限越長，不僅借款人的資金鏈難以把握，更重要的是，一旦期間出現(xiàn)大的房地産危機(jī)，房價(jià)暴跌達(dá)到50%左右，借款人很可能會選擇違約而執(zhí)行雙方間的預(yù)售合同。

　　需要指出的是，在這個(gè)過程中，有可能遇到的一個(gè)阻礙是，大額資金簽下的商品房預(yù)售協(xié)議涉及的交易標(biāo)的可能是好幾套甚至是好幾十套商品房，遇到限購怎麼辦？

　　對此，小貸公司的普遍做法是，一是在交易標(biāo)的的選擇上儘量選擇北京周邊保定、廊坊等不限購地區(qū)的樓盤做交易；二是可以選擇産權(quán)為40年或50年的商住樓盤做交易，同樣也不限購。

　　回購協(xié)議收官 回籠資金

　　資金通過一紙合法的商品房預(yù)售協(xié)議做幌子放貸出去了，那資金的回籠和利息的兌付又是怎麼完成的呢？

　　這就不得不提到借款人的風(fēng)險(xiǎn)防控問題了。對於借款人也就是開發(fā)商來説，他們的權(quán)益也是需要借助其他方式來保護(hù)的，因?yàn)樵谏唐奉A(yù)售協(xié)議簽訂之後，如果周邊房價(jià)大漲，而出借人不願(yuàn)接受借款人的還本付息，卻主動要求執(zhí)行預(yù)售協(xié)議怎麼辦？

　　對於借款人而言，這樣的道德風(fēng)險(xiǎn)是非常現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)殡p方間的預(yù)售協(xié)議是真實(shí)併合法存在的，一旦這種風(fēng)險(xiǎn)成為現(xiàn)實(shí)，即便是鬧到法庭上，作為借款人的開發(fā)商也只能是啞巴吃黃連。

　　為了防止這種風(fēng)險(xiǎn)，雙方還會私下簽訂一份回購協(xié)議，回購的標(biāo)的就是預(yù)售出去的商品房，協(xié)議裏面會約定回購時(shí)間和回購價(jià)格，在約定的時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商有權(quán)利、同時(shí)也有義務(wù)按照約定的價(jià)格回購預(yù)售出去的商品房。

　　需要指出的是，對於合夥企業(yè)的合夥人，也就是出資人而言，小貸公司找人出面與借款人之間簽署的商品房預(yù)售協(xié)議是公開的，小貸公司之所以這麼做，無非就是想讓投資人相信他們的風(fēng)控是做得很嚴(yán)密的，讓出資人相信他們資金的安全性並建立長期穩(wěn)定的合作。

　　不過，相比商品房預(yù)售協(xié)議而言，雙方之間的回購協(xié)議卻是嚴(yán)格保密的，只有公司的高層才知道其中的真正內(nèi)容，因?yàn)檫@份回購協(xié)議裏隱藏著太多的“商業(yè)機(jī)密”。

　　回購協(xié)議中最敏感的秘密恐怕莫過於回購的價(jià)格。一般來説，回購價(jià)格與當(dāng)初預(yù)售價(jià)格之間的差價(jià)往往就是小貸公司在整個(gè)交易中所獲得的傭金或返點(diǎn)。

　　由於在建立合夥企業(yè)吸收公共資金用於項(xiàng)目放貸之初，小貸公司就向投資人明確承諾好了投資期限和投資收益，一般而言，石家莊、保定、廊坊等地類似的小貸公司給投資人的年化收益都超過20%，高的可以達(dá)到25%左右。但小貸公司跟地産商之間談的是什麼價(jià)格，他們從中吃了多少利息回扣或傭金，這些恐怕都只有雙方的高層才知道，因?yàn)檫@些內(nèi)容都被寫在了高度保密的回購協(xié)議之中。顯然，回購協(xié)議是回籠本金的一種實(shí)現(xiàn)方式，也是整個(gè)交易的收官之作，同時(shí)也是借款人保障其權(quán)益的一種重要方式。

　　而且從法律關(guān)係上來講，這紙地下的回購協(xié)議與陽光下的商品房預(yù)售協(xié)議兩份協(xié)議相互依託，一個(gè)用於放貸，另一個(gè)用於回籠資金；同時(shí)這兩紙協(xié)議又相互制約，如果其中任何一方違反其中任何一個(gè)協(xié)議，對方就可以拿另一份協(xié)議與之對簿公堂。

