面對(duì)綠地等紛紛拋出的超高額度年內(nèi)營(yíng)收目標(biāo)，作為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商老大的萬(wàn)科為捍衛(wèi)自身地位，意欲通過(guò)擴(kuò)大合作開(kāi)發(fā)、“小股操盤(pán)”的模式，獲得更大的市場(chǎng)份額。北京商報(bào)記者昨日也從萬(wàn)科集團(tuán)(萬(wàn)科藍(lán)山萬(wàn)科幸福匯)證實(shí)了上述消息，萬(wàn)科方面表示，今年以此為一項(xiàng)新的戰(zhàn)略舉措進(jìn)行拓展。

　　前移杠桿支點(diǎn)

　　所謂“小股操盤(pán)”，是指開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，佔(zhàn)有較少股權(quán)的一方掌控項(xiàng)目。這種模式的特點(diǎn)在於，可以提高操盤(pán)一方的資金利用效率，通過(guò)輸出品牌和管理，來(lái)放大自有資金投資回報(bào)率。2013年，萬(wàn)科銷售金額為1709.4億元，同比增長(zhǎng)21%，僅超出二號(hào)選手綠地不足100億元，增長(zhǎng)率也遠(yuǎn)低於綠地的53%，由此引發(fā)的老大不保言論甚囂塵上。

　　為此，萬(wàn)科拋出的“小股操盤(pán)”意味著在同等的資産規(guī)模下可以支援更大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，獲得更大的市場(chǎng)份額，也被外界解讀為捍衛(wèi)市場(chǎng)地位的戰(zhàn)略。北京商報(bào)記者採(cǎi)訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“小股操盤(pán)”符合萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)的方向。由於2013年年報(bào)還未公佈，從2012年萬(wàn)科的新增項(xiàng)目來(lái)看，有60%都是合作項(xiàng)目，其中只有20%的項(xiàng)目萬(wàn)科所佔(zhàn)權(quán)益低於51%。

　　“同是合作開(kāi)發(fā)，‘小股操盤(pán)’和以前等股、大股相比，就像挪動(dòng)了杠桿的支點(diǎn)，可以用更少資金撬動(dòng)更多的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。”上海易居房地産研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，萬(wàn)科這一新戰(zhàn)略符合擴(kuò)張的需要，尤其有利於萬(wàn)科目前涉足商業(yè)地産的轉(zhuǎn)型。

　　北京睿信致成管理諮詢公司董事總經(jīng)理郝炬表示，房地産開(kāi)發(fā)商的收益主要來(lái)自三點(diǎn)，一是利潤(rùn)率，即産品的溢價(jià)率，一般隨行就市；二是資金的週轉(zhuǎn)率，作為萬(wàn)科這樣千億級(jí)別的巨頭，在此進(jìn)一步的空間不大；三是自有資金的投資回報(bào)率，通過(guò)品牌力和管理能力的釋放，來(lái)獲取超額分成，正是未來(lái)大房企發(fā)展的一個(gè)典型方向。

　　如何確保“貼牌樓”不現(xiàn)品質(zhì)門(mén)

　　“小股操盤(pán)”聽(tīng)起來(lái)很美，也很容易使人聯(lián)想到萬(wàn)科曾經(jīng)的“貼牌開(kāi)發(fā)”。早在十年前，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石就曾提出，房子也要搞貼牌生産。但之後，萬(wàn)科的“貼牌開(kāi)發(fā)”一度遭受到質(zhì)疑，業(yè)內(nèi)指出，最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自於整個(gè)開(kāi)發(fā)中，萬(wàn)科品牌價(jià)值可能遭受的侵蝕。

　　曾有媒體報(bào)道，深圳東方尊峪、天琴灣、第五園景臺(tái)、萬(wàn)科紅等多個(gè)項(xiàng)目，都是萬(wàn)科收購(gòu)的現(xiàn)樓，進(jìn)行簡(jiǎn)單改造後貼牌更名，然後大幅漲價(jià)獲利。購(gòu)房者為了萬(wàn)科的品牌而來(lái)，但他們購(gòu)買的“貼牌樓”卻沒(méi)有達(dá)到萬(wàn)科普通項(xiàng)目的品質(zhì)，入住後遭遇了墻壁開(kāi)裂、漏水、地板發(fā)黴等諸多品質(zhì)問(wèn)題。

　　新模式下如何確保産品品質(zhì)？?jī)嵐苋f(wàn)科方面就此向北京商報(bào)記者表示，採(cǎi)用“小股操盤(pán)”後，萬(wàn)科在項(xiàng)目中的權(quán)益比例有所降低，但仍由萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)操盤(pán)，使用萬(wàn)科品牌和産品體系，共用萬(wàn)科的信用資源和採(cǎi)購(gòu)資源，同樣也需要符合萬(wàn)科的産品品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)依然難以消除外界的疑慮。

　　未來(lái)管理體系的問(wèn)題

　　除了品質(zhì)，在“小股操盤(pán)”模式下，利益也重新分配。

　　萬(wàn)科方面也承認(rèn)，合作雙方的分配比例可以根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況靈活調(diào)整，操盤(pán)一方只在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益好的情況下才能獲得更高的收益分配比例。

　　即便如此，並不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都能做到“小股操盤(pán)”。自近年開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)常態(tài)化後，雙方爭(zhēng)奪項(xiàng)目控制權(quán)的案例層出不窮。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌曾經(jīng)説過(guò)，“合作是最麻煩的事，因?yàn)槟阆胱鲋鳎乙蚕胱鲋鳌薄?/p>

　　郝炬昨日對(duì)北京商報(bào)記者表示，“小股操盤(pán)”是通過(guò)品牌和管理反過(guò)來(lái)整合資源，這對(duì)一些各地本地中小房企、區(qū)域性國(guó)企和純財(cái)務(wù)投資公司都有吸引力。這些公司有錢、有地，但缺乏萬(wàn)科那樣的開(kāi)發(fā)能力，合作可以提高産品溢價(jià)，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)他們是合算的。

　　但萬(wàn)科想要採(cǎi)用和推廣“小股操盤(pán)”，仍有多種難題待解，其中最核心的問(wèn)題在於如何去設(shè)計(jì)一個(gè)合理的合作機(jī)制。“在合作雙方等股或大股東操盤(pán)時(shí)，一切都好説，但反過(guò)來(lái)小股東操盤(pán)就可能有一些局限。怎麼設(shè)計(jì)，既讓合作對(duì)象覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)可控，又不影響操盤(pán)方的運(yùn)營(yíng)效率，這個(gè)比較難以權(quán)衡。”郝炬也指出，目前萬(wàn)科的內(nèi)部管理有退化跡象，要向外輸出更多管理團(tuán)隊(duì)，在人才和團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)上，對(duì)其是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。