某樓盤以“不限購(gòu)”、“不限貸”做廣告吸引眼球 資料照片

　　本報(bào)記者 陳瓊珂

　　最近，本市新推七條措施，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地産市場(chǎng)調(diào)控政策。其中包括，二套房首付比例由六成提至七成及以上；非滬籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保費(fèi)年限，調(diào)整為能提供自購(gòu)房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上。 “滬七條”出臺(tái)後，樓市明顯降溫。

　　近年來(lái)，從中央到地方陸續(xù)出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策，如俗稱的“限貸令”、“限購(gòu)令”等。這些政策都對(duì)遏制房地産市場(chǎng)投機(jī)行為起到了一定作用。然而，也有不少購(gòu)房者因?yàn)椴涣私馔蝗唤蹬R的調(diào)控新政而鬧出糾紛。有人則為了買房，不惜採(cǎi)用假結(jié)婚、假離婚等手段鑽空子。

　　對(duì)此，上海一中院房産庭法官給出建議：購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)事先比對(duì)自己的資質(zhì)條件，充分預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，切勿鋌而走險(xiǎn)打“擦邊球”。

　　案例1

　　補(bǔ)繳社保不等於“累計(jì)”繳納

　　因兒子在滬工作，浙江的陳先生退休後想在滬購(gòu)房。根據(jù)上海市政府2011年1月出臺(tái)的規(guī)定，非滬籍居民在滬購(gòu)房必須提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在滬累計(jì)1年以上個(gè)稅繳納證明或社保繳納證明。然而，陳先生從未在滬工作過(guò)，更沒(méi)有在滬繳納過(guò)個(gè)稅或社保，“聽(tīng)説買房的時(shí)候補(bǔ)繳1年社保，就有資格購(gòu)房了。反正政策沒(méi)説不能補(bǔ)繳嘛！ ”

　　去年6月，陳先生與上家方先生、仲介三方簽訂居間協(xié)議，約定20日內(nèi)簽署正式房屋買賣合同。合同簽訂當(dāng)天，陳先生支付定金5萬(wàn)元。一個(gè)月後，房管局一紙通知讓陳先生傻了眼，“非滬籍居民持社保繳納證明購(gòu)房的，必須是累計(jì)繳納，不得補(bǔ)繳”。當(dāng)他聯(lián)繫方先生要求解約返還定金時(shí)遭拒，於是訴至法院。

　　法院認(rèn)為，陳先生對(duì)於自己不符合購(gòu)房條件是明知的，但他對(duì)通過(guò)補(bǔ)繳社保以獲取購(gòu)房資格懷有不當(dāng)?shù)膬e倖心理，對(duì)於最終未能簽約具有過(guò)錯(cuò)，由此帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)亦應(yīng)由其自行承擔(dān)。據(jù)此，法院判決居間協(xié)議解除，駁回他要求返還定金的訴請(qǐng)。

　　【解讀】主審法官蔣慶琨：在因調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致簽約未成的情況下，判斷過(guò)錯(cuò)與否的關(guān)鍵，就在於違反合同一方對(duì)於自己可能因受調(diào)控政策影響而無(wú)法完成交易，是否應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見(jiàn)。本案中，早在居間協(xié)議簽訂之前，就已有政策明確規(guī)定非滬籍居民在滬購(gòu)房應(yīng)累計(jì)繳滿1年社保。陳先生所謂“補(bǔ)繳社保”實(shí)際是鑽政策空子，最終交易不成，理應(yīng)由其自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　案例2

　　以新政為由不履約于法無(wú)據(jù)

　　去年2月25日，袁女士與上家田先生、仲介三方簽訂居間協(xié)議，約定袁女士購(gòu)買田先生名下房屋，所有交易稅費(fèi)均由袁女士負(fù)擔(dān)。當(dāng)日，袁女士向田先生支付了2萬(wàn)元定金；雙方又簽署紙質(zhì)版《房屋買賣合同》，並約定於20日內(nèi)網(wǎng)簽合同。

　　次日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)佈《關(guān)於繼續(xù)做好房地産市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，即俗稱的“國(guó)五條”，其中明確“出售自有住房，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)收個(gè)人所得稅”。 “20%的稅全部我付？成本太高了！ ”袁女士要求修改合同，由雙方各自承擔(dān)一半稅費(fèi)。田先生則要求按合同抓緊時(shí)間辦，但遭袁女士拒絕。協(xié)商不成，袁女士將田先生告上法院，要求解除合同、返還定金。

　　為查清事實(shí)，法官來(lái)到稅務(wù)機(jī)關(guān)設(shè)在房産交易中心的窗口。經(jīng)了解，上海市類似本案涉訟房屋的買賣交易稅費(fèi)政策與此前沒(méi)有變化。對(duì)此，袁女士從未向交易中心諮詢過(guò)。

　　法院審理後認(rèn)為，袁女士並未充分了解，即以調(diào)控新政出臺(tái)為由拒絕履行合同，存在違約行為。法院據(jù)此判決合同解除，駁回袁女士要求返還定金的訴訟請(qǐng)求。

