12月5日，重慶一片陰冷。霧濛濛中，高樓清洗工小田還在努力擦拭重慶企業(yè)天地2號(hào)樓幕墻玻璃上的臟污。他並不知道，這棟樓馬上就要易主。

　　繼去年以17.5億元相對(duì)低價(jià)整售三幢寫字樓給平安信託後，瑞安房地産有限公司（以下簡(jiǎn)稱“瑞安”，00272.HK）在重慶繼續(xù)尋覓下家。日前，瑞安又將重慶企業(yè)天地2號(hào)寫字樓部分及815個(gè)地下車位一併脫手給陽(yáng)光人壽，代價(jià)24億元，預(yù)期將虧損1.23億元。

　　在小田身邊，規(guī)劃高度468米的“西部第一高樓”—嘉陵帆影的工地現(xiàn)場(chǎng)也是一片寂靜，它所遭遇的“停工”疑雲(yún)，也讓這個(gè)重慶最大的舊城改造項(xiàng)目蒙上了陰影。

　　外界普遍認(rèn)為，瑞安近年來(lái)在各地多個(gè)舊城改造項(xiàng)目中，沉澱了大量資金，比如重慶天地在10年之後仍遠(yuǎn)未達(dá)到最初的規(guī)劃目標(biāo)，導(dǎo)致瑞安負(fù)債率居高不下，資金週轉(zhuǎn)困難。事實(shí)上，不僅在重慶，瑞安近日轉(zhuǎn)身又將上海太平橋項(xiàng)目以33.23億元賣給中國(guó)人壽信託，短短一週之內(nèi)，瑞安套現(xiàn)超過(guò)57億元。

　　瑞安方面在接受時(shí)代週報(bào)記者採(cǎi)訪時(shí)，極力否認(rèn)重慶高樓停工及資金緊張一事，並稱公司目前持有現(xiàn)金充裕。

　　賣樓、停工疑雲(yún)籠罩重慶天地

　　瑞安重慶天地所在化龍橋區(qū)域，已經(jīng)找不到當(dāng)年的影子。這裡曾是重慶著名的“下崗一條街”，擁有眾多的老舊廠房和大面積的棚戶區(qū)。十年前，瑞房以舊改專家身份駐場(chǎng)，任務(wù)是將此改造為一個(gè)建面360萬(wàn)平方米的龐大城市綜合體，包括一條類似于上海新天地的8萬(wàn)平方米商業(yè)街，規(guī)劃高度468米的“西部第一高樓”—嘉陵帆影以及150萬(wàn)平方米住宅等在內(nèi)。

　　漫長(zhǎng)的拆遷過(guò)程，加上瑞安長(zhǎng)開發(fā)週期，重慶天地在10年之後仍遠(yuǎn)未達(dá)到最初的規(guī)劃目標(biāo)。時(shí)代週報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，項(xiàng)目住宅部分歷經(jīng)十年僅開盤至第五期，剩餘的部分還用圍墻圈著未開發(fā)。而作為項(xiàng)目主體的寫字樓與商場(chǎng)仍在建設(shè)之中，由於未通地鐵，商業(yè)配套不足，辦公氛圍很冷清。以上海新天地為藍(lán)本建設(shè)的商業(yè)街也人氣不足，日常只有三三兩兩的顧客。

　　在時(shí)代週報(bào)記者以租客身份與重慶天地置業(yè)顧問(wèn)攀談中，她們也坦承，商辦項(xiàng)目的確還在艱難爬升期，以往只能看到售樓人員在園內(nèi)走來(lái)走去，現(xiàn)在情況略有好轉(zhuǎn)，但估計(jì)要等商業(yè)配套陸續(xù)開業(yè)，辦公招租才能更順利，“目前平安信託買走的4號(hào)寫字樓招租時(shí)間比較長(zhǎng)，現(xiàn)在效果還可以，陽(yáng)光人壽買的2號(hào)樓只開放了低層，租金大概在100元/平方米/月。”

　　這也就不難理解瑞安為何虧損也要出售項(xiàng)目。從雙方框架協(xié)議來(lái)看，陽(yáng)光人壽將委任瑞安旗下上海新天地商管團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目資産管理。在未來(lái)6個(gè)結(jié)算期內(nèi)，如果凈營(yíng)業(yè)收入未達(dá)目標(biāo)額，新天地方將需要以現(xiàn)金方式向陽(yáng)光人壽支付不足金額，並延長(zhǎng)管理期。

