編前語

　　在房價(jià)預(yù)期上漲，全家湊錢買房的今天，每到週末，樓市都會傳來幾個(gè)項(xiàng)目當(dāng)日售罄的“捷報(bào)”。“日光”似乎已經(jīng)成為一種普遍現(xiàn)象，用開發(fā)商自己的話説，“不‘日光’都不好意思開盤了。”這種資訊不免讓一些購房人有些著急，甚至有些恐慌，因?yàn)閾?dān)心買不到房而投入到新一輪的排號、搖號、搶房大軍中。然而，當(dāng)“日光”成為一種常態(tài)時(shí)，購房者是否有必要恐慌？“日光”中是否有“秀”的成分，是否有人為炒作助推？這種“日光”是否有改觀的可能？帶著這些思考，當(dāng)購房人了解一些“日光”背後的資訊時(shí)，可能會更客觀、更理性地看待這種現(xiàn)象。

　　按開發(fā)商最初公佈的開盤時(shí)間，現(xiàn)在，于女士應(yīng)該已經(jīng)交了定金，進(jìn)行資質(zhì)審核了。然而昨天，當(dāng)於女士致電項(xiàng)目銷售員何時(shí)開盤時(shí)，銷售員卻告訴她，項(xiàng)目最早也要等到下個(gè)月底才能開，甚至有可能要等到今年年底了。

　　據(jù)了解，目前，為了營造“熱銷”氣場，項(xiàng)目在開盤前，都要經(jīng)過一段時(shí)間的“蓄客期”，實(shí)現(xiàn)預(yù)定的客戶積累後才開盤銷售。這種“蓄客”手法，使于女士這樣“持幣代購”苦等2個(gè)月還買不到房的人大量存在，加重了市場的恐慌，同時(shí)，也使開盤“日光”常態(tài)化成為可能。

　　開發(fā)商開盤爽約

　　“我從8月份就開始排號了。”于女士想買的房子位於東北四環(huán)外。該項(xiàng)目新推的樓盤主要是60至120平方米的小戶型，其中89平方米的兩居室，全南向，格局方正、採光很好，于女士一眼就看上了。

　　“當(dāng)時(shí)開發(fā)商説，精裝修起價(jià)50000元，10月初開盤。我估算89平方米的房子怎麼也要450萬元，我當(dāng)時(shí)就把130萬元首付籌措好，轉(zhuǎn)到一張銀行卡上，等著開盤了。”于女士介紹。

　　等的滋味不好受，因?yàn)橹肋@個(gè)戶型很搶手，擔(dān)心買不到，于女士幾乎一週給銷售打一個(gè)電話，詢問開盤時(shí)間。一開始，銷售員都説是10月初開，但當(dāng)9月底給銷售員打電話時(shí)，銷售員卻説10月初開不了了，要等到11月底。理由是“預(yù)售證”沒批下來。

　　當(dāng)時(shí)，于女士的感覺是開發(fā)商想漲價(jià)，不急著開。後來側(cè)面一打聽，這次開盤200套房，現(xiàn)在排號的才100人左右，客戶沒攢夠，開發(fā)商想再“攢攢”客戶才開，所以有可能11月底都開不了，要拖到年底。于女士説：“現(xiàn)在知道為什麼開發(fā)商一開盤就售罄了，因?yàn)殚_發(fā)商之前已經(jīng)攢夠了購房者，開盤只不過是一種形式而已。”

　　“蓄客”是一種慣例

　　“這種情況很正常。幾乎每個(gè)項(xiàng)目開盤前，都要有一輪蓄客，蓄得差不多了，才敢開，這樣會有一個(gè)好的‘熱銷’效果。因?yàn)榇蠹叶贾溃彿咳嗽綋屧劫I，越漲越買。相反，如果開盤銷售得不好，容易把盤‘開死了’:‘賣得不好’的名聲一傳出去，就沒人買了。所以，開發(fā)商寧願找理由拖延開盤時(shí)間，也不會‘冷’著開，特別是第一次面市的純新盤，當(dāng)頭炮一定要打響，除非特別缺錢。”一家上市房企負(fù)