　　【解讀】主審法官翟從海：“國(guó)五條”出臺(tái)後，多地出現(xiàn)市民連夜排隊(duì)網(wǎng)簽、過(guò)戶的現(xiàn)象。反觀本案，袁女士沒(méi)有積極了解政策、及時(shí)履行合同，反而一味主張推翻原先的約定，這顯然有違常理，表明袁女士其實(shí)並不想履行與田先生的約定，調(diào)控新政僅是其不履行合同的藉口而已。袁女士的行為違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，因此無(wú)權(quán)要回定金。

　　案例3

　　遭遇“限貸”合同可解除

　　樓市調(diào)控政策出臺(tái)後，“不限購(gòu)、不限貸”成為許多開(kāi)發(fā)商招徠客戶的新口號(hào)。小張就被這樣一則廣告所吸引，樓盤是期房，規(guī)劃用途為辦公，總價(jià)64萬(wàn)餘元。 2011年8月6日，小張與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》，其中約定50%的房款以銀行貸款支付。

　　半個(gè)月後，上海銀監(jiān)局下發(fā)《上海市商業(yè)地産信貸風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，規(guī)定“未竣工驗(yàn)收的房屋不予貸款”。此後雖開(kāi)發(fā)商數(shù)次幫小張申請(qǐng)貸款，均因房屋尚未竣工驗(yàn)收而被拒絕。因拿不出30多萬(wàn)元現(xiàn)金，去年3月，小張向開(kāi)發(fā)商發(fā)函，要求解除合同。因協(xié)商未果，小張?jiān)V至法院，要求判決確認(rèn)合同已解除，開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款32萬(wàn)餘元及利息。

　　法院認(rèn)為，以貸款方式支付50%房款是雙方合同達(dá)成及履行的條件。限制商業(yè)用房貸款發(fā)放的規(guī)定頒布後，小張無(wú)法辦理貸款，屬於不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，小張享有法定的合同解除權(quán)。法院據(jù)此判決確認(rèn)合同已解除，開(kāi)發(fā)商返還所付購(gòu)房款及利息。

　　【解讀】主審法官侯衛(wèi)清：商品房銷售廣告及宣傳資料上所載開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋的説明、允諾等，如果是具體、確定的，並對(duì)買賣合同的訂立有重大影響，那麼該説明、允諾即使未寫入買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的一部分。因此，本案涉訟樓盤“貸購(gòu)不限”，應(yīng)當(dāng)説是雙方達(dá)成合同的基礎(chǔ)條件。而合同簽訂後出臺(tái)了雙方均難以預(yù)見(jiàn)的限制貸款政策，導(dǎo)致小張不能辦理貸款，根據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定，小張?jiān)诖饲闆r下應(yīng)享有法定的合同解除權(quán)。

　　法官提醒

　　售樓廣告單可留作證據(jù)

　　面對(duì)層層加碼的樓市調(diào)控政策，購(gòu)房者如何才能避免糾紛發(fā)生？法官建議應(yīng)增強(qiáng)“三個(gè)意識(shí)”——

　　一是增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，充分了解政策。房屋買賣雙方在訂立合同之前，應(yīng)注重了解近年來(lái)的樓市調(diào)控政策，尤其是對(duì)於購(gòu)房資格、首付房款比例、貸款利率、貸款資質(zhì)要求等，應(yīng)嚴(yán)格對(duì)照自身?xiàng)l件，對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)判。實(shí)踐中，無(wú)論借假結(jié)婚、假離婚“曲線購(gòu)房”，還是以補(bǔ)繳社保打政策 “擦邊球”，其背後都隱藏著難以預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，非但導(dǎo)致買賣不成，購(gòu)房人或賣房人還可能承擔(dān)違約責(zé)任。

　　二是增強(qiáng)誠(chéng)信意識(shí)，自覺(jué)踐行契約。現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是發(fā)達(dá)的信用經(jīng)濟(jì)，合同任何一方應(yīng)尊重契約，崇尚規(guī)則，信守承諾，不能以受調(diào)控新政影響為 “藉口”，達(dá)到故意毀約的目的。當(dāng)事人主張解除合同，必須證明確實(shí)屬於調(diào)控政策規(guī)定的範(fàn)圍及對(duì)象，雖然積極、努力地履行義務(wù)，客觀上仍難以實(shí)現(xiàn)合同目的，或繼續(xù)履行合同將導(dǎo)致明顯的不公平。

　　三是增強(qiáng)證據(jù)意識(shí)，完善書面約定。房産仲介在促成二手房買賣合同簽訂過(guò)程中，往往表示可以代為辦理貸款、過(guò)戶，甚至承諾可以辦出一定折扣優(yōu)惠利率的貸款，或者仲介傭金打折收取等等。對(duì)此，應(yīng)要求仲介將所有口頭承諾寫進(jìn)書面合同中，以免仲介“食言”，不兌現(xiàn)承諾。新盤銷售之時(shí)，開(kāi)發(fā)商多在廣告宣傳上大做文章，對(duì)此則應(yīng)注意保存好廣告宣傳單，將來(lái)一旦涉訟可作為有力證據(jù)。