2013年廣州二手房成交總價穩(wěn)步走高，二手住宅成交套均總價高達171.7萬元。仲介機構(gòu)昨日發(fā)佈了2013年廣州二手樓市總結(jié)。報告指出，在二手住宅成交中100萬元以下的佔比明顯呈下降趨勢，由2011年的五成左右下降至去年的僅佔三成。專家分析稱，2014年二手住宅交投大幅放量的可能性不高，隨著樓市的恢復，二手樓價預計穩(wěn)中有升的態(tài)勢不變，但升幅估計低於2013年。

　　買家：首次置業(yè)者比例下降

　　據(jù)廣州國土資源與房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，2013年廣州二手住宅登記交易近8.9萬宗，727.2萬㎡，較2012年的增幅均在五成左右。據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計，2013年廣州二手住宅實際成交量較2012年增加兩成以上。

　　2013年廣州二手樓市仍以實力較強勁的迫切性剛需主導，但換房改善的比例有所增加，高端買家的活躍度較以往提升，首置需求獨撐大市的格局明顯改觀。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)，2013年廣州首次置業(yè)的二手買家佔64.8%，較2012年的近七成回落，改善型需求佔27.2%，較2012年有所回升。

　　報告稱，根據(jù)過去幾年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州二手樓市較合理、健康的買家結(jié)構(gòu)應為：“首置：改善：長線投資客大概為6：3：1”。2011年受政策影響，廣州首置二手買家的佔比一路小幅上升，換房改善需求則逐漸下降。2012年，廣州首次置業(yè)者的佔比甚至逼近七成，換房改善需求有所下降。2013年，隨著市場信心的恢復，這種迫切性首置獨力支撐二手樓市的局面慢慢改觀，改善型和長線投資需求的活躍度明顯提升，整體買家結(jié)構(gòu)逐漸趨向較合理、健康的態(tài)勢。這也是二手樓市逐漸步入較良好運作軌道的重要體現(xiàn)之一。

　　值得注意的是，由成交的物業(yè)結(jié)構(gòu)看，2013年，較大面積、高端物業(yè)呈增多的態(tài)勢，顯示中高端二手買家的活躍度有所提升。合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2013年廣州二手住宅成交套均面積為87.9㎡，較2012年上升6%，其中90㎡以上的佔比有所上升。

　　價格：200萬元以上的二手房比例接近三成

　　報告還指出，由成交總價看，2013年廣州二手房成交總價穩(wěn)步走高。2013年廣州二手住宅成交套均總價高達171.7萬元，較此前大幅上漲。其中100萬元以下的佔比明顯呈下降趨勢，2011年100萬元以下的佔比在五成左右；2012年下降至四成；而2013年僅佔三成。而200萬元以上的佔比則日益上升，由原來的約一成，上升至2012年的接近兩成；2013年接近三成。

　　報告分析稱，較大面積、高價二手住宅成交增多，一方面與樓價的實質(zhì)性上漲有關(guān)，也與部分實力較強的買家由一手市場回流有一定關(guān)係，同時也反映了中高端需求和換房改善買家的活躍度提升。統(tǒng)計顯示，2013年濱江東、天河北、原東山等市區(qū)核心地段的較大面積、貴價優(yōu)質(zhì)高端物業(yè)需求較往年增多，其中不乏單價4萬元/㎡以上、面積200平方米以上的千萬豪宅。

　　報告指出，2013年廣州二手樓市總體需求活躍，價格高位上漲，也與中心區(qū)一手新貨供應不足、戶型偏大、價格高昂有關(guān)。調(diào)查顯示，2013年首置、改善、投資等各類型買家大多根據(jù)自身的實力及需求，在兩個市場之間各取所需，部分剛需買家逐漸回流二手樓市，也有部分買家“出走”番禺、蘿崗、南沙、花都週邊區(qū)域的樓市。總的來説，2013年新房、二手市場實現(xiàn)較良好的互動，共同走旺。

　　據(jù)合富輝煌集團市場研究部數(shù)據(jù)，2013年廣州十區(qū)一手住宅新增供應較上年減少約一成，其中六區(qū)減幅更明顯。受供應不足影響，中心六區(qū)成交量大幅下滑三成以上。而據(jù)廣州房管局數(shù)據(jù)，2013年廣州中心區(qū)登記交易二手住宅424萬㎡，較2012年增加五成左右。由二手住宅佔整體一、二手市場的份額看，全市十區(qū)已經(jīng)超過五成；中心區(qū)超過七成。

