有業(yè)內(nèi)人士稱，個別房企過高價格拿地的行為存在一定盈利風(fēng)險

　　■本報記者 王麗新

　　2014年開年，北京土地市場延續(xù)了2013年的熱度，繼1月7日首拍取得開門紅後，1月9日再度吸金60.79億元，三天內(nèi)土地出讓金收入達138.89億元，大有“趁熱打鐵”之勢。

　　值得注意的是，從上述7宗地塊的成交結(jié)果來看，深耕北京的傳統(tǒng)龍頭房企已經(jīng)率先出手，金隅嘉業(yè)、遠洋地産以及和裕地産三家拿地總額已達到85.5億元，佔7宗地出讓總額的61.56%。而尚未出手的龍頭房企都在睜大眼睛，密切關(guān)注著這些企業(yè)拿地的區(qū)域和對應(yīng)的樓面價，以伺機而動。

　　開年成交139億元

　　截至1月9日，據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，北京開年已經(jīng)成交7宗土地，總出讓金收入為138.89億元，溢價情況冷熱不均，但多數(shù)地塊溢價率超過40%。

　　1月7日，北京年內(nèi)首次經(jīng)營性用地集中成交，包含兩宗住宅類地塊，一宗商業(yè)用地，一宗文化娛樂用地，總成交額為78.1億元；1月9日，北京成交3宗住宅類地塊，總成交額為60.79億元。

　　值得一提的是，金隅嘉業(yè)以最高報價43.35億元奪得東壩地塊，該地塊規(guī)劃建築面積約31.6萬平方米，以最高價計算，該地塊的溢價率僅為0.28%，樓面價約合1.37萬元/平方米；和裕地産以30.71億元總價，配建2.9萬平方米限價商品房、2萬平方米自住型商品房的代價競得順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)地塊，溢價率高達48%；遠洋地産則以11.44億元總價，配建2.7萬平方米限價商品房的代價擊敗萬科等8家競爭對手，奪得房山長陽鎮(zhèn)高教園區(qū)4號地，溢價率為48%。

　　據(jù)悉，遠洋地産所拿的房山區(qū)拱辰街道及長陽鎮(zhèn)（良鄉(xiāng)高教園區(qū)4號地）地塊原本規(guī)劃限價房為1.1萬平方米，房屋銷售限價為9800元/平方米。在其約8.2萬平方米的建築規(guī)模中，60%為住宅性質(zhì)用地，約40%為公建用地。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉估算認(rèn)為，遠洋地産本次奪得的房山地塊商品房的樓面價約為1.83萬元／平方米。

　　“在當(dāng)下競爭白熱化的土地市場中，房山區(qū)拍出1.8萬元／平方米的樓面價並不令市場意外”，張大偉稱，房山長陽區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成熟，區(qū)域內(nèi)配套逐漸完善，房價已經(jīng)突破2萬元／平方米，目前大部分在售項目售價約為2.5萬元／平方米。鋻於此，可見2014年房企拿地競爭的激烈程度仍在加劇。

　　高地價壓縮房企利潤

　　事實上，據(jù)鏈家地産市場研究部統(tǒng)計，7日成交的4宗地塊平均溢價率為52.7%，其中長陽的商業(yè)用途地塊溢價率達到214%。除此之外，雖然9日成交的土地平均溢價率並不高，但遠洋地産所拿的房山地塊的樓面價也超過了1.8萬元／平方米。

　　對此，鏈家地産市場研究部張旭認(rèn)為，近幾年來趙全營鎮(zhèn)區(qū)域住宅用地成交極少，住宅市場並不成熟。而在不考慮配建面積的情況，順義趙全營區(qū)域的樓面價已經(jīng)超過了1萬元/平方米，而區(qū)位和配套都更為成熟的順義城區(qū)，房價也剛剛超過2萬元/平方米。若扣除配建成本後，相比周邊房價來看，地價明顯較高，風(fēng)險也較大。

　　張大偉也表示，雖然2014年土地市場供應(yīng)將繼續(xù)增加，但從短期看，預(yù)計地王依然會頻繁出現(xiàn)。

　　不過，儘管如此，《證券日報》記者從多家房企高層處仍然獲悉，北京等一線城市依舊是其拿地佈局的重點區(qū)域，聲稱“2014年一定會在北京拿地，而且可能進一步擴大土地儲備規(guī)模”。由此可見，目前房企對北京未來房價走勢的預(yù)判依然以樂觀為主。

　　值得注意的是，張旭認(rèn)為，在未來住宅用地捆綁自住型商品房的地塊供應(yīng)增加後，考慮到低價自住型商品房的入市等情況，目前個別房企過高價格拿地的行為存在一定的盈利風(fēng)險。