“門頭溝的房價已經(jīng)每平方米４００００元了，地價也接近每平方米２００００元了”，這樣的結論很多人都覺得不敢相信。但事實上，門頭溝樓市近兩年飛速發(fā)展，已經(jīng)成為京西主要的置業(yè)區(qū)域。像去年入市的Ｖ７西園、西山藝境等項目，最高售價已經(jīng)突破了４萬元／平方米，而在上周新成交的幾塊土地中，最高的樓面地價也已經(jīng)達到了１９７０４元／平方米。門溝頭目前已經(jīng)聚集了融創(chuàng)、中鐵、金泰、華潤、遠洋、華遠等十余家大型開發(fā)企業(yè)。進入２０１４年，這些大型開發(fā)商旗下的樓盤要麼正在籌劃入市，要麼已經(jīng)正式銷售，可以預期的是，今年將是門頭溝供應量最大、新盤最為集中的一年。

　　一天成交三塊地　門頭溝已成為京西新盤集中地　

　　１月１６日，門頭溝三宗土地出讓點燃了開發(fā)商的競爭熱情，最終遠洋、融創(chuàng)、華潤三大品牌開發(fā)商經(jīng)過一陣血雨腥風的叫價後，以總計７５．７億元的土地價格笑到了最後，而三塊土地的起拍價僅為４１億元。其中融創(chuàng)經(jīng)過７４輪才以１８．２億元中標，遠洋３８億元摘得的地塊溢價率達到了７４％；華潤１９．３億元獲得的地塊單價最高，折合樓面價１９７０４元／平方米，溢價率１０７．５％。由此可見，門頭溝地塊的招拍掛現(xiàn)場，開發(fā)商間的競價是何等的慘烈。

　　而僅僅一個月前，也就是去年１２月１９日，融創(chuàng)、住總和北京駿洋三家聯(lián)合體剛剛投下５８．６６億元的天價，以４９．９５％的溢價率獲得了門頭溝限價商品房地塊，折合樓面價為每平方米１６８９１元。作為限價房用地的地價甚至高過了不少門頭溝在售住宅項目的地價。

　　一直以來，地處西六環(huán)外的門頭溝樓市發(fā)展相對滯後，土地供應也持續(xù)維持在低位，為何突然就熱得發(fā)燙呢？　“最主要是交通的發(fā)展和京西多年來嚴重失衡的供求關係，共同導致了門頭溝逐漸成為京西購房人的首選。”一位開發(fā)商表示。

　　亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，２０１１年－２０１２年兩年間，門頭溝僅成交了６宗土地，其中住宅地塊為５宗，宅地的累計建築面積達到８４萬平方米。但是從去年開始，區(qū)域土地供應開始逐漸提速。２０１３年，門頭溝區(qū)域共成交了７宗土地，其中住宅地塊達４宗，累計建築面積達８８萬平方米，僅去年一年，宅地的供應量就已經(jīng)達到之前兩年的總和。這也吸引了大量知名房企的進入，包括金泰、華遠、住總、融創(chuàng)、中鐵、Ｋ２、華潤等，幾乎每一個在售的樓盤都有著光鮮的背景。

　　對此，亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為，門頭溝土地供應逐漸提速，將從源頭上有效緩解京城西部區(qū)域長期以來供應不足的現(xiàn)狀。

　　房價最高已突破４萬元　

　　由於規(guī)劃、土地等多方利好，區(qū)域樓市也從去年下半年開始出現(xiàn)了較大的放量。

　　除了老項目麗景長安去年先後有三次推盤外，Ｋ２集團開發(fā)的高端純新盤項目Ｖ７西園、西山藝境、中國鐵建·梧桐匯等也分別在去年入市。其中，主打高端改善型需求的Ｖ７西園和西山藝境更是突破了４萬元大關，將門頭溝的整體房價拔高到新的階段。Ｖ７西園去年８月開盤，主打１７５－３００平方米的大戶型，最貴的部分單價破４萬，仍舊在開盤當天吸金８億元。

