近日，《證券日報(bào)》記者獨(dú)家報(bào)道的北京崇文門地王拿地一年半後仍無動工跡象又有了新進(jìn)展。8月30日，記者在該地王現(xiàn)場調(diào)查後發(fā)現(xiàn)，地塊已經(jīng)動工。

　　記者查閱該地王所屬開發(fā)商合景泰富官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，其在2011年6月份就拿下的北京崇文門地王項(xiàng)目仍處在“規(guī)劃中”。記者在現(xiàn)場看到，該地塊地表雖然已經(jīng)被挖開，卻未見施工人員施工，整個工地一片寂靜。

　　不過，合景泰富主席孔健岷在此前召開的2013年中期業(yè)績會上表示，“北京市場在全國是最好的，公司很看好這裡，會加大對北京市場的開發(fā)力度”。

　　對此，合景泰富內(nèi)部人士曾向記者解釋，該地塊位置特殊，緊鄰崇文門地鐵站，規(guī)劃複雜，尚未完成。有不願具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，崇文門地塊是合景泰富在北京的首個純商業(yè)項(xiàng)目，一旦設(shè)計(jì)以及客戶定位出現(xiàn)偏差，公司的損失會很大。合景泰富開發(fā)運(yùn)營純商業(yè)購物中心經(jīng)驗(yàn)不足，又不像一街之隔的國瑞地産那樣深耕崇文門商圈，諸多因素阻礙了該項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程。

　　開發(fā)商應(yīng)付開工？

　　8月30日下午，進(jìn)入初秋的北京天氣晴好，記者來到崇文門地塊。該地塊位於崇文門十字路口西南角，東至崇文門外大街，南至東打磨廠街，西至北京電力工程管理中心，北至崇文門西小街。

　　記者沿地塊繞行發(fā)現(xiàn)，該地塊呈四方形，佔(zhàn)地面積不大，步行一週僅需四分鐘左右。工地被近兩米高的圍墻圈住，僅有一扇緊閉的大門。借了圍墻外修鞋師傅的椅子，記者看到，挖土機(jī)等施工設(shè)備停在地上，地塊一角的地表已經(jīng)被挖開，堆起的小土堆長了不少荒草。

　　更值得注意的是，當(dāng)日天氣晴好，下午四點(diǎn)左右，記者在整個地塊裏沒有發(fā)現(xiàn)施工人員，僅看到現(xiàn)場停著三輛轎車，整個工地一片寂靜。

　　“這個地方以前是崇文門菜市場，不過早拆遷完了，後來一直荒著，直到今年年初，才看到有幾個工人施工。”該地塊附近一位店主告訴記者，施工也是三天打魚，兩天曬網(wǎng)，時幹時停。

　　事實(shí)上，這塊有著“絕版黃金地塊”之稱的崇文門地王開發(fā)進(jìn)程一直備受關(guān)注，此前本報(bào)記者也曾報(bào)道過該地塊拿地一年半後卻無任何動工跡象，而國家對處置閒置土地也有明確規(guī)定，其中有超過兩年不動工即無償收回的規(guī)定。

　　縱觀合景泰富的開工動作，上述業(yè)內(nèi)人士表示，這可能是一種敷衍性開工，放幾臺機(jī)器，挖個坑，就無法認(rèn)定開發(fā)商沒有開工。這樣的話，開發(fā)商的地塊既不會被政府無償收回，企業(yè)又能拖延開發(fā)進(jìn)程。

　　“反正現(xiàn)在北京土地價(jià)格一直在上漲，合景泰富當(dāng)初拍這塊地王的4.32萬元/平方米樓面地價(jià)，在維持了一年多北京最高單價(jià)地王紀(jì)錄之後，今年已經(jīng)多次被刷新，目前北京孫河地區(qū)住宅用地的樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到了5.2萬元/平方米。”該人士進(jìn)一步向記者表示，一般來講，商業(yè)金融用地要比住宅地塊單價(jià)更高。

　　項(xiàng)目入市遙遙無期

　　正如上述人士所言，2011年6月27日，經(jīng)過33輪競價(jià)後，崇文門地王最終被合景泰富子公司廣州市豐璟房地産開發(fā)有限公司以7.1億元競得，溢價(jià)率近140%，樓面地價(jià)4.32萬元/平方米，成為當(dāng)時北京的單價(jià)地王。

　　兩年多時間過去了，該地塊雖然扭扭捏捏動工了，但合景泰富內(nèi)部人士曾向《證券日報(bào)》坦言，該地塊規(guī)劃僅為一棟樓，將建設(shè)成高檔購物中心，至於何時建好以及何時開業(yè)都無法確定。“該地塊緊鄰崇文門地鐵站，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)比較複雜，目前公司正與政府協(xié)商相關(guān)規(guī)劃細(xì)節(jié)，因此項(xiàng)目仍在規(guī)劃中。此外，該地塊若集中施工，將對周圍居民造成噪音干擾，夜間施工難度又很大，比較尷尬。”

