新盤(pán)為何意外降價(jià) 北上廣“樓市安全島”不安全

　　一面是新盤(pán)意外降價(jià)，一面是日光碟銷售火爆，作為一線城市，北上廣深一向有著樓市安全島的説法，誰(shuí)也不會(huì)相信這裡的價(jià)格會(huì)有任何鬆動(dòng)。然而，3月16日，位於北京市南六環(huán)的大興天宮院區(qū)域，一個(gè)名為“住總?cè)f科橙”的新盤(pán)，因價(jià)格出人意料而成為關(guān)注的焦點(diǎn)。其毛坯房售價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，而在半年之前，這一項(xiàng)目放出的精裝修售價(jià)預(yù)期可能超過(guò)2.5萬(wàn)元。一時(shí)間，萬(wàn)科在京樓盤(pán)降價(jià)3000元/平方米的消息成為焦點(diǎn)，不僅引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)於一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的猜測(cè)，也讓“萬(wàn)科導(dǎo)演北京樓市拐點(diǎn)”的説法甚囂塵上。樓市究竟發(fā)生了什麼？現(xiàn)實(shí)的情況又如何呢？

　　2014年3月26日，央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者來(lái)到了位於北京市南六環(huán)大興天宮院區(qū)域的住總?cè)f科橙售樓處，這個(gè)項(xiàng)目在10天前剛剛開(kāi)盤(pán)。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：現(xiàn)在還有樓嗎？

　　萬(wàn)科橙銷售人員：二期，3月16日是開(kāi)的一期，當(dāng)天賣完了。

　　銷售人員告訴記者，他們目前已經(jīng)在著手準(zhǔn)備二期項(xiàng)目，一期銷售的333套商品房就在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的幾小時(shí)內(nèi)就售罄了。這張現(xiàn)場(chǎng)拍攝的照片可以看出當(dāng)時(shí)銷售的火爆，而眼前的這兩塊選房公示板上也已經(jīng)貼滿了售出的標(biāo)記。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：這不是還有那什麼的嗎，一二層的。

　　銷售人員：這不是，這是物業(yè)用房。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：全滿了？

　　銷售人員：嗯。

　　而當(dāng)記者問(wèn)起一期降價(jià)銷售的原因時(shí)，銷售人員卻表示所開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目從未降價(jià)銷售。銷售人員：咱們最早是以裝修(出售)，這邊是政府批復(fù)的毛坯，只賣了毛坯。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：就等於便宜一個(gè)什麼錢(qián)？

　　銷售人員：不存在降價(jià)的問(wèn)題。因?yàn)橐郧笆茄b修房，現(xiàn)在不是帶裝修的，純毛坯房，價(jià)格就不一樣了。銷售人員告訴記者，他們了解到的資訊是16日開(kāi)盤(pán)的兩處住宅樓當(dāng)時(shí)上報(bào)時(shí)有兩套方案，一種是精裝修，一種是毛坯房，而公司根據(jù)住建委的審批價(jià)，最終選擇了毛坯房出售方案。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者在採(cǎi)訪中發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科橙並不是近期北京樓市唯一一個(gè)入市即告售罄的樓盤(pán)，這個(gè)僅與萬(wàn)科橙一街之隔的鑫苑鑫都匯銷售同樣火爆。

　　北京個(gè)別新盤(pán)銷售依舊火爆

　　鑫苑鑫都匯售樓人員：我們一期開(kāi)的四棟樓，上個(gè)月開(kāi)的已經(jīng)賣完了，然後只能等二期。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：上個(gè)月多少號(hào)？

　　售樓人員：21號(hào)。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：當(dāng)天就賣完了？

　　售樓人員：三個(gè)小時(shí)售罄。

　　而這個(gè)位於北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)地區(qū)的首創(chuàng)新悅都開(kāi)盤(pán)不足6小時(shí)，近600套房源也全部賣光，銷售人員告訴記者，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，之前沒(méi)有登記的購(gòu)房者連擠進(jìn)售樓處都難。

　　首創(chuàng)新悅都售樓人員：週日來(lái)的時(shí)候，進(jìn)不來(lái)，週日來(lái)的時(shí)候，開(kāi)盤(pán)，那個(gè)時(shí)候應(yīng)該不讓你們進(jìn)。