　　而西山藝境去年１２月則優(yōu)先推出了洋房部分，均價為３５０００元／平方米，最貴的四號樓單價則超過了４萬元。門溝頭的房價悄無聲息地就進入了高端行列。

　　高姍認為，除了這些現(xiàn)有在售項目外，鋻於當前項目運作週期普遍可控制在一年以內(nèi)，去年區(qū)域成交的地塊都有望在今年開始陸續(xù)入市，這將為門頭溝樓市注入大量的新鮮血液，２０１４年門頭溝樓市放量有望達到近年來的高點。而這些新項目，像１月１６日出讓的三塊土地，最貴的土地價格已經(jīng)接近２萬元／平方米，這樣處於高位的地價也幾乎預示了未來售價或將繼續(xù)攀高。

　　中高價項目主打改善需求　低總價樓盤皆為商住　

　　不同於通州、房山、大興等遠郊區(qū)域以剛需為主、改善為輔的特性，自然環(huán)境優(yōu)越的門頭溝區(qū)域在售樓盤則主要以大戶型的改善型項目為主，主力像Ｖ７西園、西山藝境、華潤·潤西山、麗景長安等都是如此。這類項目由於總價較高，去化速度通常都較慢。在北京現(xiàn)在的土地競爭格局下，未來純商品住宅的高端化趨勢將越發(fā)明顯，改善型住宅市場將因地價的攀高被迫擴容，競爭也將越發(fā)激烈。

　　一位門頭溝區(qū)域的項目負責人就擔心：與大興、通州等眾多樓市熱點區(qū)域相比，目前區(qū)域置業(yè)力量仍然主要來自京西改善人群，區(qū)域價值也並未被大眾所熟知及認可，如果沒有突出價值的支撐，區(qū)域中高端樓市供應的倍增，或將給各個項目都帶來一定銷售壓力，短期內(nèi)難以被市場所消化。

　　另外，除了改善型房源，剛需購房人則更多地選擇低總價的商住項目。去年１２月底區(qū)域新推盤的中國鐵建·梧桐匯，就以小戶型、低總價與近軌道交通的優(yōu)勢迅速獲得了市場的認可。高姍認為，隨著門頭溝與主城區(qū)交通距離的進一步縮短以及自住商品房地塊的入市，區(qū)域剛需及投資客群也將逐漸增多。而以２０１４年新成交的三宗地塊為代表，區(qū)域商業(yè)地塊的出讓體量增大，也為未來商住項目的進一步崛起提供了前提。

　　未來，除了改善型住宅外，商住項目也將以低總價的房源優(yōu)勢，成為區(qū)域剛需及投資需求的另一個釋放點。區(qū)域樓市産品的供應梯度或將被進一步拉大，呈現(xiàn)出以改善型住宅項目為主、商住項目為補充的樓市結構。

　　多個項目今年將放量　基本都是純新盤

　　門頭溝樓市這兩年的高速發(fā)展，直接體現(xiàn)在供應量的變化上。據(jù)了解，２０１１年上半年，門頭溝區(qū)域僅有綠島水岸一個項目在售。而２０１１年底至２０１２年初，區(qū)域內(nèi)叫得出名字的項目也只有麗景長安、華潤·潤西山、潤景公館和中鐵·梧桐苑。而２０１３年，整個門頭溝又多出來了Ｖ７西園、西山藝境、中鐵·梧桐匯幾個純新盤。這樣的增長態(tài)勢在今年仍將持續(xù)。

　　據(jù)北京青年報記者了解，僅一季度，門頭溝就有潤西山·Ｂ組團、京漢鉑寓、京西·金泰麗灣三個純新盤住宅項目計劃入市。隨著門頭溝土地供應的提速，開發(fā)商的推盤意願也持續(xù)上升。西山藝境的項目負責人表示，一季度項目將首次推出別墅産品，而洋房産品也會在明年繼續(xù)加推。金泰麗灣的銷售人員則表示，項目計劃將於明年推出的房源主力戶型為９１－２２０平方米的二－四居，均價預計不到３萬元／平方米。

