7月5日，全球中心城區(qū)規(guī)模最大的購(gòu)物中心上海環(huán)球港揭開神秘面紗。 江人 攝　　　　　　　　　　　　　　

　　伴隨著居民消費(fèi)迅速增長(zhǎng)以及商業(yè)地産市場(chǎng)的持續(xù)升溫，購(gòu)物中心的發(fā)展近年來一直熱度不減。仲量聯(lián)行近日發(fā)佈報(bào)告稱，今年我國(guó)的購(gòu)物中心總數(shù)有望再創(chuàng)新高。與此同時(shí)，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)郭戈平日前在商務(wù)部舉辦的“零售和批發(fā)行業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展專題發(fā)佈會(huì)”上稱，伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，預(yù)計(jì)全國(guó)購(gòu)物中心至2015年將發(fā)展至4000家。購(gòu)物中心的建設(shè)狂潮已撲面而來。

　　然而，數(shù)量的急劇增加並不能掩蓋一些城市的購(gòu)物中心整體空置率上升的不爭(zhēng)事實(shí)。業(yè)界開始擔(dān)心，過快的開發(fā)速度超出了消費(fèi)承載力，同時(shí)由於競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化現(xiàn)象突出，購(gòu)物中心幾年後或?qū)⒚媾R局部過剩和過度競(jìng)爭(zhēng)的問題。

　　建設(shè)井噴

　　作為集購(gòu)物、餐飲、休閒、娛樂等功能于一身的綜合商業(yè)體，購(gòu)物中心不僅能全方位滿足消費(fèi)者購(gòu)物需求，還為商家提供了良好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，同時(shí)也有利於提升城市商業(yè)形象。近幾年來，購(gòu)物中心的發(fā)展呈快速擴(kuò)張之勢(shì)。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2004年全國(guó)有購(gòu)物中心877家，到2012年全國(guó)購(gòu)物中心總量達(dá)到約3000家；2009年全國(guó)新增購(gòu)物中心投資789億元，2010年為1094億元，2011年為1913億元，而在今年，全國(guó)新增購(gòu)物中心投資規(guī)模或超3000億元。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅 2013年下半年，北京就將有十余家購(gòu)物中心籌劃開業(yè)。其實(shí)，在去年下半年，伴隨著凱德mall太陽宮店、僑福芳草地、頤堤港、卓展等多家大型商業(yè)項(xiàng)目的集中開業(yè)，北京就迎來了購(gòu)物中心的開業(yè)高峰。

　　世邦魏理仕日前發(fā)佈數(shù)據(jù)稱，截至今年5月，全球在建購(gòu)物中心面積達(dá)3200萬平方米，而中國(guó)在建購(gòu)物中心面積就佔(zhàn)全球的一半以上。全球面積最大的3個(gè)在建購(gòu)物中心都在中國(guó)。此外，在建購(gòu)物中心規(guī)模排名前十的城市中，中國(guó)佔(zhàn)了8個(gè)。

　　仲量聯(lián)行對(duì)20個(gè)主要城市進(jìn)行了監(jiān)測(cè)，2013年將有約150個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)，新開業(yè)購(gòu)物中心的平均面積超過8萬平方米。預(yù)計(jì)到2015年底，北上廣深中國(guó)四大城市的購(gòu)物中心面積將增加約40%，16個(gè)較小城市的供給量將翻番，其中武漢、重慶、成都增加至少1.5倍。

　　“在宏觀調(diào)控下，限貸限購(gòu)導(dǎo)致住宅市場(chǎng)萎縮，投資資金蜂擁涌進(jìn)商業(yè)地産，而在商業(yè)地産中，購(gòu)物中心在近幾年得到大力追捧。” 一位業(yè)內(nèi)人士向記者道出了在經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境下，購(gòu)物中心的開店率卻保持上揚(yáng)的原因，“城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快及居民消費(fèi)能力不斷提升，地方政府也傾向利用商業(yè)地産提升當(dāng)?shù)囟愂铡⒕蜆I(yè)和城市形象，這些因素都大力推動(dòng)了購(gòu)物中心的發(fā)展。”

　　過剩隱憂

　　據(jù)記者了解，近幾年萬科、首創(chuàng)、保利、華潤(rùn)等品牌房企，紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地産領(lǐng)域。萬科集團(tuán)高層曾公開表示，未來5年，在商業(yè)地産領(lǐng)域的投資比例將是20%。紅星美凱龍也宣佈，今後8年將加快商業(yè)地産投資步伐，力爭(zhēng)2020年在全國(guó)建成100個(gè)愛琴海購(gòu)物中心。萬達(dá)集團(tuán)也看好體驗(yàn)式消費(fèi)中心在未來的發(fā)展，2012年，萬達(dá)在全國(guó)新開業(yè)18個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，每建一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)都包含購(gòu)物中心。

　　同時(shí)，隨著一線城市購(gòu)物中心發(fā)展成熟和二、三線城市的消費(fèi)水準(zhǔn)提升及各項(xiàng)配套逐步實(shí)現(xiàn)，二、三線城市成為購(gòu)物中心開發(fā)熱潮的新大陸。據(jù)了解，武漢、成都、重慶三個(gè)二線城市2013年都至少推出300萬平方米規(guī)模的購(gòu)物中心。在常住人口僅115萬的廣東惠州，大型購(gòu)物中心的總建築面積已經(jīng)超過了60萬平方米。

