在房地産傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季，全國(guó)各主要城市的房?jī)r(jià)再次普漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示，9月全國(guó)70個(gè)大中城市中，僅溫州一地新建商品住宅銷售價(jià)格較去年同期出現(xiàn)下跌。北上廣深四個(gè)一線城市新房漲幅持續(xù)飆升，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅均超20%，北京高達(dá)20.6%的漲幅更是創(chuàng)下國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)以來的最高點(diǎn)。

　　□權(quán)威發(fā)佈

　　僅溫州房?jī)r(jià)同比下降

　　9月份，70個(gè)大中城市中，僅有溫州一地新建商品住宅價(jià)格同比下降了1.8%，其餘69個(gè)城市房?jī)r(jià)同比均上漲。上漲城市中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價(jià)格領(lǐng)漲全國(guó)，漲幅均超過20%；廈門、南京、瀋陽、鄭州、福州、南充、太原、岳陽、長(zhǎng)沙、武漢、烏魯木齊等11個(gè)城市同比漲幅超過10%。

　　二手房方面，與去年同比，9月有68個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，僅海口和溫州下降。北上廣深四個(gè)一線城市中，僅廣州同比漲幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，其餘三地漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，北京以17.8%的漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。

　　從更能反映短期價(jià)格變動(dòng)的環(huán)比數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)未變。與上月相比，70個(gè)大中城市中，溫州和桂林房?jī)r(jià)下降，海口、九江和唐山價(jià)格持平，其餘65個(gè)城市價(jià)格上漲，上漲城市個(gè)數(shù)較8月減少一個(gè)。從漲幅看，最高漲幅為1.9%，較8月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，9月新房環(huán)比漲幅排名前十位的城市包括一線城市和部分二三線城市，其中瀘州、岳陽、廈門等二三線城市漲幅顯著，打破了長(zhǎng)期由一線城市獨(dú)佔(zhàn)的局面。

　　□數(shù)據(jù)解讀

　　◎上漲探因

　　多因素致9月房?jī)r(jià)上漲

　　亞太城市房地産研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，9月房?jī)r(jià)上漲與“地王”不斷爆出、地價(jià)兇猛上漲以及前期房?jī)r(jià)上漲累積有關(guān)，又受到剛需置業(yè)拉動(dòng)、市場(chǎng)局部供不應(yīng)求、房企資金寬鬆等諸多因素影響。

　　市場(chǎng)層面上，住宅土地有效供應(yīng)與商品房供應(yīng)偏緊，市場(chǎng)供求兩端失衡，地王頻現(xiàn)、地價(jià)瘋漲促使房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)；購(gòu)房者層面上，消費(fèi)者看好樓市，部分剛需與改善性需求的觀望局面提前結(jié)束，入市買房意願(yuàn)非常強(qiáng)烈；調(diào)控層面上，調(diào)控的持續(xù)性被打斷，差異化調(diào)控政策調(diào)整已轉(zhuǎn)向合理住房需求，房企資金面偏寬鬆，並無降價(jià)壓力。

　　為何作為全國(guó)調(diào)控加碼最嚴(yán)厲的城市，北上廣深房?jī)r(jià)還能加速上漲？謝逸楓指出，一線城市高端資源集中，新增人口龐大，導(dǎo)致市場(chǎng)剛需非常旺盛。此外，一線城市土地供應(yīng)與市場(chǎng)供應(yīng)非常緊張，供求不平衡，近期品牌房企重回一線城市搶奪土地，也推高了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。謝逸楓表示，一線城市購(gòu)買力超強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，為房?jī)r(jià)的上漲起到了支撐作用，“只要未改變供求關(guān)係，隨著地價(jià)持續(xù)上漲、市場(chǎng)需求不斷增加，一線城市房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲。”

　　◎後市走勢(shì)

　　“銀十”房?jī)r(jià)將再度爆發(fā)

　　北京市中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉指出，9月40個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅銷售面積為2279萬平方米，環(huán)比8月回升5.8%，“金九”效應(yīng)明顯。房企銷售任務(wù)完成得非常好，在今年最後幾個(gè)月將開始追求高利潤(rùn)，很可能會(huì)惜售。此外，各地頻現(xiàn)的“地王”將強(qiáng)化開發(fā)商的市場(chǎng)定價(jià)權(quán)，購(gòu)房者很可能會(huì)恐慌性入市，“銀十”房?jī)r(jià)可能再度爆發(fā)。

　　分析師鄭紅玉看來，由於政策面基本平穩(wěn)，預(yù)計(jì)四季度房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲，“雖然即將召開的十八屆三中全會(huì)可能會(huì)出臺(tái)房地産長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，但短期仍難以改變房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)”。

　　◎政策預(yù)期

　　四季度或成政策窗口期

　　在新建住宅價(jià)格方面，9月份同比上漲超過10%的城市已經(jīng)達(dá)到了15個(gè)，在張大偉看來，這15個(gè)城市完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無望。此外，還有24個(gè)城市漲幅在8%到10%之間，這些城市完成年度調(diào)控任務(wù)的難度也都非常大。