　　再加上已經(jīng)成交但還未形成項目的土地，都有可能在今年入市，門頭溝不但將迎來眾盤競爭的廝殺場面，區(qū)域配套也將在眾多開發(fā)商的比拼中進一步完善，一位在售項目負責人就表示，門頭溝這幾年在環(huán)境和交通配套上的質變，使其將成為京城西部最主要的新盤集中營，整個區(qū)域也將成為京西中高端改善購房人的首選。　文／本報記者　李桁

　　西山藝境　三面環(huán)山低密改善盤

　　項目地址：門頭溝阜石路雙峪路口西８００米路南

　　建築類別：洋房、聯(lián)排別墅、大平層

　　參考價格：洋房３６０００元／平方米、別墅預計５００００元／平方米

　　裝修狀況：毛坯房

　　最新動態(tài)：去年年底該項目首次開盤，推出１２０－１８０平方米褐石洋房産品，均為７至９層南北通透的板樓，目前僅余少量１４０平方米的洋房。別墅産品預計２月下旬入市，推面積１８０－３００平方米半山別墅，預計價格９００萬／套－１１００萬／套。未來入市的洋房新品在價格方面也會有所上調。

　　區(qū)位及交通：２０分鐘到達西四環(huán)定慧橋　

　　門頭溝區(qū)域內(nèi)因西山藝境、麗景長安等幾個熱盤的入市而熱度大增。在去門頭溝的路上，不難發(fā)現(xiàn)長安街西沿線、蓮石路、阜石路這三條主幹道的連接，使其交通便利性相對通州等近郊板塊格外突出。

　　以西山藝境為例，從西四環(huán)定慧橋轉入阜石路，經(jīng)過３個紅綠燈路口，大約不到２０分鐘即可到達。該項目銷售人員表示，不僅僅是春節(jié)後車少的原因，而是門頭溝這邊本身居住密度較低，主幹道也較多。因此，即使是節(jié)後效應減退之後的早晚高峰也並不會擁堵。“我們的工作人員早高峰時也計算過，正常行駛都能在２０分鐘內(nèi)從定慧橋達到項目。”該銷售人員説。

　　周邊及配套：項目自建商業(yè)和幼兒園　

　　從西山藝境目前的狀況而言，該項目的區(qū)位相比麗景長安等項目更為接近門頭溝老城區(qū)，周邊也不乏已有的老社區(qū)，因此，現(xiàn)有的生活配套雖然並不盡如人意，但是距離該項目步行１０分鐘的位置也已經(jīng)有一個物美超市存在。銷售人員表示，“我們的銷售人員日常的購物消費等，也都在附近就可以解決。”

　　此外，由於西山藝境本身佔地超過３０萬平方米，因此，該項目本身也有自建配套的較大空間。據(jù)了解，未來西山藝境將配建５００００平方米的商業(yè)和幼兒園。娛樂方面，該項目還將設有社區(qū)會所，涵蓋游泳、健身、休閒娛樂等設施，目前已經(jīng)有部分設施配備到位，供購房人實地體驗，另外，現(xiàn)在的售樓處也將會在入住後改造成為社區(qū)會所的一部分。

　　環(huán)境方面則是西山藝境主打的賣點之一。銷售人員表示，“門頭溝在首鋼等大型工業(yè)騰退後，功能規(guī)劃以生態(tài)為主，因此，整體環(huán)境方面優(yōu)勢突出。而西山藝境本身借助三面環(huán)山的地勢，形成了階梯式分佈格局，強化了每一戶的景觀環(huán)境。”

　　煞風景的是西山藝境有高壓線穿過，南側還有一些在用的雷達天線。這不禁讓購房人懷疑在日常生活中對身體健康是否産生不利。對此，《廣廈時代》曾經(jīng)做過高壓線影響範圍的專題，儀器顯示，距離高壓線超過１００米，其輻射數(shù)便基本可以忽略。因此，提醒購房人在置業(yè)選房時，距離高壓線超過１００米便無需擔憂。