　　區(qū)域：番禺、蘿崗二手房價漲幅放緩

　　報告顯示，由各區(qū)域的成交量增幅看，南沙、花都、原芳村等週邊及近郊的增幅較大，大多在六成以上；中心六區(qū)的增幅大多集中在四到五成之間。中心區(qū)二手樓價高企，不少買家外溢到價格稍低的片區(qū)。

　　從各區(qū)域的價格走勢看，2013年二手樓價漲幅最大的區(qū)域依然集中在中心六區(qū)，依次分別為：越秀、天河、荔灣、海珠、黃埔。主要受一手新貨稀缺以及資源、配套、交通等區(qū)域優(yōu)勢較突出的影響。

　　報告指出，2013年樓價漲幅相對較小的區(qū)域有：番禺、白雲(yún)、花都、蘿崗等週邊及近郊片區(qū)。花都區(qū)主要受一手新貨供應充足，二手盤源豐富的影響。白雲(yún)區(qū)的樓價在2010年、2011年快速上漲，在一定程度上透資了白雲(yún)新城的規(guī)劃利好。但近兩年，白雲(yún)新城的實質(zhì)性利好不多，區(qū)內(nèi)的二手買家仍然以本地的首置需求居多，價格承接力略顯不足，價格漲速放緩。番禺、蘿崗兩區(qū)的二手樓價在前兩年漲幅較大，但區(qū)域內(nèi)二手買家的實力相對中心區(qū)仍稍弱，2013年的漲幅有所放緩。

　　由板塊看，漲幅較大的板塊主要集中在越秀、荔灣、天河、海珠等中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，如越秀區(qū)的原東山片區(qū)；天河區(qū)的珠江新城、天河北、天河公園等天河中心片區(qū)、具有廣鋼新城利好的原芳村片區(qū)以及需求旺盛的海珠區(qū)工業(yè)大道板塊等。

　　升幅不大的板塊則主要集中在花都、番禺、白雲(yún)等週邊區(qū)域以及中心區(qū)的邊緣板塊，如花都的新華鎮(zhèn)、白雲(yún)區(qū)的同和、新體育館、西槎同德羅衝圍以及番禺的市橋、大石等板塊。

　　展望：二手樓價預計穩(wěn)中有升態(tài)勢不變

　　報告分析，“穗六條”在樓市已經(jīng)有所轉(zhuǎn)淡的情況下出臺，加深了市場的觀望，但消化速度應該會快於2011年的“國五條”。2013年年底交投不旺，觀望較濃厚、價格高位企穩(wěn)的態(tài)勢仍將持續(xù)一段時間。但是由於樓市消化政策的速度有所加快，預計這種低迷的態(tài)勢或會在2014年一季度左右有所好轉(zhuǎn)，交投活躍度回升。以上預測主要基於全國整體大環(huán)境仍然較好、城鎮(zhèn)化進程提速、人口紅利、一線城市的資源優(yōu)勢等根本性宏觀因素沒有實質(zhì)性變化，加上供需矛盾仍然偏緊，市場的政策“抗藥性”增強以及預期樓價大幅下跌的買家不多等因素。

　　“由目前情況看，2014年二手住宅交投大幅放量的可能性不高。”合富置業(yè)首席市場分析師龍斌表示，預計大致恢復到較正常、平穩(wěn)水準，即2014年的季度平均成交量大約與2013年第二、三季度相當，2014年全年總體的成交量或會與2013年大致持平。主要是由於樓價高位、房貸等入市門檻高企的因素始終實質(zhì)性地影響樓市，加上市區(qū)盤源不足以及週邊新盤的分流影響。隨著樓市的恢復，二手樓價預計穩(wěn)中有升的態(tài)勢不變，但升幅估計低於2013年。

　　龍斌説，未來政策走向依然是市場最大的不確定性，尤其值得關(guān)注的是2014年3月份“兩會”所釋放的政策信號。若調(diào)控信號強烈，市場走出觀望的時間將會延長。

　　南方日報記者 鄭佳欣

　　2011年-2013年廣州二手住宅實際成交量價走勢

　　2010年—2013年廣州各類型二手買家佔比（單位：%）