單價9.5萬元高價盤引發(fā)購房人對於房價失控的擔(dān)心，業(yè)界普遍認(rèn)為今年房價走勢趨穩(wěn)為主

　　現(xiàn)階段放開的幾個高價盤，並不意味著限價政策的完全取消。監(jiān)管部門為了控制整體均價，四萬元以上的住宅項目仍將緩慢逐步解禁

　　春節(jié)期間，幾個高價盤的相繼獲批入市，讓剛剛過了節(jié)的購房人不再淡定了。尤其是位於北五環(huán)附近的綠地中心項目以9.5萬元的價格獲批入市，讓許多人都開始擔(dān)心房價會在今年繼續(xù)暴漲，自己會被市場拋得越來越遠。

　　但實際上，很少有人注意到，單價9.5萬元的綠地中心並非住宅産品，獲批的146套房源平均下來都是710平方米以上的超大戶型，與普通購房人關(guān)係並不大。但不可否認(rèn)的是，除此之外，1月份仍有多個超過4萬元的高價住宅項目入市，並且由於去年所售土地的價格不菲，今年還將有更多的高價盤等待入市。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些高價項目確實對整體房價走勢起到了帶動作用，但隨著二季度更多的剛需項目入市，加上政策調(diào)控將採用市場和行政結(jié)合的手段。預(yù)計今年房價將以整體趨穩(wěn)為主。

　　四萬元禁令年初全面放鬆 多個高價項目低調(diào)入市

　　新年過後，剛一復(fù)工，一則“單價9.5萬元高價房獲批入市”的消息就攪動了樓市的一池春水。事實上，這個位於大望京區(qū)域，南靠望京SOHO，北臨北五環(huán)的綠地中心項目，是綠地在北京打造的重點商業(yè)寫字樓綜合體。其領(lǐng)證時間確切地説是在春節(jié)前一天，1月29日以9.5萬元/平方米的均價獲準(zhǔn)入市銷售的。

　　之所以開年後才被爆出，有分析人士稱，主要是由於綠地集團刻意低調(diào)，專門選在即將放假的當(dāng)口獲批，使得如此高的價格並未立即引起足夠的關(guān)注。2013年賺得盆滿缽溢的地産界也多處於放假狀態(tài)，直到節(jié)過後，媒體和開發(fā)企業(yè)們紛紛重新開工時，方醍醐灌頂如夢初醒般地大吃一驚：五環(huán)都10萬元了， 並且還是非住宅項目！

　　雖然望京區(qū)域素有“第二個CBD”之稱，其區(qū)域價值也早已經(jīng)非昔比，但在“限價”背景下獲批每平方米10萬元的項目，很難不被視作一種標(biāo)誌性的事件。因為，在此之前的兩個月裏，北五環(huán)、東南五環(huán)一些零星的中高端項目，還在為每平方米獲批4萬元左右，和官方費勁磨合。對此，亞太城市發(fā)展研究會房地産分會會長陳寶存就認(rèn)為，這標(biāo)誌著四萬元以上不批預(yù)售，解禁了。

　　不僅是綠地中心，還有多個項目選擇了在新年前後關(guān)注度最低的當(dāng)口入市銷售。作為現(xiàn)房項目，位於東四環(huán)內(nèi)的山水文園就趕在除夕前剛剛獲批了預(yù)售證，單價高達五萬元以上。而西北五環(huán)的豪宅項目五礦萬科如園則在大年初一獲批銷售，單價同樣高達五萬元以上。

　　1月20日，同時獲批了兩個單價超過65000元/平方米的豪宅項目：朝陽孫河的泰禾·北京院子和豐臺區(qū)的閱園（紫辰院）。如果説單個高價盤入市還可以視作“漏網(wǎng)之魚”，那1月份多個四萬元以上項目甚至包括十萬元項目地獲批，在業(yè)內(nèi)看來都意味著，困擾北京高端住宅市場的“四萬元限價令”開始全面解禁。

　　還將有更多高價豪宅今年入市

　　對於近十萬元的獲批價格，綠地集團相關(guān)負責(zé)人表示，考慮到望京已經(jīng)成為各大跨國公司總部的關(guān)係，10萬元的售價並不貴。另外，他同時也表示，綠地中心項目是望京區(qū)域標(biāo)桿性的寫字樓産品，並非住宅，取證的146套房源，平均下來每套的面積都在710平方米以上，並非普通住宅，因此並不在住宅四萬元禁令的限價範(fàn)圍內(nèi)，同時也與住宅價格沒有直接的可比性。

　　對此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，雖然綠地中心並非住宅類産品，但北京樓市一向是同位置的住宅售價要貴過商業(yè)寫字樓。而北五環(huán)目前的住宅價格都在四萬元到五萬元之間。因此，該項目地高價入市也給了整個望京和奧北區(qū)域其他在售的住宅項目充足的信心。

　　並且在這次開閘放水之後，年內(nèi)預(yù)計還將有中赫萬柳書院、保利海德公園等一系列接近十萬元單價的高端樓盤計劃入市。而這些高價房雖然與大多數(shù)購房人關(guān)係不大，但其房價整體走勢具有的帶動效應(yīng)，仍令很多普通購房人擔(dān)心會離市場越來越遠。

　　對於這樣的擔(dān)心，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫則認(rèn)為，土地價貴，是倒逼高端項目不斷出現(xiàn)的必然産物，尤其是在當(dāng)前商品房、保障房、自住型商品房的三元格局下，商品房泛高端化明顯，高端市場被放開就成了遲早的事情。