　　銷售産品：別墅即將入市　洋房價格會漲

　　西山藝境産品也較為豐富，整體定位高檔盤。該銷售人員表示，該項目的洋房部分為金地專利的褐石係。據(jù)了解，洋房産品均為７－９層的南北通透板樓，得房率大約在８５％左右。目前可供購房人選擇的房源很少，後期仍會有洋房入市，銷售人員表示後期價格應該會略有上漲。別墅産品值得一提的是贈送面積較大，以聯(lián)排中間戶型為例，産權面積１８０平方米，實際使用面積可達到２８０平方米，露臺、閣樓等設計均可利用起來擴大生活空間。文／張蛟

　　麗景長安二期再升級　全為大戶型　

　　項目地址：門頭溝永定鎮(zhèn)石龍西路與三石路交叉口西南角

　　建築類別：普通住宅板樓小高層

　　參考價格：待定

　　裝修狀況：精裝修

　　最新動態(tài)：麗景長安項目二期，預計４－５月開盤。共推出７棟樓，一梯一戶，戶型為１３７平方米三居，１５５平方米四居，均價待定，精裝修，入住時間待定。

　　區(qū)位及交通：京西新城三縱一軌　

　　《廣廈時代》一行人從地鐵八角遊樂園站出發(fā)，開車走阜石路到該項目約２０分鐘。而無車的購房者可從蘋果園地鐵站，換乘９３１、９８１空調、９７７快，在石龍工業(yè)區(qū)下車。

　　通過實地探盤，我們了解到，西長安街延長線將進一步縮短門頭溝買房人進城的耗時。這條全封閉的快速路全長約６．４公里，東起古城南路，向西經(jīng)現(xiàn)在的首鋼東大門、首鋼廠區(qū)後，跨永定河經(jīng)西六環(huán)路繼續(xù)向西，終點至門頭溝的三石路。

　　此外，門頭溝的城鐵Ｓ１號線也在施工中，建成後將對接１號線蘋果園站和６號線慈壽寺站，是北京市首條磁懸浮列車。此次探訪的麗景長安與Ｓ１號線上岸村站相隔約８００米，走路前往在１０分鐘以內(nèi)。

　　周邊及配套：商業(yè)配套待成熟　

　　生活配套方面，由於該項目位於門頭溝新城區(qū)，現(xiàn)階段附近超市、餐廳等配套的檔次都比較低，此方面主要依靠北邊３．５公里外的老城區(qū)，作為平時大型購物和娛樂的中心。項目周邊即將會建立一個規(guī)模相當於世紀金源大小的太平洋國際廣場，其中包括購物、休閒、娛樂、健身等多功能商業(yè)綜合體，建成後會豐富周邊配套。

　　另外，１月１６日融創(chuàng)在門頭溝５８．６６億標得自住房地塊，該地塊除了自住商品房規(guī)劃意外，更多的是綜合用地、商業(yè)用地。對此，有購房人認為，隨著融創(chuàng)、華遠等房企大舉進駐門頭溝，未來門頭溝的發(fā)展?jié)摿τ型M一步爆發(fā)。“尤其是商業(yè)用地未來的建設，對目前門頭溝生活、商業(yè)配套不足以及檔次較低勢必帶來較大改觀。”購房人表示。

　　教育配套方面，在麗景長安的西北方向８００米處，是北京第二實驗小學永定分校幼兒園，西北方向１．５公里為北京第二實驗小學永定分校，北邊３公里處是大峪中學和北京育新中學，此方面配套齊全。

　　目前待售的二期新品則完全針對改善人群，價格尚未最終確定，但項目相關負責人透露，未來具體定價會參照項目周邊其他項目的價格。二期雖然配有保障房建設，但相比一期樓房之間間距略松。銷售人員表示，隨著二期的建設和一期的入住，項目周邊的配套將會趨向成熟，方便業(yè)主日常生活。　文／張蛟