新一輪城鎮(zhèn)化以及險(xiǎn)資投資渠道的鬆動(dòng)，讓險(xiǎn)企投資養(yǎng)老地産的熱情激增。據(jù)保監(jiān)會(huì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管部市場處處長賈飆稱，截至10月末，已有8家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老地産的總計(jì)劃投資額達(dá)150億元。

　　相比於此前險(xiǎn)企頻頻拿地而言，合眾人壽、泰康人壽推出的保單與養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合的模式屬險(xiǎn)企與地産結(jié)合的初步嘗試。

　　10月末，合眾人壽位於武漢市蔡甸的養(yǎng)老社區(qū)“合眾優(yōu)年社區(qū)”開始對(duì)外入住。據(jù)介紹，該社區(qū)共計(jì)2400畝，分3期工程，目前已完成一期工程，約建樓33棟。“一期大概能容納4000多名老人，整個(gè)建好以後預(yù)計(jì)能容納30000名老人。”據(jù)優(yōu)年社區(qū)一位工作人員介紹。

　　根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，險(xiǎn)企所開發(fā)養(yǎng)老房“只能出租不能出售”，但由於養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)成本高、投資回報(bào)週期長等，合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)在實(shí)際運(yùn)營中推出“可轉(zhuǎn)租房”這種方式。但也有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，這種方式雖然可看成降低險(xiǎn)企投資風(fēng)險(xiǎn)的途徑，應(yīng)當(dāng)注意可能演變成另類房地産投資的工具。

　　躉交70萬可獲“可轉(zhuǎn)租房”

　　目前，雖然已有多家險(xiǎn)企備戰(zhàn)養(yǎng)老地産，不過，民營企業(yè)步調(diào)相對(duì)較快，如泰康人壽、合眾人壽。據(jù)了解，目前兩家都在力推其與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的保險(xiǎn)産品，合眾人壽位於武漢蔡甸的“合眾優(yōu)年社區(qū)”部分區(qū)域已可以入住，而泰康人壽位於北京昌平的養(yǎng)老社區(qū)也推出樣板房供客戶參觀。

　　12月9日，記者從合眾人壽客服處了解，與“合眾優(yōu)年社區(qū)”掛鉤保險(xiǎn)産品主要有三款“合眾頤享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃”（下稱“頤享”）、“合眾樂享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃”（下稱“樂享”）與“合眾貴族世家”。

　　購買頤享和樂享産品，客戶可以在年滿70周歲以後入住養(yǎng)老社區(qū)，其中樂享只享有10年入住權(quán)，而頤享則終身享受。而“貴族世家”入住模式相對(duì)特別。“貴族世家需躉交至少70萬元保費(fèi)，客戶可享受70年左右的入住權(quán)，並享有轉(zhuǎn)租的權(quán)利。”

　　據(jù)該客服介紹，貴族世家針對(duì)25-50周歲的客戶，只要躉交70萬元以上保費(fèi)，就可獲得與所交保費(fèi)相匹配的房屋（包括一室一廳、兩室一廳、三室一廳），入住老人需年滿55周歲以上，可自住也可轉(zhuǎn)租。

　　“客戶有兩種轉(zhuǎn)租方式，一種是辦理完交房手續(xù)後，客戶自行轉(zhuǎn)租，另一種由客戶委託社區(qū)轉(zhuǎn)租，由社區(qū)收取一定委託費(fèi)用。”

　　不過，記者從“合眾優(yōu)年社區(qū)”生活顧問處進(jìn)一步了解到，這種房子只是簡裝，室內(nèi)沙發(fā)、電視、冰箱、抽油煙機(jī)等家用設(shè)備都需客戶自己配置。另外，客戶需自交水電費(fèi)，並每月支付社區(qū)500-900元綜合服務(wù)費(fèi)，作為享受社區(qū)的硬體服務(wù)及社區(qū)公共服務(wù)之用。

　　按照《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)産暫行辦法》第十三條規(guī)定，險(xiǎn)企“不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動(dòng)産（項(xiàng)目公司）的名義，以商業(yè)房地産的方式，開發(fā)和銷售住宅。”因此，保險(xiǎn)公司所開發(fā)養(yǎng)老地産只能通過出租而不能通過出售方式。

　　對(duì)於合眾人壽推出的“可轉(zhuǎn)租”模式，一業(yè)類人士指出其相比于傳統(tǒng)出租模式已有很大突破。

　　“傳統(tǒng)的出租面臨諸多不確定性，如何時(shí)住進(jìn)、何時(shí)離開，尤其對(duì)於終身入住這種模式而言，這種不確定性又容易引起沒房住和住不到房兩種情況。對(duì)於試水大規(guī)模開發(fā)高端養(yǎng)老社區(qū)的企業(yè)而言，必須考慮避免房屋閒置。採用‘可轉(zhuǎn)租’方式，對(duì)於企業(yè)而言將房屋出租權(quán)轉(zhuǎn)讓給投保人，企業(yè)可以通過躉交保費(fèi)及服務(wù)費(fèi)獲得收益，將險(xiǎn)企投資房地産的回報(bào)週期縮短，從而降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。”