　　不過，噪音干擾的理由顯得有些無力，畢竟不能因?yàn)樵胍舾蓴_而將該地塊“撂荒”。值得一提的是，該地塊緊挨崇文門飯店、新世界百貨以及國瑞城，地處崇文門商圈核心位置，同時也在商業(yè)購物中心的密集分佈區(qū)中，而該商圈的購物中心已有飽和趨勢。

　　對此，有專業(yè)人士向記者表示，崇文門商圈的市場消費(fèi)能力有限，合景泰富又不具備國瑞地産深耕這一商圈的經(jīng)驗(yàn)，無論從設(shè)計(jì)還是定位以及後期運(yùn)營來看，公司的壓力都很大。

　　實(shí)際上，在拿下崇文門地王后不久，國際評級機(jī)構(gòu)瑞信就發(fā)表報(bào)告稱，雖然該地面積較小，但公司之前並無建設(shè)或管理商場的經(jīng)驗(yàn)，將增加投資營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。7.1億元人民幣支出短期內(nèi)不會大大改變公司的財(cái)務(wù)狀況，但可能會造成長期現(xiàn)金負(fù)擔(dān)。

　　瑞信的擔(dān)憂正在演變成事實(shí)，這筆投資每年僅資金成本就是不小的數(shù)額，況且項(xiàng)目無法週轉(zhuǎn)也給企業(yè)造成很大負(fù)擔(dān)。

　　除此之外，上述業(yè)內(nèi)人士也表示，合景泰富的融資成本和負(fù)債水準(zhǔn)呈上升趨勢，資金遭到掣肘。崇文門地王項(xiàng)目屬於商業(yè)地産中的購物中心，現(xiàn)金回籠慢，利潤回報(bào)週期很長，這或許是公司遲遲未開發(fā)該項(xiàng)目的最主要因素。

　　融資成本飆升1.4億元

　　實(shí)際上，今年多家開發(fā)商的債務(wù)結(jié)構(gòu)都得到了優(yōu)化，但合景泰富的負(fù)債水準(zhǔn)卻在上升。公司2012年負(fù)債率為63.5%，與2011年的61.8%相比增加了1.7%；2013年上半年則增加至72%。對此，公司高層表示，“正常情況看，負(fù)債率中期會相對高一些，因?yàn)樯习肽甑娜谫Y成本會便宜一點(diǎn)，但到了下半年就開始吃緊”。

　　翻閱合景泰富2013年中期業(yè)績報(bào)告可以發(fā)現(xiàn)，公司今年上半年融資總額約53億元，但融資成本飆升了1.4億元。中報(bào)顯示，公司在2013年年初以8.625%息率發(fā)行了7年期3億美元優(yōu)先票據(jù)；同年5月份，合景泰富又獲得人民幣25億元固定資産經(jīng)營貸款，年期為13年；同月，合景泰富又聯(lián)同合作方從境外銀行借入人民幣10億元開發(fā)貸款。

　　值得注意的是，有資深分析師向《證券日報(bào)》記者表示，今年海外融資成本普遍較低，平均利率水準(zhǔn)約為4%，而且融資期限普遍較長。從上述大環(huán)境來看，合景泰富發(fā)行的8.625%的7年期美元債券利率明顯較高。有港股大型開發(fā)商高層也向記者表示，以合景泰富的評級來看，這個利息水準(zhǔn)偏高。

　　事實(shí)上，合景泰富近年來的融資成本快速攀升之勢較為明顯。公司2010年融資成本為0.2億元，而2011年這一指標(biāo)為1.25億元，融資成本上升了1.05億元，同比上升525%。不過，公司2012年融資成本有所下降，為0.7億元，僅半年時間後，公司2013年中期報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，合景泰富的融資成本已經(jīng)超過2.14億元。

　　按此計(jì)算，合景泰富2013年上半年，融資成本飆升了1.4億元有餘，增幅為200%左右。對此，公司解釋，有關(guān)若干一般企業(yè)貸款及優(yōu)先票據(jù)的借貸成本，由於該等借貸並不用作項(xiàng)目開發(fā)，因此該等借貸成本並未資本化。

　　負(fù)債率、融資成本高企加重了企業(yè)資金鏈的壓力，上述業(yè)內(nèi)人士表示，加之該地王項(xiàng)目投入資金並不低，而且在運(yùn)營過程中，由於這一商圈內(nèi)購物中心飽和，其出租率可能並不如預(yù)期，也就是説短期根本無法實(shí)現(xiàn)盈利。“光投錢難見回頭錢的項(xiàng)目在企業(yè)資金實(shí)力不強(qiáng)的背景下顯得有些尷尬。”■本報(bào)記者 王麗新