　　樓盤(pán)為何銷售如此火爆？在這位工作人員看來(lái)，還是售價(jià)吸引了剛性需求的青睞。

　　售樓人員：一期早就賣完了，去年賣的，一萬(wàn)八九賣的，今年漲了一點(diǎn)，兩萬(wàn)一二。

　　半年左右時(shí)間，價(jià)格漲了將近4000元，但售樓人員告訴記者，這在樓盤(pán)所在的長(zhǎng)陽(yáng)地區(qū)已經(jīng)算是漲勢(shì)平緩，且漲幅明顯呈現(xiàn)下滑。

　　售樓人員：這回漲幅比那個(gè)小多了，去年一年的時(shí)間，從2013年7月之前，漲幅比較大，從一萬(wàn)四五直接碰到一萬(wàn)八九了，中間沒(méi)有過(guò)渡。

　　房山長(zhǎng)陽(yáng)近年來(lái)屬於剛需消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)，價(jià)格也不斷飆升。目前，這個(gè)區(qū)域的中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島均價(jià)34000元，長(zhǎng)陽(yáng)光和作用均價(jià)28000元，天資璟庭均價(jià)28000元，附近樓盤(pán)大部分價(jià)格都直逼三萬(wàn)乃至以上。

　　售樓人員：2012年初開(kāi)始，3月往後，3、4月往後，再?zèng)]有説，再?zèng)]有説進(jìn)入穩(wěn)定過(guò)，就是一節(jié)一節(jié)的蹦，到現(xiàn)在是壓住了，因?yàn)橘J款的一些方式、政策上的一些收緊，把它壓平穩(wěn)了，其實(shí)還是控制不太住。

　　因此在銷售人員看來(lái)，首創(chuàng)新悅都在高價(jià)林立的長(zhǎng)陽(yáng)地區(qū)，以22000元低價(jià)入市，難免引發(fā)搶購(gòu)熱潮。記者也注意到，在同一地區(qū)的翠林漫步是現(xiàn)房銷售，但售價(jià)在每平米兩萬(wàn)七千元，比新悅都貴了5000元，銷售行情也差了不少，即使是現(xiàn)房，目前也沒(méi)有賣完。

　　還沒(méi)賣完，還剩一個(gè)單元。

　　在短短一週之內(nèi)，北京樓市出現(xiàn)了4個(gè)“日光碟”，但位置基本都是在偏遠(yuǎn)的六環(huán)附近。那麼市區(qū)內(nèi)的一手房項(xiàng)目，銷售情況又如何呢？

　　四個(gè)日光碟，樓市鬧哪般，是繼續(xù)瘋狂，還是回歸理性

　　銷售人員：首期沒(méi)開(kāi)呢，五、六月份開(kāi)。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：五、六月份開(kāi)。你現(xiàn)在均價(jià)多少錢(qián)？

　　銷售人員：怎麼現(xiàn)在均價(jià)八、九萬(wàn)塊錢(qián)，精裝。

　　這個(gè)位於西三環(huán)外的琨禦府項(xiàng)目，緊鄰昆玉河，預(yù)計(jì)售價(jià)為每平米八九萬(wàn)元，房?jī)r(jià)儘管高高在上，但房源卻異常緊俏。

　　琨禦府售樓人員：確實(shí)是客戶特別多，因?yàn)檫L六來(lái)，週六、週日，真沒(méi)人接待你，就是現(xiàn)在這個(gè)狀態(tài)，肯定沒(méi)了，(預(yù)售)100多套，我們現(xiàn)在排的客戶四千多組將近五千組，考慮一期的。

　　八九萬(wàn)一平米的售價(jià)對(duì)應(yīng)的是40：1的購(gòu)房比例，著實(shí)讓記者嚇了一跳。隨後記者又來(lái)到了位於朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)的合生霄雲(yún)路8號(hào)，這裡最小的戶型都有450平米，堪稱樓市中的奢侈品。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：不預(yù)約不讓看嗎？

　　合聲霄雲(yún)路售樓人員：必須得提前預(yù)約，你現(xiàn)在預(yù)約也可以，不知道能不能接待，因?yàn)樵圻@一塊看房子的比較多。

　　看房需要預(yù)約，記者隨即撥打了售樓熱線，銷售人員卻告訴記者，當(dāng)天預(yù)約已經(jīng)排滿了，要看房還需要等上四至六天。

　　安保人員：都是四到六天之後才可以看房子。

　　記者：看房子人特別多啊？

　　安保人員：特別多，都是預(yù)約的。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：我在西邊剛看完十萬(wàn)一平的房子，人家也沒(méi)預(yù)約啊？

