過去13年，萬科地産一直是深圳房地産市場的老大。

　　深圳商品房市場上的各領(lǐng)軍房企地位正在悄然發(fā)生改變，多年佔據(jù)深圳商品房市場第一的萬科正在遭受佳兆業(yè)、華潤、卓越等房企的挑戰(zhàn)。記者了解到，2013年深圳萬科再次奪得深圳商品房市場成交套數(shù)、成交金額和成交面積的三料冠軍，連續(xù)第13年蟬聯(lián)深圳市場份額第一。而這一年，萬科在住宅細分市場的“市場第一”卻遭到房企佳兆業(yè)的挑戰(zhàn)，在一份本地網(wǎng)站所統(tǒng)計的房企住宅成交榜單上，佳兆業(yè)首度超越萬科成為冠軍。

　　而在今年，萬科在商品房市場上“市場第一”地位也將面臨來自華潤、卓越等房企的挑戰(zhàn)。據(jù)了解，華潤置地計劃大深圳區(qū)（含惠州華潤小徑灣）2014年銷售目標(biāo)96億元，而卓越集團相關(guān)負責(zé)人也表示，2014年深圳區(qū)域（商業(yè)+住宅）要賣122億元。這兩個數(shù)字接近或超過萬科2013年在深圳114.1億元的銷售數(shù)字。

　　觀察人士認為，深圳土地盛宴落幕，舊改將是深圳房企的下一主戰(zhàn)場，誰能搶到這塊大蛋糕，誰的勝算就大，而萬科在舊改方面則遠不如佳兆業(yè)、華潤、京基等有優(yōu)勢和經(jīng)驗，在商業(yè)地産開發(fā)上則不如華潤和卓越，今年深圳房地産市場萬科能否保住第一將成為一大懸念。

　　只算“住宅”佳兆業(yè)已超萬科成深圳第一

　　近日，由深圳房地産資訊網(wǎng)發(fā)佈的2013年《深圳樓盤成交龍虎榜》榜單顯示，2013年深圳全市成交47761套新房住宅，同比增長18.4%，成交面積441.8萬平方米，同比增長20%。

　　而榜單中最令人瞠目的是，佳兆業(yè)憑藉佳兆業(yè)城市廣場（單盤成交2126套，成交金額41.6億元）的支撐，以29.4萬平方米、62.4億元成交額，取代萬科成為2013年深圳住宅成交量、成交金額雙料冠軍。

　　在這一榜單內(nèi)，一直是深圳住宅龍頭老大的萬科則以2697套（25.7萬平方米）、52.4億元的住宅銷售成績收官，屈居深圳2013年住宅成交量季軍、成交金額亞軍，一度引發(fā)業(yè)內(nèi)極大關(guān)注。

　　而萬科隨後則提供了另一份統(tǒng)計結(jié)果，稱其在深圳市場商品房簽約金額114.1億元，成交套數(shù)5182套，成交面積47.3萬平方米，依然是深圳市場三料冠軍。

　　兩組數(shù)據(jù)所顯示的不同結(jié)果依然是統(tǒng)計口徑的不同。記者了解到，如只統(tǒng)計性質(zhì)為住宅的商品房市場，佳兆業(yè)確實以微弱優(yōu)勢超越萬科成為住宅第一。但統(tǒng)計包括住宅和商務(wù)公寓等商業(yè)物業(yè)的商品房市場，萬科則依然是深圳市場第一。值得注意的是，去年萬科所銷售的萬科紅等居住類産品在土地性質(zhì)上則為商業(yè)，這些都影響了萬科住宅類商品房的銷售數(shù)據(jù)。

　　但是，無論萬科是否被趕超，佳兆業(yè)近兩年的業(yè)績逐年攀升，後來居上之勢不容忽視。記者了解到，在爭坐頭把交椅的各類籌碼中，土地?zé)o疑是最主要的一個。縱觀佳兆業(yè)在2013年的舊改中大刀闊斧的舉動，不難揣測其走強的業(yè)績與舊改土地儲備有莫大關(guān)係。

　　儘管萬科首失“王座”的消息不脛而走，可有觀察人士認為萬科依然是第一。據(jù)知情人士透露，其實萬科藏起了許多業(yè)績未公佈。

　　面臨深圳新增土地匱乏的狀況，房企若想通過公開招拍掛的途徑購地搞開發(fā)的模式顯然是越來越難，而作為“舊改專業(yè)戶”的佳兆業(yè)則在逐步進入舊改時代的深圳市場上開始嘗到甜頭，而越來越多的房企也開始搶灘舊改。早前，萬科也表示“一定會做舊改”。

　　佳兆業(yè)受益舊改

　　2013年，佳兆業(yè)在舊改項目上的受益可謂是盆滿缽滿。記者了解到，僅佳兆業(yè)城市廣場單個項目體量就達到180萬平方米，創(chuàng)下了深圳城市在建城市綜合體項目之最，也是佳兆業(yè)史上最大單盤。

　　此外，佳兆業(yè)依靠佳兆業(yè)城市廣場、龍崗大道1號、佳兆業(yè)悅峰、佳兆業(yè)假日廣場四個項目，取得3358套（29.4萬平方米）、62.4億元的優(yōu)異銷售業(yè)績，其中，佳兆業(yè)假日廣場也是城市更新項目。

　　另外，據(jù)佳兆業(yè)公佈的數(shù)據(jù)，目前其在全國擁有近40個城市更新項目，總佔地面積約為1400萬平方米，其中絕大部分位於深圳，將會在未來兩三年內(nèi)陸續(xù)入市。

