“2013年住房空置率為22.4%，其中北京住房空置率19.5%、上海18.5%、天津22.5%、重慶25.6%。”本週，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心公佈的一組數(shù)據(jù)引起熱議。

　　對於22.4%的空置率，不少網(wǎng)民認(rèn)為實際還要高，不過，也有房地産業(yè)內(nèi)人士提出了質(zhì)疑。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭昨天在媒體撰文稱，“全國城鎮(zhèn)住宅空置率為5%左右。即便考慮到調(diào)查時存在有居民少報套數(shù)現(xiàn)象，另外還有小産權(quán)房、城中村缺少統(tǒng)計等現(xiàn)象，我國城鎮(zhèn)地區(qū)的空置率超過10%的可能性也較小，絕不可能超過20%。”

　　住房空置率之所以被置疑，是因為國內(nèi)從官方到學(xué)界，再到業(yè)界還沒有統(tǒng)一的口徑，在缺少官方數(shù)據(jù)的情況下，民間學(xué)術(shù)團隊統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)，面臨著概念、樣本數(shù)量及統(tǒng)計方法等多重考量。

　　但一個不可否認(rèn)的事實是，一線城市二手房空置率走高。偉業(yè)我愛我家市場研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海、天津、杭州、南京、蘇州、太原7個城市近一年的二手房成交房源中，從原業(yè)主對房源的使用情況看，空置房屋佔比高達(dá)46.1%。空置率較高的一個主要原因是“67.8%的業(yè)主有兩套或兩套以上房子，業(yè)主在出售房源時，另有住所”。

　　一方面是房價高企，人們抱怨買不起房；一方面是大量住房空置，這樣一對矛盾該如何化解？如何將存量房釋放出來，提高空置房的使用效率？如何通過盤活存量房，加大供給，降低日益高漲的房屋租金，滿足大城市年輕人的租房需求？毫無疑問，對這些問題的討論很有現(xiàn)實意義。

　　空置率如何得來

　　北京師範(fàn)大學(xué)房地産研究中心主任董藩質(zhì)疑“空置率22.4%”這一數(shù)據(jù)的可信度，原因在於目前多數(shù)對空置率的調(diào)查方法都存在問題。“晚上數(shù)燈，燈滅著就是空置房，這樣統(tǒng)計來的數(shù)據(jù)顯然不準(zhǔn)確。”

　　而西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟與管理研究院院長、中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁則認(rèn)為，22.4%數(shù)據(jù)是有科學(xué)依據(jù)的。他説，調(diào)查從2009年啟動，2011年第一次入戶調(diào)查，2013年進(jìn)行了第二次入戶調(diào)查，今年又進(jìn)行了2次電話回訪，按照最新的時點，也就是上個月電話回訪情況，算出來這樣的空置率。“有2.8萬多個樣本，去年一年花了2000多萬元，動員了全校1600名師生，這是一個浩大的工程。”

　　“在全國2500多個縣（區(qū)）裏面，按照每人平均GDP分成10組，每組隨機抽取8個縣。每個縣隨機抽取4個社區(qū)（居委會、村委會）。然後我們派人到這些居委會、村委會匯總資訊，繪製一個抽樣框，把每一套房子都繪在地圖上，給每個房子編碼，輸入電腦系統(tǒng)，最後隨機抽取20到50戶。”甘犁告訴記者。

　　甘犁表示，北京的樣本數(shù)量在1500戶左右，“我們把北京的社區(qū)、居委會、村委會排序，隨機抽中30個，然後每個村委會居委會再抽中50戶，入戶調(diào)查，其中涵蓋了不同層次的小區(qū)。”

　　談到調(diào)查樣本問題，中國政法大學(xué)社會學(xué)院副教授畢向陽認(rèn)為，“全國範(fàn)圍的調(diào)查，樣本一般五六千就可以了”。在他看來，採取普查的話，民間團體做不到，其次，樣本量大小不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是樣本是不是隨機抽取的。

　　在他看來22.4%的數(shù)據(jù)是比較準(zhǔn)確的。畢向陽説，“涉及資産，樣本可能會有偏差，特別富的人，根據(jù)我們以前的經(jīng)驗，不會真實反映房産情況，所以，現(xiàn)實中空置率可能更嚴(yán)重。”

　　22.4%的數(shù)據(jù)引起爭議的另一個原因在於，學(xué)界尚未對空置房的標(biāo)準(zhǔn)給出一個統(tǒng)一的定義。按照甘犁的理解，空置房指的是兩類情況，一類是因一套房家庭外出務(wù)工等原因而無人居住的住房；一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。

　　“分子是全國空置住房，也是我們自己調(diào)查出來的數(shù)據(jù)，分母是全國的城鎮(zhèn)住房，這方面是根據(jù)國家公佈的數(shù)據(jù)。”甘犁認(rèn)為，是有多套房的人拉高了住房空置率的數(shù)值，“入戶調(diào)查中，儘管沒有發(fā)現(xiàn)房叔房姐，但也遇到了一個家庭擁有14套房的情況。”

　　將“居民手中空著的房子”當(dāng)分子的做法，董藩並不認(rèn)同，他提出居民手中不住的空置房不應(yīng)算進(jìn)住房空置率裏，因為已經(jīng)不屬於生産經(jīng)營領(lǐng)域，屬於消費環(huán)節(jié)，如同一個人買了很多衣服但大多不穿，不能再將這些衣服視為服裝廠的庫存。“空置房這個概念完全是對開發(fā)企業(yè)而言的，指的是開發(fā)商竣工驗收沒有賣出去或者租出去的房子。”

　　他説，“一線城市擁有兩、三套房子的家庭很常見，有的需要把老人接過來住，有的是給孩子結(jié)婚用的，有的是剛裝修完晾著的。”