　　安保人員：咱們這16萬(wàn)。

　　降價(jià)或者促銷，開(kāi)發(fā)商心裏有“一桿秤”

　　大家都看到了，北京樓市的熱度好像並未降溫。除了市區(qū)核心區(qū)域的高端項(xiàng)目依舊受追捧以外，五六環(huán)外偏遠(yuǎn)位置的“日光碟”更是頻頻出現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)北京樓市的預(yù)期如何？萬(wàn)科橙項(xiàng)目又到底為何出現(xiàn)所謂的降價(jià)？

　　萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶：我們?cè)谧钤绲臅r(shí)候，我們做(萬(wàn)科橙)這個(gè)項(xiàng)目的這個(gè)價(jià)格分析，包括我們的開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，比實(shí)際上現(xiàn)在我們現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)的價(jià)格，應(yīng)該大概要貴三千元錢(qián)左右。

　　在萬(wàn)科北京公司總部，毛大慶向記者坦言，萬(wàn)科橙這個(gè)項(xiàng)目最開(kāi)始的定價(jià)的確是每平方米2萬(wàn)6千元，而這個(gè)價(jià)格的制定是基於三方面因素的考慮。

　　毛大慶：第一個(gè)是我們按照北京市的房?jī)r(jià)的年度正常的一個(gè)年度增幅，10%-12%這樣一個(gè)樣子，我們有一個(gè)測(cè)算，第二個(gè)，我們當(dāng)時(shí)是有一個(gè)非常完整的叫新青年置業(yè)計(jì)劃。這裡面，其實(shí)包括了精裝修和空氣的凈化系統(tǒng)設(shè)備。第三就是這個(gè)項(xiàng)目本身我們?cè)谝?guī)劃和建設(shè)之前，我們引入了北京非常著名的學(xué)校。

　　那麼本來(lái)計(jì)劃要賣2萬(wàn)6千元每平米的精裝房，為什麼最終卻以2萬(wàn)2千元的毛坯房出售呢？

　　毛大慶：從開(kāi)發(fā)商的角度，我們有資金成本問(wèn)題，有現(xiàn)金回流的問(wèn)題，所以我到了這個(gè)時(shí)間，我該開(kāi)盤(pán)該銷售， 這個(gè)是非常專業(yè)的財(cái)務(wù)要求，北京市的土地，一賣就是一把一乾淨(jìng)，這個(gè)十幾億的錢(qián)就交了，那麼後面又連著設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、引入學(xué)校等等，這個(gè)時(shí)間一年多，資金成本是不得了的，所以繼續(xù)拖只會(huì)使成本越來(lái)越高。

　　毛大慶告訴記者，由於北京市住建委會(huì)對(duì)期房進(jìn)行預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)，審批價(jià)的限制，讓萬(wàn)科放棄了原來(lái)方案中精裝修、空氣凈化系統(tǒng)、以及學(xué)校等配套設(shè)施的引入，以達(dá)到降低成本的目的。因此在他看來(lái)，萬(wàn)科橙的所謂降價(jià)，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格按照政府相關(guān)部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn)在進(jìn)行定價(jià)銷售，也是一種不得已而為之的選擇。

　　毛大慶：不管是你是要降價(jià)，還是政府限價(jià)，還是政府給你一個(gè)指導(dǎo)價(jià)，他一看怎麼回事，原來(lái)説要賣兩萬(wàn)五，現(xiàn)在兩萬(wàn)二就賣了，是不是感覺(jué)對(duì)市場(chǎng)不看好，但是恰恰沒(méi)有看到的是，我半天就賣完了，你看這個(gè)事情就很矛盾吧，你説要崩盤(pán)了，要出事了，那怎麼就賣完了呢？

　　火爆的售樓大廳，在這裡“崩盤(pán)”似乎是個(gè)笑話

　　談及北京一手房市場(chǎng)的熱度，毛大慶顯得信心十足。他告訴記者，2013年，北京市政府為了滿足部分中低收入家庭的購(gòu)房需求推出了自主型商品房，目前搖號(hào)的火爆程度，也從另一個(gè)側(cè)面反映了北京樓市的供需現(xiàn)狀。

