北京、上海、廣州等一二線城市近期重新迎來“地王”季，地産商發(fā)力佈局大城市的現象越演越烈。專家認為，三四線市樓市在經濟增速下滑、地産供應量相對較大的背景下風險加大，而一二線城市的資源稀缺等優(yōu)勢開始顯現，房價上漲動力穩(wěn)定，。

　　八成資金投向一二線城市

　　廣州，6月份房地産“黑馬”佳兆業(yè)攜裕瑞房地産以45 .57億元拿下黃埔區(qū)南玻宅地，成為廣州當時的總價“地王”；上海，連一直對“地王”稱號敬而遠之的萬科7月份也出資48.7億元搶得張江高科技園區(qū)商住地塊，溢價率88.6%，刷新了上海年內總價“地王”紀錄；深圳，“前海第一拍”7月26日在深圳土地交易中心舉行，最終深圳本地房企卓越置業(yè)分別以51.99億元和71 .8億元將其收入囊中，溢價率分別為52.7%和32.5%。

　　一二線城市土地市場重現火爆場面，顯示出地産商將經營重點重新移至大城市的趨勢。據世聯(lián)地産統(tǒng)計數據，今年上半年萬科地産、保利地産、恒大地産、中海地産等16家品牌房企在土地上的開支高達1978億元，同比去年597億元的數據，增幅達到230%，其中一二線城市佔79%，接近八成。

　　如，被稱為“拿地狂人”佳兆業(yè)集團，今年獲取的土地幾乎都在上海、廣州、深圳、杭州、青島、武漢、成都等一二線和區(qū)域核心城市。此前一向以二三線城市，特別是三線城市為經營重點的恒大地産，7月初以35.6億元購得北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一塊居住用地，被業(yè)界視為品牌房企實施戰(zhàn)略轉移，重新回歸一二線城市的“加強信號”。

　　國土資源部的數據也顯示，今年1-5月，房地産開發(fā)企業(yè)到位資金4.5萬億元，同比增長32.0%，企業(yè)購地積極性上升，並向一線城市和部分二線城市回歸，一線城市住房用地供應增幅大幅高於全國水準。

　　一二線城市成房企“安全港”

　　地産商加大一二線城市佈局的趨勢，已引起各界關注。專家分析認為，在經濟增速放緩背景下，一二線城市的資源聚集、土地稀缺、經濟增長穩(wěn)定等優(yōu)勢開始顯現，而前兩年房地産企業(yè)重點佈局的三四線城市，由於庫存加大、房價過快上漲缺乏支撐等原因，風險開始增大。

　　合富輝煌(中國)山東分公司市場研究總監(jiān)許傳明説，從山東來看，濟南、青島等二線城市相比地級市及縣城來説，今年以來的銷售情況和市場活力確實要好得多“三四線城市風險相對較高，特別是沒有良好産業(yè)支撐的地區(qū)。”

　　“2009年之後，三四線城市的土地供應有了爆髮式的增長，特別是大城市限購等調控加碼後，不少地産商開始重點佈局三四線城市，目前這些城市地産市場存量較大；而一二線城市在不斷去庫存。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉説。

　　據中原集團研究中心監(jiān)測，2012年 一 線 城 市 樓 市 的 平 均 供 求 比 為1 .01，而到了今年上半年，一線城市平均供求比降為0.8，出現供不應求情況，市場存量下降、房價上升。

　　中國房産資訊集團克而瑞研究中心近日發(fā)佈《2013年中國城市房地産發(fā)展風險排行榜》顯示，風險最大的城市主要集中在三線城市，上海、北京、廣州成為我國房地産風險最低的3個城市。

　　易居研究院企業(yè)研究中心的報告也指出，由於三線城市經濟總量相對有限，中心區(qū)域的土地供應也較為充裕，使得三線城市供應過量的市場“雪上加霜”；即便一二線城市樓價一直高企，但是在更高的市場去庫存推動下，一二線城市的風險依舊比三線城市小得多。

　　房價走勢或將繼續(xù)分化

　　不少業(yè)內專家認為，房地産市場的這種分化還會持續(xù)，一二線城市房價“領漲”的趨勢短期內還難以改變，今後還需加強“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”，促進大中小城市協(xié)調發(fā)展。

　　國家統(tǒng)計數據顯示，近期一二線城市房價漲幅明顯加快。6月份，北上廣深等一線城市新建商品住宅價格漲幅分別達16.7%、14.4%、16.5%和16.0%，南京、福州、廈門、鄭州等二線城市漲幅也都超過10%，一線城市和重點區(qū)域的二線城市“領漲”全國。

　　張大偉説，在2011年之前，大中小城市房價漲跌基本一致，但此後房價走勢開始出現分化“在經濟增速放緩背景下，一些中小城市的就業(yè)吸納能力受到明顯影響，而相對來説大城市機會更大，這種集聚效應暫時還難以改變。”

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵説，在一線、二線高等級的城市，資源稀缺性依然存在，房價還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照當前的模式發(fā)展房地産，恐怕在擴張到一定程度的時候會導致崩盤。

　　此外，業(yè)內人士分析，週轉速度較慢或者部分大量佈局三、四線城市的中小房企市場份額正在萎縮，相比之下，走高週轉策略的標桿房企銷售業(yè)績和利潤增幅都較為突出，其市場佔有率也在加速擴張，而標桿房企的産品佈局正再次向一二線城市集中，部分中小房企正是缺乏這一優(yōu)勢而遭遇凈利潤下滑甚至虧損。

　　一些專家認為，政府宜引導一些優(yōu)質資源向中小城市相對均勻分佈，合理引導人口流動，遏制大城市房價上漲趨勢。如，通過改變交通狀況，在相對遠的地方增加中低收入者購房的供給，同時在大城市通過增加保障性租房市場供給，緩解中低收入者住房壓力。

　　山東大學房地産研究中心主任李鐵崗説，中央提出“推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，在此過程中需引導産業(yè)、勞動力在空間上更協(xié)調地集聚，三四線城市應提供更好的人文和生態(tài)環(huán)境，以吸引更多轉移人口。

[責任編輯： 雍紫薇]