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　　進(jìn)入7月以後，稍作休息的土地市場(chǎng)又再度進(jìn)入瘋狂的節(jié)奏。7月8日，廣州成本出讓四宗地塊，其中荔灣區(qū)珠江隧道口的地塊被萬科以6.03億元奪得成為荔灣新單價(jià)地王。事實(shí)上，這已經(jīng)是半個(gè)月內(nèi)萬科三度問鼎地王，而且也是品牌房企在近一個(gè)月來搶地的縮影。全國一二線城市土地市場(chǎng)的火熱已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，包括萬科、越秀在內(nèi)的眾多大型企業(yè)都加入到了爭(zhēng)奪土地資源的行列。房企搶地導(dǎo)致地王頻出，不少地塊的出讓在項(xiàng)目還未開建就已經(jīng)使得周邊物業(yè)價(jià)格快速飆升，這種“樓未蓋價(jià)先起”的現(xiàn)象引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注，甚至有分析認(rèn)為，房企搶地造地王有托市的嫌疑。

　　下半場(chǎng)萬科搶出三個(gè)地王

　　在房地産企業(yè)當(dāng)中，作為排頭兵的萬科一直在宣傳中都奉承“穩(wěn)定”的路線。自2008年以來，萬科就一直在持續(xù)宣稱“不囤地、不捂盤、不拿地王”的十字真言。而每次萬科集團(tuán)公佈的業(yè)績報(bào)告中對(duì)於拿地方面在字眼上都顯得十分謹(jǐn)慎，“穩(wěn)健”已經(jīng)在近年來成為萬科發(fā)展的代名詞。但這一狀態(tài)如今已經(jīng)被徹底打破。僅在近半個(gè)月時(shí)間內(nèi)，萬科在全國的土地市場(chǎng)上都可謂是風(fēng)頭出盡，舉牌搶地所向披靡一舉拿下了全國三個(gè)大城市三個(gè)地王的頭銜。而三個(gè)地王項(xiàng)目總金額就超過110億元。

　　6月27日，萬科與保利以53.7億元的價(jià)格成功競(jìng)得重慶江北區(qū)溉瀾溪地塊，拿地面積逾28萬平方米，而這塊土地被譽(yù)為是“江北嘴最後一塊好地”，儘管總價(jià)比2011年11月首度推出時(shí)的63.4億元低了10億元，但53.7億元的價(jià)格仍然被認(rèn)為是天文數(shù)字。

　　6天以後，7月3日，萬科再度出手，以48.7億元的總價(jià)力挫中海、金地等眾多大型房企，拿下上海市浦東新區(qū)張江高科技園中區(qū)地塊。而萬科此次的大手筆也使得上海總價(jià)地王紀(jì)錄再度被刷新。

　　再隔5天，7月8日，萬科在廣州拿下的荔灣地塊則使得其已成為地王市場(chǎng)上的眾矢之的。6.03億元的總價(jià)儘管相對(duì)於其他地王而言不高，但折合樓面均價(jià)達(dá)到19638元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)96.4%的數(shù)據(jù)卻一舉刷新了這個(gè)區(qū)域中廣鐵南站地塊保持的17000元/平方米的單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　無地王不成交

　　2013年上半年，國內(nèi)10大城市土地出讓金收入為3140.1億元，與2012年同期相比增長160.3%，較2011年同期增長17.7%。上半年土地出讓金收入與2010年同期土地出讓金收入的歷史最高紀(jì)錄基本持平。上半年，“新國五條”各地方細(xì)則的落地，但房企拿地意願(yuàn)依舊強(qiáng)烈。

　　其中，在上半年的土地成交當(dāng)中，住宅類用地成交樓面均價(jià)為1575元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲41%。1－6月全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1078元/平方米，同比上漲37%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為1469元/平方米，同比上漲31%。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年一二線城市的土地成交量價(jià)漲幅顯著，三四線城市則相對(duì)平穩(wěn)。不少“二線”企業(yè)拿地規(guī)模之所以比龍頭企業(yè)更加“來勢(shì)洶洶”，旨在儘快介入一線城市。

　　記者發(fā)現(xiàn)，在近段時(shí)間土地拍賣中真可謂是無地王不成交。上述萬科半個(gè)月內(nèi)創(chuàng)出三個(gè)地王也僅是房企爭(zhēng)地的縮影。事實(shí)上，在萬科地王出爐的同時(shí)，其他大型房企也在不斷地營造出地王的氛圍。僅在7月8日萬科以單價(jià)地王的身份拿下廣州荔灣地塊後的一天，越秀地産旗下非全資附屬公司廣州東輝房地産開發(fā)有限公司也與另一家企業(yè)組成競(jìng)買聯(lián)以總價(jià)17.72億元的競(jìng)價(jià)拍得佛山禪城一地塊，成交的樓面地價(jià)達(dá)到7346元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)96%，成為今年以來佛山禪城新晉單價(jià)地王。而就在前天，中鐵建也于成都以21.46億元的總價(jià)競(jìng)得一地塊，從而刷新了今年的成都總價(jià)地王，其溢價(jià)率更是達(dá)到100%。