　　張大偉告訴記者，9月份一些城市房?jī)r(jià)同比漲幅超過20%，為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)以來首次出現(xiàn)，市場(chǎng)已經(jīng)到了必須出臺(tái)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)刻。鋻於十八屆三中全會(huì)在四季度召開，預(yù)計(jì)四季度可能成為政策窗口期，房産稅有望擴(kuò)容。此外，雖然“銀十”量?jī)r(jià)上漲已成為定局，但部分城市為了完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，可能會(huì)在四季度出臺(tái)部分微調(diào)政策或其他長(zhǎng)效機(jī)制，以抑制房?jī)r(jià)漲幅。

　　謝逸楓也認(rèn)為，目前一二線城市房?jī)r(jià)下行動(dòng)力不足，樓市必須新增猛藥。若四季度中央與地方政府無後續(xù)調(diào)控政策跟進(jìn)，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲到2014年，而在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的基調(diào)及城鎮(zhèn)化影響下，一二線城市樓市必將爆發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲高潮，加大今後調(diào)控難度。當(dāng)前一線城市和部分二三線城市房?jī)r(jià)“失控”、地王爆發(fā)、房?jī)r(jià)與地價(jià)互助式上漲的現(xiàn)象將成為住建部、國(guó)土部、央行關(guān)注的重點(diǎn)，不排除會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控措施。

　　□北京落點(diǎn)

　　北京市住建委：年內(nèi)推2萬套自住型商品房

　　北京市9月份新建商品房?jī)r(jià)格同比、環(huán)比漲幅均較上月擴(kuò)大。其中，新房?jī)r(jià)格同比上漲20.6%，較8月增加1.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比漲幅達(dá)1.2%，較8月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　為何北京房?jī)r(jià)漲幅表現(xiàn)突出？上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，發(fā)展中國(guó)家的很多資源都向首都、向大城市集聚，所以導(dǎo)致首都或第一大城市的房?jī)r(jià)水準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高於其他城市。北京領(lǐng)漲與我國(guó)國(guó)情、經(jīng)濟(jì)社會(huì)制度有關(guān)，這種現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)。

　　“大城市的集聚效應(yīng)使得北京市房?jī)r(jià)在上漲的時(shí)候漲幅大，下跌的時(shí)候跌幅也大。”張大偉表示，北京樓市數(shù)據(jù)領(lǐng)漲全國(guó)的背後是“金九”成交量增長(zhǎng)産生的巨大支撐力，9月份北京新房市場(chǎng)成交量達(dá)到13279套，創(chuàng)下4年來“金九”成交量的最高值。

　　>>應(yīng)對(duì)

　　增加自住型商品房供應(yīng)

　　“儘管從同比看房?jī)r(jià)漲幅較高，但隨著房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)回落，加上去年9月份開始北京市加大土地供應(yīng)，企業(yè)也加快了開工進(jìn)度，住房庫存將得到補(bǔ)充。”北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“今年二、三季度北京市新開工面積同比分別增加76%和63%。一般新開工一至兩個(gè)季度後可形成住房供應(yīng)。”

　　面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，北京市年內(nèi)將推出的2萬套自住型商品住房有望成為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要舉措。記者昨天從北京市住建委了解到，除朝陽、海淀等地已有的3宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊出讓外，市政府還明確表示年內(nèi)土地供應(yīng)將以自住型住房項(xiàng)目為主，近期又在朝陽、通州、大興、亦莊、順義、昌平、平谷等區(qū)縣推出了多塊配建自住型商品住房項(xiàng)目用地。自住型商品房的房?jī)r(jià)在1萬元－2.2萬元/平方米之間，年底前將形成2萬套左右的供應(yīng)量。明年自住型商品住房的供應(yīng)還將進(jìn)一步增加，計(jì)劃推出5萬套左右，並且在土地供應(yīng)計(jì)劃中單列，優(yōu)先供地，確保供應(yīng)，著力滿足需求最旺盛的剛性自住需求、改善性需求和夾心層家庭。

　　據(jù)介紹，自住型商品住房政策將於近日發(fā)佈。此類住房面向全市符合限購(gòu)條件的家庭，其中保障房輪候家庭及本市無房家庭優(yōu)先購(gòu)買；價(jià)格比周邊商品住房低30%左右；套型以90平方米以下為主，購(gòu)買此類住房後五年內(nèi)不得上市，五年後上市收益的30%上交財(cái)政。

　　根據(jù)中原地産統(tǒng)計(jì)，最近幾年北京剔除保障房後的純商品房住宅平均在8萬套左右，如果供應(yīng)5萬套自住型商品房，相當(dāng)於佔(zhàn)市場(chǎng)成交量的近60%都將是限制價(jià)格的商品房。張大偉認(rèn)為，如果明年5萬套自住型商品住房的計(jì)劃能夠成為現(xiàn)實(shí)，整體市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)質(zhì)變。