　　責(zé)銷售的副總肖經(jīng)理透露説。

　　肖經(jīng)理還介紹，從項(xiàng)目建好售樓處、公佈銷售電話，到正式開盤一般需要3個(gè)月至6個(gè)月左右時(shí)間，其中，臨開盤前的1個(gè)月是強(qiáng)銷期。具體時(shí)間根據(jù)推出房源數(shù)量、市場行情和蓄客數(shù)量進(jìn)行調(diào)整，最終，推出房源數(shù)量和蓄客數(shù)量比例達(dá)到1:1.5左右，才開盤。

　　據(jù)了解，如果開發(fā)商在蓄客期間，不直接收取費(fèi)用，這種客戶積累的方式並不違規(guī)。

　　“蓄客”時(shí)間可辨熱銷真假

　　因?yàn)橛辛诵羁推冢_發(fā)商在蓄客階段早已攢下了比可銷售房源多出不少的購房者，使現(xiàn)實(shí)中幾乎每個(gè)樓盤的每一期開盤，都可以在當(dāng)天迅速出貨，實(shí)現(xiàn)“日光”。當(dāng)每個(gè)項(xiàng)目開盤都“日光”的時(shí)候，如何區(qū)分“真假”熱銷？作為業(yè)內(nèi)人士，肖經(jīng)理解釋説：“不得不承認(rèn)，現(xiàn)在一手房市場確實(shí)很好，但也不是每個(gè)項(xiàng)目都真正熱銷。從一些現(xiàn)象，還是能看出一個(gè)項(xiàng)目的真實(shí)銷售情況到底是不是如表面上那麼光鮮，比如蓄客時(shí)間。項(xiàng)目的強(qiáng)銷期在1個(gè)月左右，最好不要超過3個(gè)月。因?yàn)榭蛻舻牡却怯袠O限的，如果時(shí)間太長，就會流失到別的項(xiàng)目。因此很多項(xiàng)目從排號到開盤的時(shí)間都控制在3個(gè)月以內(nèi)，比如今年3月開盤的通州金地格林格林；前不久開盤的亦莊楓丹壹號等。如果項(xiàng)目排號時(shí)間超過3個(gè)月，就很難説的上是熱銷樓盤了。”

　　肖經(jīng)理還建議購房人關(guān)注北京住建委的預(yù)售樓盤銷售情況：一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)天開盤認(rèn)購後，要經(jīng)過資質(zhì)審核、網(wǎng)簽等流程，1個(gè)月後，項(xiàng)目預(yù)售的房源都應(yīng)該會顯示“售出”，如果還有大量房源未網(wǎng)簽，項(xiàng)目的“日光”是否真實(shí)就值得懷疑了。D155

　　新盤網(wǎng)簽量同比上漲8%

　　10月上半月

　　新盤網(wǎng)簽量同比上漲8%

　　10月過半，全市新建商品住宅成交套數(shù)為3319套，與去年10月上半月同期的網(wǎng)簽量相比上漲了8%，地産市場的“銀十”開始逐漸顯色。

　　10月第二周，北京新房市場5個(gè)住宅項(xiàng)目開盤。分別是望京·金茂府、華潤西元九里、潤楓領(lǐng)尚、北京風(fēng)景四個(gè)老項(xiàng)目後期及旭輝E天地一個(gè)純新盤項(xiàng)目，5個(gè)項(xiàng)目累計(jì)新增供應(yīng)逾千套，其中僅潤楓領(lǐng)尚一個(gè)項(xiàng)目就推出288套房源，比10月第一週入市的3個(gè)項(xiàng)目211套的總供給還多。通常，10月是全年的最後一個(gè)旺銷節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商會抓緊有利時(shí)機(jī)衝刺全年業(yè)績，因此10月下旬將延續(xù)供需兩旺局面。