　　對(duì)於贏得上述對(duì)賭條款，瑞安方似乎信心不足。就眼下來(lái)看，瑞房已宣佈將對(duì)支付陽(yáng)光人壽不足金額作出1.36億元撥備，上文1.23億元虧損額也就此預(yù)估而來(lái)。事實(shí)上，在未來(lái)最悲觀的情況下，即項(xiàng)目租金以及出租率均出現(xiàn)最低迷表現(xiàn)，瑞安預(yù)計(jì)向陽(yáng)光人壽支付的不足金額將有可能達(dá)到4.4億元。

　　眼下，正遭遇的“停工”疑雲(yún)的嘉陵帆影，也讓這個(gè)重慶最大的舊城改造項(xiàng)目蒙上了陰影。時(shí)代週報(bào)記者看到，嘉陵帆影主塔工地豎著三臺(tái)普通塔吊，但並無(wú)機(jī)器和工人在施工，一片沉寂。周邊其他樓棟的施工人員等知情人士告訴時(shí)代週報(bào)記者，2013年春節(jié)前，主塔現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)臂塔吊已經(jīng)撤走，至今寸尺未動(dòng)，且再次開工時(shí)間並不明朗。

　　不過(guò)瑞安方面在接受時(shí)代週報(bào)採(cǎi)訪時(shí)，矢口否認(rèn)停工一事，稱企業(yè)天地1號(hào)（嘉陵帆影）一直是在按照既定計(jì)劃進(jìn)行。項(xiàng)目在2012年底完成了樁基，今年10月完成了地庫(kù)周邊結(jié)構(gòu)及基坑回填，計(jì)劃在明年底完成商場(chǎng)裙樓，整體預(yù)計(jì)會(huì)在2017年底完成。

　　“事實(shí)上，瑞安賣掉項(xiàng)目得到外來(lái)資金馳援，可以緩解項(xiàng)目開發(fā)面臨的資金壓力，未來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也得以分擔(dān)。”重慶當(dāng)?shù)赜虚_發(fā)商代表張先生對(duì)時(shí)代週報(bào)記者分析稱，華龍區(qū)原是老工業(yè)區(qū)，商辦氛圍缺失，周邊還有龍湖時(shí)代天街、萬(wàn)科萬(wàn)錦匯等勁敵項(xiàng)目分流客戶群，招租前景目前難料。嘉陵帆影停工也有可能，從大環(huán)境看，重慶寫字樓市場(chǎng)整體供應(yīng)過(guò)剩，面臨市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)。在世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)中，三季度，重慶優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓整體空置率達(dá)到30.5%。

　　負(fù)債凈額260億急套現(xiàn)57億

　　不止在重慶，回到上海大本營(yíng)，瑞安的瘦身計(jì)劃也在快速推進(jìn)。

　　12月4日，瑞安公告稱，已通過(guò)子公司與中國(guó)人壽信託訂立買賣協(xié)議，向後者出售上海太平橋項(xiàng)目126號(hào)地塊的99%權(quán)益及負(fù)債，交易總代價(jià)估計(jì)為33.23億元。短短一週之內(nèi)，瑞安套現(xiàn)超過(guò)57億元。瑞安方面強(qiáng)調(diào)，這是為了提高資産週轉(zhuǎn)率及縮短投資回報(bào)期。數(shù)番套現(xiàn)所得，瑞安將用來(lái)償還債務(wù)，以及開發(fā)房地産項(xiàng)目。

　　“瑞安是在棄車保帥，出售部分非核心資産，有助於提高資金週轉(zhuǎn)效率，輕裝上陣。”中房信研究總監(jiān)薛建雄對(duì)時(shí)代週報(bào)記者分析，瑞安羅康瑞的商業(yè)地産帝國(guó)雖然特色鮮明，但因?yàn)槠溥\(yùn)作模式?jīng)Q定了其資本週轉(zhuǎn)率低的問(wèn)題很難得到徹底解決。

　　上海中原地産研究總監(jiān)宋會(huì)雍也對(duì)時(shí)代週報(bào)記者稱，瑞安“舊城變大型綜合體”模式自上海成功後在全國(guó)多個(gè)城市都陸續(xù)邁出步伐，土儲(chǔ)水準(zhǔn)從2006年末的700萬(wàn)平方米一躍升至1310萬(wàn)平方米。雖然舊改項(xiàng)目地價(jià)有談判空間，但商業(yè)地産項(xiàng)目的培育期相對(duì)較長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力要求非常高，單體項(xiàng)目動(dòng)輒上百億，擴(kuò)張后對(duì)瑞安的資金要求成幾何級(jí)增長(zhǎng)。

　　在宋會(huì)雍看來(lái)，瑞安在港資企業(yè)中實(shí)力較薄弱，不敵新鴻基、太古等大佬，而瑞安連續(xù)多年高額支出動(dòng)遷費(fèi)用，負(fù)債率居高不下，讓瑞安的“天地模式”陷入僵局。