　　事實(shí)上，合眾人壽董事長戴皓此前在接受媒體採訪時(shí)就已表示，大量持有養(yǎng)老房産“確實(shí)會(huì)給公司帶來一定資金壓力”，並建議養(yǎng)老房産實(shí)行“租售”結(jié)合模式，養(yǎng)老社區(qū)“可轉(zhuǎn)租”房的出現(xiàn)或可看成其在現(xiàn)有監(jiān)管下採取的創(chuàng)新之舉。

　　不過，上述業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也指出，在當(dāng)前嚴(yán)格的房控政策下，也要警惕一些人將“可轉(zhuǎn)租”房作為另類投資工具。“隨著我國老齡化社會(huì)的加劇，未來養(yǎng)老資源會(huì)比較緊張。‘可轉(zhuǎn)租’這種方式的租金是由投保人和租戶自行商定的，所以這種方式也可能會(huì)取代之前的房地産投資，變成一些人的投資工具。”

　　在我國，根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定，“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。” 為了規(guī)避這種現(xiàn)象，獲合眾人壽“優(yōu)年社區(qū)”70年入住權(quán)的客戶需每滿20年與合眾人壽簽定一次租住手續(xù)。

　　合眾人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代週報(bào)記者表示，推出“可轉(zhuǎn)租房”是基於客戶的多樣化以及市場實(shí)際情況作出的嘗試。

　　保單收益難抵社區(qū)費(fèi)用

　　與傳統(tǒng)的人身保險(xiǎn)相比，與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的“保單+實(shí)物”模式更突出養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)，其具體是指客戶購買某一類保險(xiǎn)産品，在取得投資收益的同時(shí)享有入住養(yǎng)老社區(qū)的資格。

　　據(jù)合眾人壽理財(cái)規(guī)劃師介紹，購買合眾人壽“樂享”30萬的産品，合眾人壽會(huì)根據(jù)與客戶所繳納的保費(fèi)對(duì)應(yīng)的保額返現(xiàn)。返現(xiàn)比例為第一年返對(duì)應(yīng)保額的10%，第二年為20%，從第三年開始直到70周歲，每年返保額的30%。

　　“這種産品既能獲得鉅額的養(yǎng)老金，又能提供直接入住社區(qū)的權(quán)利。”不過，對(duì)於所購買産品産生的收益是否能夠負(fù)擔(dān)在養(yǎng)老社區(qū)的費(fèi)用，該理財(cái)規(guī)劃師則表示“不能保證。”“需要根據(jù)實(shí)際入住情況來看，包括身體健康狀況、入住時(shí)間等。”

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授郝演蘇認(rèn)為，在保單與實(shí)物對(duì)接這種模式當(dāng)中，該保險(xiǎn)産品與在銀行賣的保險(xiǎn)公司的理財(cái)産品類似。“比如某保險(xiǎn)公司，它200萬的保單實(shí)際上就類似一種理財(cái)産品，準(zhǔn)確地講，是具有保險(xiǎn)保障功能的理財(cái)産品。如果你入住，這種保險(xiǎn)保障的理財(cái)産品仍然存在；如果你不住，可以獲得固定收益。”

　　另外，由於養(yǎng)老社區(qū)佔(zhàn)地面積大，為降低拿地成本，一般選址在距市中心較遠(yuǎn)的郊區(qū)，如合眾人壽蔡甸養(yǎng)老社區(qū)、泰康人壽昌平養(yǎng)老社區(qū)。因此，對(duì)園區(qū)內(nèi)的生活服務(wù)配套設(shè)施要求很高，如醫(yī)院、銀行、超市等。因而養(yǎng)老社區(qū)投資成本很高，這就導(dǎo)致養(yǎng)老社區(qū)入住價(jià)格不菲。

　　例如，入住合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)前，社區(qū)會(huì)根據(jù)老人健康情況進(jìn)行評(píng)級(jí)，然後安排入住區(qū)域。據(jù)介紹，評(píng)級(jí)分0-4級(jí)，0-1級(jí)選擇居住在獨(dú)立區(qū)，2-4級(jí)則需住在綜合護(hù)理區(qū)，根據(jù)評(píng)級(jí)不同收取每月2200-3200元的綜合服務(wù)費(fèi)，另外還需每月支付1800-4000元的租金（具體金額視居住情況而定）。

　　另外，這類養(yǎng)老社區(qū)入住門檻也相對(duì)偏高。泰康人壽只有購買200萬元以上的保險(xiǎn)産品方能獲得入住資格，合眾人壽則是30萬元以上。

　　據(jù)了解，與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的保險(xiǎn)産品一般只具有生存保險(xiǎn)金、養(yǎng)老年金或者身故保險(xiǎn)金等。

　　一險(xiǎn)企內(nèi)部人士指出，在目前“保單+實(shí)物”這種模式中，雖然突出了養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)功能，但保險(xiǎn)本身發(fā)揮的作用與傳統(tǒng)的保險(xiǎn)模式無本質(zhì)區(qū)別，都是通過保險(xiǎn)資金數(shù)量增值以期提供養(yǎng)老保障。

　　“未來更多險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老地産以後，如何運(yùn)營、如何處理社區(qū)與保險(xiǎn)的關(guān)係，這些尚需進(jìn)一步探討。如果大家發(fā)展模式一樣，這對(duì)於解決養(yǎng)老資源缺乏現(xiàn)狀作用不大。因?yàn)榘凑找延械纳鐓^(qū)模式來看，這種産品並不能為大部分人所享。”