　　毛大慶：北京金隅嘉業(yè)，他們最近兩個(gè)自住商品房推出來(lái)，五千多套，45萬(wàn)多個(gè)家庭在申請(qǐng)。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：45萬(wàn)？

　　毛大慶：對(duì)，所以是鳳毛麟角，所以你可以説，自住房是不是能夠馬上填平需求的溝壑，對(duì)於北京市來(lái)説，壓力巨大。

　　在採(cǎi)訪中，對(duì)北京樓市充滿信心的開(kāi)發(fā)商不止毛大慶一個(gè)人。

　　帝海集團(tuán)董事長(zhǎng)總裁李小明：根據(jù)我們最近周邊的樓盤(pán)情況，都是日光碟。比如説中建國(guó)際城一天銷售開(kāi)盤(pán)的第一天銷售27個(gè)億，這是最近的事。

　　記者：27個(gè)億？

　　李總：一天賣了27個(gè)億，所以説我們應(yīng)該説對(duì)我們這個(gè)區(qū)位很有信心，同時(shí)對(duì)我們這個(gè)項(xiàng)目也很有信心。

　　李小明是北京一家房地産公司的負(fù)責(zé)人，他們正在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)位於北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)三河莊，共計(jì)64萬(wàn)平米的商品房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)最晚明年開(kāi)盤(pán)。

　　樓盤(pán)負(fù)責(zé)經(jīng)理：大興我們現(xiàn)在這個(gè)地塊，是大區(qū)新城最後的地塊，所以未來(lái)我們也特別看好這個(gè)地塊樓盤(pán)的銷售情況。

　　對(duì)於近期北京市場(chǎng)的一系列波動(dòng)，李小明表示，市場(chǎng)出現(xiàn)階段性微調(diào)是正常現(xiàn)象，並且目前看來(lái)並未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)的跡象，他們對(duì)北京市場(chǎng)仍然看好。但他也向記者坦言，今年從春節(jié)後取證的樓盤(pán)可以看出，在政府指導(dǎo)價(jià)的干預(yù)下，其價(jià)格普遍和預(yù)期有一定差距，因此他預(yù)計(jì)這個(gè)正在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)明年最終售價(jià)會(huì)是穩(wěn)中微漲。

　　李總：目前周邊的項(xiàng)目都賣到三萬(wàn)五了，所以，應(yīng)該説每平米三萬(wàn)五，應(yīng)該説我們麼年的開(kāi)盤(pán)的話，應(yīng)該説不會(huì)低於三萬(wàn)五，或許還可以稍微高一點(diǎn)。

　　但在採(cǎi)訪中，李小明也表示由於北京的土地資源的稀缺，5環(huán)以內(nèi)的土地價(jià)格已經(jīng)高不可攀，對(duì)於房地産企業(yè)來(lái)説，住宅類項(xiàng)目的運(yùn)作空間已經(jīng)越來(lái)越窄，銷售難度也越來(lái)越大。

　　但在採(cǎi)訪中，李小明也表示，由於北京的土地資源稀缺，五環(huán)以內(nèi)的土地價(jià)格已經(jīng)高不可攀，對(duì)於房地産企業(yè)來(lái)説住宅類項(xiàng)目的運(yùn)作空間已經(jīng)越來(lái)越窄，銷售難度也越來(lái)越大。

　　李小明：就是説現(xiàn)在北京最高的就是東三環(huán)農(nóng)展館旁邊有塊地，土地已經(jīng)到7萬(wàn)塊錢(qián)一平米了，先不説房?jī)r(jià)是多少，首先每個(gè)購(gòu)房者先拿7萬(wàn)塊錢(qián)，買(mǎi)一平米房子先拿7萬(wàn)塊錢(qián)買(mǎi)土地，然後房子蓋好了要裝修，這一切都加進(jìn)去，大概算一算，也許成本可能就是10萬(wàn)塊錢(qián)一平米了，開(kāi)發(fā)商還要利潤(rùn)，按照咱們現(xiàn)在基本上開(kāi)發(fā)商的，房地産開(kāi)發(fā)合理的市場(chǎng)，平均利潤(rùn)一般是20%到30%，咱們起徵2萬(wàn)5，這邊就是12萬(wàn)5了。然後再加上稅收，你想想多少。