　　土地高價倒逼住宅價高 1月份住宅用地成交創(chuàng)6年來新高

　　剛剛過去的1月份，土地市場就出奇地火熱，更加劇了未來高價盤增多的趨勢。

　　根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份北京土地市場共成交26宗土地，累計吸金金額達到405.92億元，僅微微次於去年11月份的406.98億元的月度成交高點。而在成交的26宗土地中，住宅用地再次成為成交主力，達11宗，創(chuàng)下自2009年以來連續(xù)6年時間裏的同期新高。與此同時，自住商品房用地持續(xù)保持著高佔比率，在1月份成交的11宗住宅用地中，含有自住型商品房的地塊就佔據(jù)了10宗。

　　另外，根據(jù)北京市土儲中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2月7日，北京市尚有16宗經(jīng)營性用地正在交易，其中大部分將於2月份完成成交。可以預(yù)見，2月份土地市場仍將保持火熱態(tài)勢，有望迎來另一個成交高峰。

　　對此，京城一家房企的副總經(jīng)理對北京青年報記者表示，他所在公司的一個高價項目二期就始終未能獲批，但公司方面又不願低價賣，因為土地的成本價格就接近兩萬元，不賣上四萬元，就很難獲得利潤，因此就一直處於擱置待上市的狀態(tài)。

　　他也認(rèn)為，現(xiàn)階段放開的幾個高價盤，並不意味著限價政策的完全取消。監(jiān)管部門為了達到控制整體均價的目的，四萬元以上的住宅項目仍將緩慢逐步解禁。而在樓市整體供應(yīng)較少的一季度，幾個高價盤的入市會造成成交均價較高。預(yù)計從二季度開始，隨著剛需項目的啟動，整體價格才有望被拉低。

　　房企不擔(dān)心成交腰斬

　　新盤將在二季度入市

　　幾個高價盤的相繼入市，雖然拉高了樓市的整體價格，但由於購買者相對小眾，並未像剛需盤那樣出現(xiàn)入市即售罄的火爆。相反，由於在售項目多為高價盤，也導(dǎo)致樓市成交的不斷走低。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份，包含首開熙悅睿府·書香、紅杉公館、金隅香溪家園、亦莊金茂悅等項目在內(nèi)，北京樓市僅有7個項目開盤。無論是同比去年1月份的17個項目，還是環(huán)比去年12月份的24個項目，新盤供應(yīng)都大幅削減。

　　與此同時，1月份成交量也遭遇了腰斬。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數(shù)、成交面積的環(huán)比、同比均萎縮了四至五成左右。6908套的住宅月成交量也僅高於2012年1月時的4473套，成為自2006年商品住宅開始網(wǎng)簽以來，近9年元月商品住宅銷量出現(xiàn)的第二低位。

　　不過，土地市場的火熱證明短期的銷量銳減並未影響房企對於後市的判斷。任啟鑫就認(rèn)為，短期的成交萎靡對於大部分房企來説並不用過分擔(dān)心，造成的原因既有春節(jié)淡市的傳統(tǒng)因素影響，也有短期內(nèi)買賣雙方觀望，房企惜售情緒加重、推盤積極性降至歷史冰點的因素。

　　他預(yù)計，從2月下旬開始，北京的住宅項目開盤量將逐步增加，尤其到了第二季度，剛需項目、改善型項目、豪宅別墅都會積尋求銷售。從去年開始延續(xù)至今的土地成交高峰也必然促使今年將有更多的商品房、自住型商品房入市。目前的樓市存貨低的壓力並不會長期存在，也難以對市場形成明顯的預(yù)期性影響。

　　●預(yù)測●

　　關(guān)於房價走勢全面趨穩(wěn)成業(yè)內(nèi)共識

　　1月份，樓市成交量大幅下降的同時，成交價格並沒有出現(xiàn)明顯的起伏。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份，北京商品住宅成交均價為26181元/平方米，與上月基本持平。

　　在業(yè)內(nèi)看來，房價或?qū)⒊掷m(xù)保持在高位震蕩，市場在馬年趨穩(wěn)也已經(jīng)成了共識。

　　全國房地産商會在1月末發(fā)佈的《2013-2014年度中國房地産市場報告》中指出，今年我國房地産市場供給將會增加，在經(jīng)濟平穩(wěn)增長背景下，房地産需求將保持平穩(wěn)，房價漲幅將進一步回落，全年走勢呈現(xiàn)前高後低態(tài)勢，房價總體保持基本平穩(wěn)。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭也預(yù)計，2014年樓市將在高位震蕩並逐步降溫，但房價以企穩(wěn)為主，不會明顯下跌。他認(rèn)為，2014年樓市再現(xiàn)去年輝煌的可能性不大，因為其自身有短週期的規(guī)律。2012年見底反彈，2013年趨於回暖、部分城市過熱，2014年高位震蕩、慢慢降溫。這其中既有市場自身調(diào)整的機制，也有政策繼續(xù)收緊的原因。

　　而首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地産管理系系主任趙秀池在分析時也表示，銀行收緊按揭貸款，這將影響購買力。並且在政策層面，十八屆三中全會以後，用市場的手段調(diào)節(jié)房地産市場的思路已被確立，並且轉(zhuǎn)向“長效機制”的思路也十分明顯。

　　不過，這種長效機制的建立和鋪開需要時間，限購政策取消一蹴而就也會引爆危機，較長一段時間的“過渡期”是必需的。而在過渡期內(nèi)，目前的樓市調(diào)控難以放鬆，但市場手段將更多得到支援，房價也會以趨穩(wěn)為主。本版文/本報記者 李桁