　　尹香武認為，從“舊改”起家的佳兆業(yè)在城市更新方面擁有成熟的經(jīng)驗，因此，其在獲取舊改資源上遙遙領(lǐng)先於其他企業(yè)，甚至在全國走在前五名，其最近在舊改項目上的收穫便是最好的印證。

　　在尹香武看來，佳兆業(yè)還有著民企最大的優(yōu)勢，就是決策鏈條短，決策靈活效率高。比如，在年底衝量的決策上，佳兆業(yè)可以很快做出“一週內(nèi)購房打折”的決定，從而吸引大量的購房者，實現(xiàn)銷售量的突破。對此，萬科顯然是不可能做到的。儘管萬科在做品牌上有很大優(yōu)勢，但也會伴有效率的損失。

　　而在舊改方面，深圳萬科去年入市的新盤中雖也有萬科公園裏和萬科天譽為舊改項目，但其在南山南苑新村舊改推動的不利和在福田南園新村與佳兆業(yè)正面遭遇被叫停都説明其在舊改方面仍有很多進步空間。

　　在眾多房企紛紛拼土地、拼舊改的時候，有地産評論人士認為，無論是像萬科那樣購置整備好的土地，還是像佳兆業(yè)那樣專做舊改，最關(guān)鍵的是看誰前期投入的成本低，而産出高。

　　雖然面上的數(shù)字都非常好看，然而結(jié)合成本計算，實際的利潤率有多高？目前似乎並沒有公開的數(shù)據(jù)。“誰是銷售冠軍似乎不太重要，但誰拿地成本最低，賺取的利潤最高才是最關(guān)鍵的。”據(jù)地産評論人士林曉華了解，以前在深圳做地産是賺錢，可是現(xiàn)在很多企業(yè)只能勉強維持利潤。也有業(yè)內(nèi)人士估計，萬科和佳兆業(yè)在拿地的前期投入都不小，實際上賺不了太多錢。

　　而在土地紅利不再的時代，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)舊改也算是另辟蹊徑的良方。可林曉華認為，城市更新受政策因素影響大，房企不能把其作為唯一的出路，需要一手做舊改，一手去其他城市開疆辟土，要是能發(fā)展其他相關(guān)的産業(yè)，則能讓房企掌握更多的競爭籌碼。

　　“爭食”舊改今年多家房企有望衝冠

　　據(jù)統(tǒng)計，2013年通過在深圳市土地房産交易中心網(wǎng)站招拍掛出讓的土地共51宗，其中含居住用地性質(zhì)地塊僅3宗，佔比不到6%，分別位於光明、龍華，以及坪山。而2013年深圳推出的含居住用地性質(zhì)地塊不僅在數(shù)量上相比2012年大打折扣，在出讓面積上也僅有13.2萬平方米，相比2012年大幅縮水了超過七成。

　　房企面臨地荒是毋庸置疑的事實，這也是他們爭奪舊改的主要推動力。數(shù)據(jù)顯示，參與深圳“舊改”項目的企業(yè)大致有30多家，體量較大的有10家左右。央企中就有華潤、招商、中航、中信、中糧和遠洋等進入舊改市場，從深圳起家的房地産民企，比如佳兆業(yè)、京基、卓越、星河，則表現(xiàn)更為活躍。

　　記者獲悉，以目前獲取舊改項目的數(shù)量來説，包括華潤置地、佳兆業(yè)、招商地産、京基、卓越等房企，在深圳獲取舊改土地總面積超千萬平方米。華潤置地在深圳的多個舊改項目的土地儲備即將進入集中爆發(fā)期，在大深圳區(qū)域開發(fā)的六個項目總佔地面積超過300萬平方米，其中多數(shù)為舊改，包括目前深圳最大的舊改項目大衝村。

　　民營企業(yè)以佳兆業(yè)、京基、卓越為代表也不甘示弱，京基擬在未來5年實現(xiàn)814萬平方米“舊改”計劃，“舊改專業(yè)戶”佳兆業(yè)更是已 經(jīng)將約600萬平方米的土地儲備收入囊中。卓越方面則規(guī)劃3年內(nèi)將拓展新項目土地面積近300萬平方米。

　　這些房企的舊改項目或?qū)㈧段磥硪粌赡陜?nèi)集中面市，成績單上的漂亮數(shù)字可想而知。在土地資源稀缺的當(dāng)下，舊改能給房企帶來多大的貢獻，佳兆業(yè)2013年的成績單可初見分曉。

　　此外，在今年，華潤置業(yè)也表示，當(dāng)前其大深圳區(qū)有8個項目在建，分別為華潤前海中心、華潤深圳灣國際商業(yè)中心、華潤城、華潤銀湖藍山、華潤中心、華潤1234space、湖貝舊改項目、華潤小徑灣，總佔地面積超過300萬平方米，總建築面積近1000萬平方米，總投資逾1000億元。另據(jù)華潤置地深圳大區(qū)總經(jīng)理孔小凱表示，2014年華潤在大深圳區(qū)將銷售96億元。而正是憑藉這八大項目在建的深圳佈局，業(yè)界也有不少認為“華潤將成深圳房企老大”。

　　再者，以寫字樓等商業(yè)地産開發(fā)見長的房企卓越也就其今年的銷售計劃表示其2014年在深圳區(qū)域要賣122億元，這一數(shù)據(jù)也暴露了其想要做深圳銷售總量（商業(yè)+住宅）第一的目標(biāo)。

　　在2014年的深圳房企銷售目標(biāo)中，萬科被推算將達到約150億元，其後正是卓越的122億元和華潤的96億元。可見在今年的房企銷售冠軍爭奪中，多家房企已呈現(xiàn)“近身肉搏”局面，究竟誰最終問鼎深圳市場第一，我們拭目以待。

　　南方日報記者 卓泳 曲廣寧