　　拉銀行助陣 臨時(shí)救場

　　打著成立合夥企業(yè)的幌子，在規(guī)避了非法集資風(fēng)險(xiǎn)的情況下完成資金募集；然後再以商品房預(yù)售協(xié)議完成放貸，做到風(fēng)控與監(jiān)管合規(guī)兩不誤，讓監(jiān)管機(jī)構(gòu)無據(jù)可查；最後再以回購協(xié)議收官……就這樣，小貸公司的一筆涉房貸款便在各種合法外衣的包裝下順利完成。

　　在知情人看來，這個(gè)過程其實(shí)就是一起小貸公司變相非法集資放貸的過程，但如果一行三會等監(jiān)管機(jī)構(gòu)真來查，結(jié)果往往就是雙方之間的交易並不是放貸關(guān)係，而只是一起合法的商品交易，一切都有合法的正式合同可以備查……其整個(gè)過程可以説是將司法和監(jiān)管漏洞發(fā)揮到了極致。

　　不過，從募集資金到放貸再到資金回籠，上述三個(gè)過程可能還並不是這個(gè)交易過程的全部，因?yàn)檫@只是考慮了無風(fēng)險(xiǎn)的情況。實(shí)際上，這種民間的深藏不露的影子銀行活動背後同樣也存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦借款人資金鏈崩裂怎麼辦？這時(shí)，整個(gè)過程就會多出另外一個(gè)步驟。

　　一家小貸公司往往活躍于一地，只有在其根據(jù)地內(nèi)憑藉長期的信譽(yù)才能募集到放貸所需的資金，因此口碑對於他們來説相當(dāng)重要，一旦一個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榻杩罘劫Y金斷裂出現(xiàn)兌付危機(jī)，那麼這家小貸公司可能就從根本上在當(dāng)?shù)厥チ松娴耐寥馈?/p>

　　因此，確保兌付信用記錄良好相當(dāng)重要。為了確保項(xiàng)目的安全可靠，保證資金鏈的安全，不少的小貸公司甚至拉來銀行助陣，一旦項(xiàng)目真的出了風(fēng)險(xiǎn)，他們會利用手中的抵押物從銀行貸出資金，及時(shí)兌付投資人的本息。

　　小貸公司給投資者兌付利息，一般是每月按時(shí)付息，到期一次還本。這樣做有兩個(gè)好處，一是對投資人更有吸引力，二是小貸公司能借此隨時(shí)掌握借款人的資金鏈狀況，一旦發(fā)現(xiàn)借款人某期利息無法及時(shí)兌付，他們就會迅速做出應(yīng)急反應(yīng)，以保證投資人的本息安全。

　　正如前文所述，小貸公司因?yàn)槭种杏蓄A(yù)售的商品房做押，到了關(guān)鍵的時(shí)候，一旦借款人資金鏈斷裂，至少這些“抵押物”還能夠放在銀行做為抵押，貸款出來用於兌付投資人。

　　目前普通住宅抵押貸款最高能從銀行貸出相當(dāng)於房屋評估值70%的信貸額度來，商鋪及寫字樓抵押也能貸出相當(dāng)於評估值60%的貸款來。而預(yù)售協(xié)議中的商品房，小貸公司往往是差不多按市價(jià)的5折購進(jìn)的，因此只要房價(jià)不發(fā)生大的波動，小貸公司借助銀行兌付投資人的本息一般問題也不會太大。

　　據(jù)悉，小貸公司與銀行之間的這種合作由來已久，坊間甚至有傳聞稱不少小貸公司的幕後老闆其實(shí)很多都是銀行的高管或其關(guān)聯(lián)人，他們通過銀行的渠道能夠?yàn)樾≠J公司帶來不少的優(yōu)質(zhì)客戶。而且更值得一提的是，與小貸公司進(jìn)行這種合作的銀行，往往都是經(jīng)營管理並不太規(guī)範(fàn)的地方性城商行和農(nóng)商行。

　　北京商報(bào)記者 況玉清/文 王飛/製圖 CFP/圖