用益信託分析師帥國讓指出,房地産信託發(fā)行規(guī)模和成立規(guī)模的佔(zhàn)比均有增加,表明很多投資者者仍然看好房地産行業(yè)
■本報(bào)見習(xí)記者 彭 妍
《證券日報(bào)》記者從中國信託業(yè)協(xié)會發(fā)佈的最新數(shù)據(jù)了解到,今年三季度末,房地産信託餘額高達(dá)8942億元,餘額佔(zhàn)比為9.33%,相比二季度末的9.12%,環(huán)比增長了0.21個(gè)百分點(diǎn)。
三季度房地産信託新增1675億元,相比去年三季度的849億元,同比增加97.22%;相比今年二季度的1544億元,環(huán)比上漲8.48%。新增規(guī)模上升明顯。同時(shí)房地産信託新增規(guī)模佔(zhàn)比也在持續(xù)地上升,三季度房地産信託新增規(guī)模佔(zhàn)比為12.80%,同樣刷新了2011年四季度以來的最高水準(zhǔn)。
用益信託分析師帥國讓認(rèn)為,信託目前仍是大量房企獲取融資的重要方式,但從長遠(yuǎn)來看,房地産信託轉(zhuǎn)型已迫在眉睫。而發(fā)行“基金化”的房地産信託産品將成為今後房地産信託業(yè)務(wù)的主要發(fā)展方向之一。
新增規(guī)模創(chuàng)2010年以來新高
根據(jù)信託業(yè)協(xié)會公佈的數(shù)據(jù),今年三季度末,房地産信託餘額達(dá)到了8942億元,相比前幾個(gè)季度增長明顯,與今年二季度末時(shí)的8119億元相比,增長了10.14%,遠(yuǎn)超同期信託公司管理信託資産7.16%的增長速度;房地産信託餘額佔(zhàn)比為9.33%,相比二季度末的9.12%明顯回升。
從新增信託規(guī)模的角度分析,今年第三季度房地産信託新增規(guī)模達(dá)到1675億元,創(chuàng)2010年以來的歷史最高水準(zhǔn),相比去年三季度的849億元,同比增加97.22%;與今年二季度第的1544億元相比,環(huán)比上漲8.48%,今年第三季度房地産信託新增規(guī)模明顯上升。房地産信託新增規(guī)模佔(zhàn)比也在持續(xù)上升,第三季度房地産信託新增規(guī)模佔(zhàn)全部新增信託規(guī)模的比重為12.80%,同樣刷新了2011年第四季度以來的最高水準(zhǔn)。
分析人士認(rèn)為,房地産信託規(guī)模及佔(zhàn)比的上升,一方面説明快進(jìn)入年底,信託公司加快産品發(fā)行速度,爭取獲取更多的資金,另一方面,地産行業(yè)有著回暖的趨勢,在房地産金融未徹底放開之前,目前房地産信託仍是房地産企業(yè)的重要融資渠道之一。
用益信託監(jiān)測的集合信託數(shù)據(jù)顯示,今年三季度房地産信託發(fā)行規(guī)模為1021億元,同比增加29.40%,佔(zhàn)比38%;房地産信託成立規(guī)模為656億元,同比增加14.49%,佔(zhàn)比38%。用益信託分析師帥國讓指出,房地産信託發(fā)行規(guī)模和成立規(guī)模的佔(zhàn)比均有增加,反映出很多投資者人仍然看好地産行業(yè),投資者對樓市的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂有所好轉(zhuǎn)。
此外,房地産信託較高的收益率也是其吸引投資者的主要原因,信託業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,9月份清算信託項(xiàng)目的年化綜合實(shí)際收益率為7.46%。而今7月、8月、9月房地産信託預(yù)期年收益率分別為9.4%、9.36%、9.46%,平均預(yù)期年收益率達(dá)9.41%,考慮到房地産信託目前基本都能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益,其收益水準(zhǔn)在信託産品中仍有較高的吸引力。
兌付密集期安然度過
房地産信託作為房地産開發(fā)投資資金來源之一,在銀行信貸收緊、融資渠道收窄的情況下能成為銀行信貸的有效補(bǔ)充,不過隨著房地産信託的大量到期,單體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)從去年下半年來開始頻繁地見諸公眾視野。
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從2012年開始房地産信託到期規(guī)模迅速增加,進(jìn)入了兌付密集期。2013年三季度是房地産信託的兌付高峰期,集合資金信託是房地産信託的主要形式,今年集合資金房地産信託到期規(guī)模為1974億元,兌付壓力較大。分析人士指出,房地産信託産品出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn),對於信託公司、投資人來説,都會有一定的影響,但處置風(fēng)險(xiǎn)的能力也是考驗(yàn)信託公司風(fēng)險(xiǎn)管控能力的主要方面。但是在“剛性兌付”的背景下,信託公司往往通過延期兌付、第三方接盤、甚至自有資金接盤等方式化解風(fēng)險(xiǎn)。
目前,深受房地産調(diào)控的影響,房地産融資渠道不暢,信託仍是大量房企獲取融資的重要方式,但從長遠(yuǎn)來看,房地産信託也面臨著轉(zhuǎn)型壓力。由於銀監(jiān)會對房地産信託的監(jiān)管力度日趨嚴(yán)格,在當(dāng)前的形勢下,房地産信託轉(zhuǎn)型已迫在眉睫。而發(fā)行“基金化”的房地産信託産品將成為今後房地産信託業(yè)務(wù)的主要發(fā)展方向之一。
除對付壓力之外,還款違約也是房地産信託面臨的一大壓力。據(jù)媒體報(bào)道,四川信託舟山“錦都置業(yè)”融資項(xiàng)目,因開發(fā)商無力還款造成違約,近日,這一借款糾紛案在舟山市中級人民法院開庭審理。2011年9月7日,四川信託成立“洋城錦都置業(yè)特定資産收益權(quán)投資集合資金信託計(jì)劃”,募集信託資金1億元,用於洋城錦都置業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),但隨後開發(fā)商多次未按時(shí)還款,導(dǎo)致四川信託追索過億元價(jià)款。此外,中信信託、新華信託等今年來也都曾通過訴訟的方式追索風(fēng)險(xiǎn)暴露的房地産信託項(xiàng)目。
據(jù)中國信託業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì),截止到今年三季度末,基金化房地産信託産品累計(jì)餘額已達(dá)157.44億元,佔(zhàn)全部餘額的0.16%。相比于傳統(tǒng)的單一項(xiàng)目型房地産信託産品,基金型信託産品可根據(jù)市場變化情況進(jìn)行主動管理,充分發(fā)揮信託公司在投資管理方面的優(yōu)勢,根據(jù)相應(yīng)的投資策略將資金投放到不同的項(xiàng)目,在風(fēng)險(xiǎn)把控上更具有優(yōu)勢。而目前平安信託、新華信託以及外貿(mào)信託等多家信託公司在基金型房地産信託産品方面進(jìn)行了較早的嘗試,已經(jīng)推出多款産品。
[責(zé)任編輯: 雍紫薇]
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