　　地王頻出遭遇炮轟

　　今年僅過去一半，全國各地的土地市場(chǎng)火熱之勢(shì)已顯得不可阻擋。與去年相比，今年大型房企集體加入到爭(zhēng)地的行列，白熱化的競(jìng)爭(zhēng)之下導(dǎo)致一二線城市的地王頻出。總價(jià)、單價(jià)新紀(jì)錄被頻頻刷新引來了業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注。對(duì)於大型房企爭(zhēng)奪地王，更有專家認(rèn)為這是企業(yè)在哄臺(tái)房價(jià)。

　　以萬科為例，一直宣稱在土地市場(chǎng)上走穩(wěn)健路線的萬科在半個(gè)月內(nèi)就創(chuàng)出了三個(gè)地王。甚至在重慶地塊成交後，萬科總裁鬱亮更是公開表示：“2008年我們也是拿過三個(gè)地王，那也是很痛苦的，所以地王我們還是不會(huì)參加的。”但事實(shí)上以“不囤地、不捂盤、不拿地王”自居的萬科近期卻著實(shí)地上演了一齣“地王戲”。

　　近日包括華遠(yuǎn)地産董事長任志強(qiáng)在內(nèi)的不少人士都開始公開質(zhì)疑萬科的拿地行為。任志強(qiáng)更是在微博中提出了“誰説萬科不地王？”的質(zhì)疑，同時(shí)更炮轟萬科言行不一，屢屢抬高地價(jià)。而在萬科拿下廣州荔灣單價(jià)地王后，越秀城建的旗下公司也于佛山拿下單價(jià)地王，這更被專家們認(rèn)為是在變相抬高市場(chǎng)價(jià)格。滿堂紅研究中心高級(jí)主任肖文曉就稱，越秀城建“先在廣州拿地王，又在佛山拿地王。樓還沒蓋，地價(jià)先抬起來了。”

　　麵粉價(jià)高是為新麵包價(jià)“造勢(shì)”？

　　今年以來在北上廣這些一線大城市，土地出讓普遍呈現(xiàn)出“麵粉貴過麵包”的現(xiàn)象。新地塊特別是以“地王”身份出讓的地塊在樓面地價(jià)上往往都比土地周邊在售住宅的單價(jià)更高。今年的5月23日，越秀城建就以24.6億元的總價(jià)拿下海珠區(qū)南洲路地塊。按照粗略計(jì)算，在未加入建安成本的情況下，該地塊實(shí)際樓面地價(jià)就已經(jīng)達(dá)到34590元/平方米。而事實(shí)上，當(dāng)時(shí)這一地塊周邊在售的一手樓盤價(jià)格均在30000元/平方米以下。也就是説，越秀城建拿下的項(xiàng)目僅樓面地價(jià)就已經(jīng)超過當(dāng)時(shí)市場(chǎng)實(shí)際售價(jià)近5000元/平方米。

　　對(duì)於開發(fā)商敢於以遠(yuǎn)高於市場(chǎng)售價(jià)的價(jià)格拿下土地，有專家指出這更多是為周邊市場(chǎng)造勢(shì)以追求更高的市場(chǎng)新價(jià)格。“有人形容新地王樓面地價(jià)高過周邊在售房屋價(jià)格，稱為麵粉貴過麵包。理論分析，新麵粉遠(yuǎn)遠(yuǎn)貴過舊麵粉，自然有可能貴過之前較便宜的舊麵粉做的麵包。”合富輝煌首席分析師黎文江就認(rèn)為，從歷史記錄上看開發(fā)商以高價(jià)拿地是有可能賣出新樓王價(jià)格。

　　事實(shí)上，近段時(shí)間以來，廣州眾多地王的誕生已經(jīng)使得這些地王周邊的樓價(jià)開始扶搖直上。越秀城建拿下的南洲路地王就是最明顯的例子。該地王出爐後，周邊一手樓盤的售價(jià)就開始直線上升。位於同一地段的在售項(xiàng)目羅馬家園在地王出現(xiàn)之前推出的103-188平方米的大戶型單位均價(jià)在24000元/平方米，即使是新推出的“龍禧”組團(tuán)，價(jià)格也在32000元/平方米左右，而在南洲地王誕生後，開發(fā)商就開始提價(jià)，“龍禧”組團(tuán)帶裝修均價(jià)一下飆升到35000元/平方米。“地王抬價(jià)”現(xiàn)象在今年的廣州房地産市場(chǎng)中變得越來越普遍，白雲(yún)新城、番禺華南板塊、海珠區(qū)南洲路等等。有專家指出，在眼下需求仍然旺盛的房地産市場(chǎng)中，在下半年，將有可能會(huì)有更多地王誕生。南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁

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