　　因此，未來(lái)他們公司也會(huì)進(jìn)行一些戰(zhàn)略調(diào)整，把更多的精力從北京住宅地産轉(zhuǎn)向商業(yè)地産的開(kāi)發(fā)。

　　我們應(yīng)該説是主要精力放在商業(yè)地産開(kāi)發(fā)上面，特別是在北京這個(gè)土地資源極度稀缺的情況下。因?yàn)楸本┥踔廖瀛h(huán)以內(nèi)，基本上土地已經(jīng)很少了。很多地段都是很成熟的地段，更多的這些住戶們，更多需要配套服務(wù)。隨著我們國(guó)家的消費(fèi)升級(jí)，提高他們的生活品質(zhì)，生活水準(zhǔn)。

　　北京的土地資源日益稀缺

　　在採(cǎi)訪中，無(wú)論是毛大慶還是李小明，都一直在給記者強(qiáng)調(diào)北京樓市的特殊性，北京是政治中心、文化中心、超大型城市，很多情況可能是其他城市所不具備的，特別是這種高端的需求、外來(lái)的需求。

　　李小明：至少二十年。對(duì)於北京的這樣的城市來(lái)講，這樣的政治經(jīng)濟(jì)文化中心來(lái)講，他不可能截至到一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，比如説十年十五年，把所有的問(wèn)題都解決了，十年以後還有人的人要進(jìn)來(lái)，北京這麼好，誰(shuí)都願(yuàn)意來(lái)。

　　毛大慶：我經(jīng)常跟央視的記者説，千萬(wàn)且末以北京的問(wèn)題，作為中國(guó)房地産的問(wèn)題去討論，那就會(huì)産生極大的歧異。北京是非常典型的，而且不具備太多的可複製性的，幾乎不具備複製性的一個(gè)城市。

　　二手房交易“小陽(yáng)春”成交乏力

　　2014年的房地産市場(chǎng)，真算得上是亂花漸欲迷人眼，就在大家為房?jī)r(jià)到底是真降還是假降爭(zhēng)論不休的時(shí)候，北京新房銷售“日光碟”卻頻頻出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商似乎始終都對(duì)北京樓市滿信心。如果説，開(kāi)發(fā)商的表情還不足為憑的話，那麼作為樓市晴雨錶，二手房市場(chǎng)應(yīng)該可以更準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)的溫度。我們?cè)偃ザ址渴袌?chǎng)去看看。

　　賈維佳：您好，張先生是吧，現(xiàn)在看房是吧，可以啊，你一點(diǎn)鐘的火車是吧，現(xiàn)在過(guò)來(lái)可以看，您到時(shí)過(guò)來(lái)提前給我打電話。

　　小賈是21世紀(jì)不動(dòng)産萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)店的一名房産經(jīng)紀(jì)人，像這樣的電話，他一天至少要接打150個(gè)。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：你覺(jué)得今年開(kāi)春市場(chǎng)怎麼樣？

　　小賈：今年開(kāi)春的話，整體上就是説我們朝陽(yáng)區(qū)，網(wǎng)簽量確實(shí)下滑了不少。

　　自2014年初開(kāi)始，北京整體二手房出現(xiàn)了成交量下滑，議價(jià)空間有限的行情，這讓小賈也感受到了壓力重重。為了方便接聽(tīng)客戶的電話他一直戴著耳機(jī)，同時(shí)不停地在網(wǎng)上尋找著新鮮的房源。

　　小賈：我買(mǎi)賣的話簽了兩個(gè)。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：買(mǎi)賣簽了兩個(gè)，正常一個(gè)月能簽幾個(gè)呀。

　　小賈：要是市場(chǎng)好的情況下能夠簽到四到五單吧，就是市場(chǎng)比較活躍的時(shí)候。

　　小賈告訴記者，他所在的國(guó)貿(mào)區(qū)域，由於此處黃金地段，銷售狀況相對(duì)其他區(qū)域還要樂(lè)觀不少。

　　21世紀(jì)不動(dòng)産國(guó)貿(mào)區(qū)高級(jí)區(qū)域經(jīng)理 王靚文：跟去年同比，我們基本上還是比較平穩(wěn)，因?yàn)樵蹅冞@個(gè)板塊，CBD板塊，本身來(lái)説首次置業(yè)的人不多，基本上剛需客戶比較少，都是二次這些以上，單價(jià)可能比較高的一些項(xiàng)目，所以買(mǎi)進(jìn)的客戶肯定是改善型的，或者是家裏邊確實(shí)是經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚的這種人。