　　然而，各地掀起的購(gòu)物中心建設(shè)熱潮也帶來了存量升高的問題。過快的開發(fā)速度超出了消費(fèi)承載力和市場(chǎng)的需求，一些城市的購(gòu)物中心開始出現(xiàn)整體空置率上升和租金下滑的現(xiàn)象。有數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)一、二線城市購(gòu)物中心的平均空置率分別為8.4%、10.5%，其中北京達(dá)12.7%，瀋陽高達(dá)24.3%，遠(yuǎn)超6%的警戒線。

　　一邊是購(gòu)物中心大躍進(jìn)式地建設(shè)，另一邊是其商業(yè)空置率居高不下、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇，一些個(gè)體難逃潰敗的命運(yùn)。北京五棵松地區(qū)的華熙樂茂，5年前就已建成並招商，但時(shí)至今日仍未改變大面積空置的命運(yùn)。在瀋陽，開業(yè)4年的百聯(lián)購(gòu)物中心門庭冷落；連續(xù)虧損5年的伊勢(shì)丹最近也宣佈即將閉店謝客。

　　“由於過於集中建設(shè)，且缺乏完善的前期市場(chǎng)研究，許多購(gòu)物中心尚未開張營(yíng)業(yè)，就已在招商問題上遇到了大麻煩。”有業(yè)內(nèi)人士分析，一些位置欠佳但體量巨大的購(gòu)物中心項(xiàng)目因?yàn)檎凶獠簧贫诳嗫鄴暝?/p>

　　2012年底至2013年初，我國(guó)零售銷售額增速開始放緩。在整個(gè)零售業(yè)宏觀頹勢(shì)影響之下，大量購(gòu)物中心在各地林立而起，也讓人們對(duì)於購(gòu)物中心供應(yīng)過剩的擔(dān)憂日趨凸顯。國(guó)際知名的商業(yè)地産代理機(jī)構(gòu)萊坊去年底發(fā)佈的一份報(bào)告稱，中國(guó)部分區(qū)域的零售物業(yè)(包括購(gòu)物中心)，已初露過度建設(shè)跡象。郭戈平也提醒説：“購(gòu)物中心發(fā)展不均衡，競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化問題突出，預(yù)計(jì)幾年後局部地區(qū)將出現(xiàn)過剩。”

　　尋求調(diào)整

　　中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)與德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所在去年年底合作發(fā)佈的《2012中國(guó)購(gòu)物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》就已經(jīng)指出，我國(guó)購(gòu)物中心已步入調(diào)整的高峰期，建議三線以下城市的購(gòu)物中心開發(fā)不能頭腦過熱，須審時(shí)度勢(shì)；而一、二線城市購(gòu)物中心應(yīng)注重對(duì)運(yùn)營(yíng)能力的建設(shè)，要以消費(fèi)需求為先導(dǎo)，明確定位。

　　面對(duì)空置率的壓力，完成跑馬圈地之後的購(gòu)物中心如今開始尋求資源整合。“提高租賃率，通過調(diào)整品牌、佈局乃至業(yè)態(tài)來優(yōu)化資産，是購(gòu)物中心正在努力的方向。”仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地産部總監(jiān)林世松在接受媒體採(cǎi)訪時(shí)表示，購(gòu)物中心的增長(zhǎng)動(dòng)力將逐漸從開發(fā)進(jìn)入注重商業(yè)運(yùn)營(yíng)和零售渠道功能的時(shí)期。

　　值得關(guān)注的是，長(zhǎng)久以來，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同購(gòu)物中心裏購(gòu)物、餐飲、娛樂各為5：2：3的業(yè)態(tài)配比正逐漸被打破。一些購(gòu)物中心興起了“去百貨化”。如成都的來福士購(gòu)物中心內(nèi)就不見百貨蹤影，而進(jìn)駐其中的旗艦店品牌多達(dá)50%；華潤(rùn)打造的社區(qū)購(gòu)物中心歡樂頌，也主打餐飲、休閒娛樂，不再引入主力百貨。“與商業(yè)地産的開發(fā)相結(jié)合，目前購(gòu)物中心的變化中突出的特點(diǎn)是購(gòu)物面積在逐步下降，餐飲和娛樂的面積在提升。”郭戈平指出。

　　面對(duì)購(gòu)物中心同質(zhì)化趨勢(shì)越來越嚴(yán)重的壓力，業(yè)內(nèi)專家則建議，開發(fā)商需根據(jù)項(xiàng)目本身的位置、體量、商圈特點(diǎn)等，挖掘自身特色，進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)。如可以對(duì)消費(fèi)人群進(jìn)一步細(xì)化，打造家庭化購(gòu)物中心、時(shí)尚白領(lǐng)購(gòu)物中心、女人世界購(gòu)物中心等，還可以打造餐飲中心、休閒娛樂中心等能提供多重享受和消費(fèi)體驗(yàn)的平臺(tái)，以適應(yīng)消費(fèi)者的不同需要。

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