　　空置率能否作為調(diào)控房地産市場的宏觀數(shù)據(jù)

　　北京大學(xué)法學(xué)院房地産法研究中心主任樓建波也表示，“對空置率標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一的説法。”在他看來，從個人角度理解，比如有很多人在海南買房用於度假，買房的人沒有出售和出租的意圖，算在空置率裏面有什麼意義？從開發(fā)商的角度來算空置率，完成了1000套的開發(fā)，賣出去800套，那就有20%的空置率，企業(yè)就要控製成本。

　　“實際上造成空置房的原因有很多，地方環(huán)境、經(jīng)濟形勢、就業(yè)情況都有關(guān)係，這個數(shù)據(jù)對政府宏觀調(diào)控，對預(yù)測房地産風(fēng)險都有參考價值。”樓建波表示。

　　甘犁的調(diào)查報告顯示，2013年我國城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。造成空置房的主要原因有，投資性購房、年輕人的婚房，養(yǎng)老用房，但對於具體比重情況，報告中並沒有顯示。

　　“變數(shù)太大、原因很多，不好計算各自的佔比情況，但總結(jié)出了空置房的概率。”甘犁説，在樣本中，家庭經(jīng)營工商業(yè)的，空置房的概率就增加11.2個百分點；房價租金比每提高1倍，空置房的概率就增加6.1個百分點；投資風(fēng)險偏好強的家庭，空置房的概率就增加5.3個百分點。

　　對於一線城市空置率較高的情況，甘犁認(rèn)為，單獨看城市住房空置率的意義不大，只有做到統(tǒng)計出一個區(qū)的空置率，乃至一個小區(qū)的空置率，才能合理地引導(dǎo)市場預(yù)期，引導(dǎo)理性購房。

　　官方層面，住建部總經(jīng)濟師馮俊4日表示，現(xiàn)在對於空置率沒有一個準(zhǔn)確的官方定義。他説，國際上是以這個城市裏有出租願望的住房或者有出售願望的住房作為分子，總住房量作為分母，來計算空置率的。“我們在這方面是沒有調(diào)查的，所以很難得出空置率的概念。”

　　媒體報道，早在2010年8月，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人曾明確表示，國家統(tǒng)計局還不能計算出空置率。一方面是由於房屋空置是近幾年出現(xiàn)的新問題，調(diào)查統(tǒng)計制度還沒有來得及作出統(tǒng)計；更重要的是空置的狀態(tài)和時間很難給出標(biāo)準(zhǔn)，要清楚計算出來很難。

　　這樣的説法，甘犁並不認(rèn)同。他回應(yīng)，“因為空置率的概念不一樣就不做（統(tǒng)計），是一種藉口。”他告訴記者，“我們調(diào)查的時候，問受訪家庭有多少房子，有沒有住人，有沒有租出去。沒有住人也沒有租出去的房子的數(shù)量，除以總房數(shù)，得出的就是空置率。”他認(rèn)為，還可以把空置率做得再細(xì)一點，比如空置了幾個月還是空置了幾年，空置率的計算也可以包括在建商品房。“不能因為沒有定義就不去做。”

　　如何提高空置房使用率

　　通過這次統(tǒng)計分析，甘犁認(rèn)為，當(dāng)前城市存量房和住房産能供給過剩非常嚴(yán)重。他告訴記者，通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，空置房約4898萬套，待售商品住宅供給是350萬套，總計5248萬套。

　　中國社科院城市與房地産經(jīng)濟研究室主任倪鵬飛向媒體表示，政策要調(diào)整到盤活存量這樣一個關(guān)鍵點上來。

　　“二手房市場要活躍起來。增加房産稅，降低交易稅，提高空置房的使用效率，將二手房市場盤活。”中國房地産學(xué)會副會長卞洪登告訴記者。他認(rèn)為，在當(dāng)前的二手房交易中，稅務(wù)部門向賣方徵收的各類稅收有8種，其中個人所得稅比率最高。

　　“本意是抑制投資性的房屋買賣，但在現(xiàn)實中，很多家庭的剛需房也瞄準(zhǔn)了二手房市場，交易稅本來應(yīng)當(dāng)讓出售者承擔(dān)，但實際上都由買方承擔(dān)了，增加了購房者的負(fù)擔(dān)，不利於存量房的銷售。”他建議，要將存量房釋放出來，在政策上應(yīng)該加以區(qū)別，在打壓炒房的同時，更要照顧剛性需求。“政策要差異化，不能一棍子打倒一片。”

　　除了盤活二手房，甘犁表示，一線城市中，還有大量的租房需求，現(xiàn)在的房屋租賃市場也很混亂。仲介掌控了房源之後，開始操縱市場、抬高租金，制定霸王條款。“損害了租賃市場秩序，所以，要免除租房稅費，規(guī)範(fàn)租房市場，保護出租雙方利益。”

　　據(jù)媒體報道，2012年，北京市政府下發(fā)《北京市人民政府辦公廳關(guān)於進(jìn)一步規(guī)範(fàn)房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作的意見》。《意見》規(guī)定，將鼓勵北京市有關(guān)部門、各區(qū)縣成立國有房屋租賃經(jīng)營機構(gòu)，集中開展房屋租賃經(jīng)營。

　　但這個《意見》在當(dāng)時遭到了一些學(xué)者的反對。北京工商大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授梁小民曾表示，政府要做的是從管理上下功夫，不要既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運動員。如果一定要設(shè)立，不能定義為企業(yè)性質(zhì)的機構(gòu)，必須定義為公益機構(gòu)，來補充私營市場的不足。例如，建立一個免費資訊發(fā)佈平臺，供出租者與承租者進(jìn)行溝通。