　　王靚文任職21世紀(jì)不動(dòng)産國(guó)貿(mào)區(qū)的高級(jí)區(qū)域經(jīng)理已經(jīng)有三年了，他告訴記者，他們所在的CBD核心區(qū)域二手房成交量基本保持著平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，少數(shù)的業(yè)主可能由於資金短缺等原因進(jìn)行低價(jià)拋售也屬個(gè)別現(xiàn)象，目前對(duì)於國(guó)貿(mào)板塊的價(jià)格並無(wú)影響。

　　那麼目前整個(gè)北京二手房市場(chǎng)的銷售到底呈現(xiàn)怎樣的行情呢？

　　21世紀(jì)不動(dòng)産北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍：從今年春節(jié)以後三月份的成交量，二手房來(lái)講是有下降，今年到27號(hào)，26號(hào)往前數(shù)據(jù)只有8600，現(xiàn)在基本上每天大概有500套左右的二手房進(jìn)行成交，所以這樣算下來(lái)今年到這個(gè)月到31號(hào)應(yīng)該會(huì)有一萬(wàn)套左右，這個(gè)量上來(lái)講和2013年沒(méi)法比。

　　寇海龍告訴記者，每年3月一般是樓市成交的“小陽(yáng)春”，但是今年3月，北京樓市並未出現(xiàn)通常應(yīng)有的成交小高峰，市場(chǎng)表現(xiàn)多雲(yún)，成交乏力。中原地産研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣顯示，截止25日，3月來(lái)北京新建住宅簽約6022套，二手房住宅簽約6915套，同比2013年同期分別下調(diào)了64%和81%；合計(jì)住宅在3月來(lái)簽約了12937套，同比下調(diào)了75%，也是最近6年來(lái)同期的最低值。而鏈家地産提供的數(shù)據(jù)還顯示，今年3月，除了成交量低於往年同期，二手房房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)回落之勢(shì)。

　　鏈家地産市場(chǎng)研究中心主管張旭：其實(shí)是從去年的大概11、12月份，年底的時(shí)候，就開(kāi)始出現(xiàn)這種狀況，買(mǎi)賣雙方開(kāi)始觀望，然後成交的動(dòng)力不強(qiáng)。3月份這個(gè)價(jià)格同比去年的話，應(yīng)該是在，今年首次低於了10%，大概是9.8%左右。但是像去年還有今年年初，基本上都保持在15%，像去年都是同比上漲20%左右，這樣一個(gè)狀態(tài)。

　　張旭也告訴記者，根據(jù)鏈家地産的數(shù)據(jù)顯示，三環(huán)以內(nèi)的中高端地段的小區(qū)，價(jià)格依然堅(jiān)挺，較少受到影響。

　　儘管二手房交易萎縮，高端房源依然堅(jiān)挺

　　張旭：比如像北京的一個(gè)典型的高端的社區(qū)富力城，3月份的價(jià)格還是環(huán)比上漲1.3%，所以還是屬於這種持續(xù)的小幅上漲的狀態(tài)。

　　而21世紀(jì)不動(dòng)産北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍卻認(rèn)為，今年北京二手房的房?jī)r(jià)漲跌，相當(dāng)具有區(qū)域特色，和往年的情況很不一樣。

　　寇海龍：往年房?jī)r(jià)跌，對(duì)吧，都是從五環(huán)以外往五環(huán)以內(nèi)先跌，五環(huán)以內(nèi)是後跌，有時(shí)候跌的時(shí)候也是普跌，漲的時(shí)候可能五環(huán)以內(nèi)先漲，五環(huán)以外後漲，今年有點(diǎn)特殊，特殊就是五環(huán)以內(nèi)尤其二手房的房?jī)r(jià)有一些鬆動(dòng)，五環(huán)以外還挺堅(jiān)挺。