　　在去年年報(bào)中，截至2012年12月31日，瑞安現(xiàn)金及銀行存款總額86.33億元，而負(fù)債凈額則高達(dá)260.35億元，凈資産負(fù)債率達(dá)到70%。據(jù)美銀美林此前發(fā)佈報(bào)告稱，到2015年前瑞安有3批主要離岸債券需償還，總額達(dá)102億元，相當(dāng)於瑞安2012年合約銷售額的1.9倍，這並不是一個(gè)讓人輕鬆的數(shù)字。

　　在此背景下，公司集團(tuán)主席羅康瑞稱希望通過(guò)自身的變革獲得重生，未來(lái)放棄舊改事業(yè)，並逐步降低負(fù)債率，爭(zhēng)取在2015年時(shí)降至50%。瑞安在回答時(shí)代週報(bào)記者的提綱中稱，公司已超額完成人民幣110億元的全年物業(yè)銷售總目標(biāo)，目前持有現(xiàn)金充裕。據(jù)瑞安今年的中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，凈資産負(fù)債率為59%，較此前70%有所好轉(zhuǎn)。

　　但面對(duì)依舊高達(dá)228.35億元的流動(dòng)負(fù)債，瑞安需要施展財(cái)技來(lái)疏通資金鏈。時(shí)代週報(bào)記者梳理後發(fā)現(xiàn)，出售物業(yè)，僅是近期諸多融資安排中的一個(gè)。上海瑞虹新城近期獲得了包括國(guó)開行等5家銀行的100億元的資金授信，將主要用作拆遷土地用地的長(zhǎng)期資金。而在此之前的10月31日，瑞安引入全球另類投資資産管理公司Brookfield作為中國(guó)新天地的策略性股東，折合人民幣45億元的資金，用於償還到期債務(wù)及物業(yè)開發(fā)。

　　新天地分拆仍無(wú)時(shí)間表

　　中國(guó)新天地是瑞安旗下商業(yè)物業(yè)的資産管理、營(yíng)運(yùn)及銷售平臺(tái)。瑞安一直計(jì)劃分拆中國(guó)新天地上市，降負(fù)債也是目的之一，但這一事項(xiàng)遲遲未有進(jìn)展。

　　瑞安在回答時(shí)代週報(bào)記者的提綱中稱，中國(guó)新天地的上市將視乎市況及估值，同時(shí)需要取得債權(quán)人及票據(jù)持有人的同意，“不過(guò)，Brookfield成為中國(guó)新天地策略性基礎(chǔ)股東，也是分拆中國(guó)新天地的一個(gè)重要的步驟。”

　　據(jù)瑞安方面透露，Brookfield首次投資5億美元資金，主要投資上海新天地、新天地時(shí)尚、企業(yè)天地1期、企業(yè)天地2期、瑞安廣場(chǎng)及虹橋天地，合計(jì)66.3萬(wàn)平方米，物業(yè)價(jià)值為260億元人民幣，經(jīng)調(diào)整後的凈資産值為120億元人民幣，投資作價(jià)折讓8.83%，折讓接近其他中國(guó)商業(yè)地産上市公司的市賬率估值，如恒隆、太古、九倉(cāng)、Capital retail等。這筆投資可轉(zhuǎn)換成中國(guó)新天地上市擴(kuò)大股本後的21.8%的股權(quán)。

　　11月20日，瑞安房地産向其票據(jù)及永久證券持有人徵求同意，分別修訂其人民幣票據(jù)契約、美元票據(jù)契約、新加坡元票據(jù)契約及永久證券的若干條款，以完成有關(guān)交易及分拆上市。

　　“這是中國(guó)新天地上市重要、策略性的兩步，”瑞安方面稱。

　　截至目前，哪些資産會(huì)注入到新天地中，亦無(wú)説法。據(jù)時(shí)代週報(bào)記者了解，今年3月，瑞安就已正式成立中國(guó)新天地公司，有意將旗下的商業(yè)資産打包裝入其中，謀求分拆上市。截至目前，中國(guó)新天地已經(jīng)經(jīng)過(guò)近半年的獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。被委以重任的黃勤道，今年年中由瑞安調(diào)任新天地行政總裁。

　　目前，瑞安旗下?lián)碛?00億元的地産項(xiàng)目，其中200多億元已落成，另約200億元?jiǎng)t屬在建項(xiàng)目。目前，集團(tuán)的收租物業(yè)涉80萬(wàn)方米，年租金收入約11億元，現(xiàn)階段暫不清楚哪些會(huì)出售或注入新天地。