　　寇海龍認(rèn)為，這是市場(chǎng)和消費(fèi)者理念趨於成熟的表現(xiàn)。

　　寇海龍：過(guò)往政府一説地産調(diào)控，就是要調(diào)價(jià)，不讓你漲價(jià)，越這麼説房?jī)r(jià)越漲，今年大家沒(méi)有説這方面讓你去調(diào)控，調(diào)控你價(jià)格，反倒説保障房我們要加大這種建設(shè)力度，商品房是市場(chǎng)説了算，從政府政策也好，這種對(duì)於房?jī)r(jià)的市場(chǎng)態(tài)度也好，已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變，所以消費(fèi)者反倒覺(jué)得不提房?jī)r(jià)的時(shí)候，那我應(yīng)該更理智。

　　而在鏈家地産的張旭看來(lái)，目前二手房的低迷狀態(tài)除了跟去年北京市推出的自住型商品房等相關(guān)保障政策有關(guān)以外，還與目前銀行收緊地産信貸密切相關(guān)。

　　張旭：信貸的話，像目前只有一家銀行能夠低於九折，就是首套房的貸款利率，其他的基本上都是基準(zhǔn)為主了，然後也有個(gè)別的銀行是上浮。對(duì)於換房的業(yè)主來(lái)講，就是我的批貸週期很長(zhǎng)，放貸週期也很長(zhǎng)。基本上銀行都在一個(gè)月以上的時(shí)間，所以對(duì)於它再買(mǎi)房，對(duì)於資金的回籠還是受到影響的。

　　專家解讀房?jī)r(jià)：城市價(jià)值決定房?jī)r(jià)

　　不比不知道，這二手房市場(chǎng)，與新房銷售的火爆比起來(lái)，差得可真不少。今年3月份，北京二手房整體銷售難以維持去年的牛市高位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日也發(fā)佈了70大中城市2月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，北京的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅為零。冷冷的數(shù)據(jù)給了我們一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)，這北京樓市的未來(lái)走勢(shì)，到底會(huì)何去何從呢？

　　從年初信貸政策趨緊的信號(hào)，到春節(jié)後二三線城市局部市場(chǎng)的降價(jià)，讓各種看空、崩盤(pán)的論調(diào)找到了依據(jù)，那麼作為一線城市的北京樓市，未來(lái)究竟會(huì)出現(xiàn)怎樣的走勢(shì)呢？

　　全國(guó)房地産聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生：北京它確實(shí)挺特殊的，因?yàn)槌鞘袃r(jià)值不一樣。

　　北京師範(fàn)大學(xué)金融研究中心主任鐘偉： 再在這個(gè)兩千多萬(wàn)人集中的區(qū)域，繼續(xù)去增加住宅用地，增加建築對(duì)地面的覆蓋，可能會(huì)造成不可逆的生態(tài)的影響。

　　談及北京樓市，記者採(cǎi)訪的所有專家都強(qiáng)調(diào)，北京因?yàn)樘厥獾某鞘行再|(zhì)，土地和相關(guān)資源緊張的局面不可改變。

　　中投聯(lián)達(dá)(北京)投資有限公司董事長(zhǎng)楊少鋒：由於北京資源過(guò)於集中，而它的這種城市規(guī)劃，我們説的攤大餅，是一圈一圈往外輻射的。那現(xiàn)在它這個(gè)造成什麼，它核心區(qū)域的這個(gè)價(jià)格會(huì)非常的堅(jiān)挺。

　　中原地産根據(jù)住建委公佈的批準(zhǔn)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，2013年住宅土地成交面積為1217.12萬(wàn)平方米，同比2012年的608.74萬(wàn)平方米翻了一番。但是，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈的數(shù)據(jù)，今年2月份，北京新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲15.5%。由此看來(lái)，加大土地供應(yīng)的措施並沒(méi)有達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的效果。

　　北京師範(fàn)大學(xué)金融研究中心主任鐘偉：目前五環(huán)以外的新房的供應(yīng)量佔(zhàn)到85%，那麼五環(huán)以內(nèi)的供應(yīng)量大概只佔(zhàn)到15%，在過(guò)去非常長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，二環(huán)、三環(huán)之內(nèi)基本沒(méi)有住宅的供應(yīng)用地。

　　而就在今年，中央把京津冀一體化發(fā)展上升到重大國(guó)家戰(zhàn)略。那麼未來(lái)隨著北京部分功能的疏散，是否會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)起到一定的緩解作用呢？採(cǎi)訪中，一些專家對(duì)此表示並不樂(lè)觀。

　　中國(guó)房地産協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇：因?yàn)楸本┍旧淼某鞘邢拗疲本┑某鞘杏玫兀@個(gè)不光是現(xiàn)在現(xiàn)有面積就這麼大，而且未來(lái)不會(huì)無(wú)限制的去批。

　　北京師範(fàn)大學(xué)金融研究中心主任鐘偉：北京市的人口，包括這個(gè)常駐的、流動(dòng)的和暫態(tài)的峰值的人口在這幾年仍然快速的增長(zhǎng)當(dāng)中，所以總體上講，在今後的三四年的時(shí)間，北京能夠向外分流的人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)少於從外地向北京急劇的人口。

　　但是專家們也強(qiáng)調(diào)，近期出現(xiàn)的日光碟等情況並不足以作為北京樓市持續(xù)火爆的證明，因?yàn)檫@一現(xiàn)象往往是開(kāi)發(fā)商的行銷而導(dǎo)致的。相比之下，網(wǎng)簽量是相對(duì)較為可靠的判斷依據(jù)。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2月北京新建住宅成交量2221套，創(chuàng)2007年北京有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的最低紀(jì)錄，同時(shí)二手住宅成交總量為5441套，創(chuàng)下24個(gè)月以來(lái)的月成交量新低。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2月份北京二手房?jī)r(jià)格，20個(gè)月來(lái)首次環(huán)比下跌。現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的局面。專家們認(rèn)為，正是政府推出的自住型商品房分流了大量剛需。

　　中投聯(lián)達(dá)(北京)投資有限公司董事長(zhǎng)楊少鋒：我們2014年除了保障性住宅這一塊，保障性住宅北京市政府出讓的土地裏頭，40%是用來(lái)建保障性住宅。用來(lái)60%，是建商品房的，60%的商品房裏面還有一半是供應(yīng)性自主性商品房。也就意味著自主性商品房加上保障性住宅加起來(lái)會(huì)佔(zhàn)市場(chǎng)上整個(gè)供應(yīng)量的70%多。

　　自主性商品房，能否推動(dòng)整體房?jī)r(jià)趨於平穩(wěn)

　　因此在專家們看來(lái)，在保障房建設(shè)持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)的背景下，未來(lái)北京房?jī)r(jià)的總趨勢(shì)將是趨於平穩(wěn)，大起大落的可能性都較小。

　　中國(guó)房地産協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇：現(xiàn)在我們明顯地看到政府的職責(zé)已歸位，是政府的責(zé)任，是解決(住有)所居。特別是要解決低收入家庭和最光大老百姓的普通住房問(wèn)題，所以在這樣的一種理性和客觀的思想指導(dǎo)下，這個(gè)房地産市場(chǎng)也會(huì)恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。

　　全國(guó)房地産聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生：那麼(保障房建設(shè))它會(huì)使這個(gè)房?jī)r(jià)更加平穩(wěn)，而且滿足了相當(dāng)一部分的剛需，所以我覺(jué)得北京的房?jī)r(jià)可能這部分會(huì)有平穩(wěn)下來(lái)。

　　【半小時(shí)觀察】

　　一直以來(lái)，一線城市的樓市，始終只用兩個(gè)字來(lái)回答人們所有的質(zhì)疑，那就是：漲價(jià)！但是這次好像有點(diǎn)不樂(lè)觀。今年三月，北京的許多房地産仲介都有一個(gè)直觀的感覺(jué)，房子沒(méi)有以前那麼好賣了。這從另一個(gè)角度讓人們看到了政府加大保障房建設(shè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響。或許，這只是個(gè)開(kāi)始。讓市場(chǎng)回歸理性，還需要對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律保持尊重。要想讓房?jī)r(jià)更趨理性、平穩(wěn)，不但需要政策的連續(xù)性，還需要各級(jí)地方政府加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，減少地方經(jīng)濟(jì)對(duì)於房地産業(yè)的依賴性。畢竟，讓市場(chǎng)那只無(wú)形的手，更好地發(fā)揮作用，是一個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)體應(yīng)該具備的能力。