三、四線城市土地供應(yīng)充足但潛在需求相對較弱，個別城市地價甚至?xí)?/p>

　　中國社科院《房地産藍(lán)皮書》昨發(fā)佈———

　　“房地産藍(lán)皮書指出，房地産市場供需總量和結(jié)構(gòu)矛盾積累多年，2013年調(diào)控難度進(jìn)一步增大。

　　調(diào)查報告顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而在英國為37歲，在德國和日本為42歲。

　　過早購房致使住房需求提前釋放，也對住房價格的上漲産生了一定的刺激作用。”

　　昨日中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所發(fā)佈了《房地産藍(lán)皮書》，認(rèn)為如果嚴(yán)格執(zhí)行20%個稅政策將壓縮存量住房供應(yīng)，短期內(nèi)加劇供不應(yīng)求市場格局，可能助長房價增長。

　　都市房價仍會上漲

　　從全國範(fàn)圍看，2012年房價增速基本得到控制，商品房銷售均價為5791元/平方米，同比增長8.1%。北京等16個省份商品房均價平穩(wěn)上升，漲幅低於10%。房地産藍(lán)皮書指出，房地産市場供需總量和結(jié)構(gòu)矛盾積累多年，2013年調(diào)控難度進(jìn)一步增大。

　　“如嚴(yán)格執(zhí)行20%個稅政策將壓縮存量住房供應(yīng)，短期內(nèi)加劇供不應(yīng)求市場格局，可能助長房價增長；如政策重心轉(zhuǎn)向住房持有稅，則加快存量住房入市供應(yīng)，緩解供不應(yīng)求格局，可能促使房價平穩(wěn)走勢或有所回調(diào)。”該發(fā)展報告副主編李恩平表示。

　　“我們現(xiàn)在是限購、限價、限貸、限賣等行政強(qiáng)制手段，或可能有一個量價齊跌或者小幅下跌的結(jié)果，但是只具有短期的階段性效應(yīng)，不僅不可能改變中國房地産市場供求關(guān)係的基本面，而且牽扯著市場反彈與增強(qiáng)調(diào)控力度，交替反覆的惡性迴圈的風(fēng)險。”中國社會科學(xué)院城市發(fā)展環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞表示。

　　“去年年底樓市的快速反彈，實際就給我們一個提醒，單靠行政措施來推進(jìn)，短期內(nèi)雖然能見效，但是長期的效果實際是很難説的。”中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松昨日在發(fā)佈會上表示。

　　保障房關(guān)鍵是公平

　　《房地産藍(lán)皮書》指出，2012年保障性住房建設(shè)目標(biāo)700萬套，相比2011年的1000萬套有所減少，最終開工建設(shè)781萬套。從2008年起，保障性住房掀起空前建設(shè)規(guī)模，但保障性住房的融資、分配、管理等方面則存在著一系列問題，亟待解決。

　　全國住房保障的財政支出中，2010年中央財政支出佔16%、地方財政支出佔84%，2011年中央財政支出佔9%、地方財政支出佔91%。可見，承擔(dān)保障性住房建設(shè)資金籌集壓力的主要是地方政府，而對於財政收支剪刀差長期存在的地方政府來説，同時承受了雙重壓力。

　　“一是土地出讓等財政收入的減少，二是住房建設(shè)等財政支出的增加，這也加劇了保障性住房建設(shè)資金的融資難度。”李恩平表示。

　　過早購房致使住房需求提前釋放

　　調(diào)查報告顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而在英國為37歲，在德國和日本為42歲。房地産藍(lán)皮書認(rèn)為，年輕人急於買房的原因首先是“結(jié)婚需要”，其次是“住房保障體系不到位，缺乏安全感”以及“租房價格貴，居住條件不穩(wěn)定”、“房價漲得太快”等。

　　過早購房致使住房需求提前釋放，也對住房價格的上漲産生了一定的刺激作用。在限購政策下，也有部分購房者為規(guī)避購房套數(shù)限制，或者考慮到換房交易稅費(fèi)的提高，選擇了購買超過當(dāng)前需求的住房。過早、過大購房的行為，一定程度上不必要地擴(kuò)大了自住性住房的需求。

　　針對年輕人購房的所謂“剛需”，中原地産市場研究部總監(jiān)張大偉就認(rèn)為，剛需是被臆造出來的概念。“衣食住行是人的4大基本需求，但這4個需求裏面的‘住’是只對應(yīng)了房屋的居住屬性，而不是投資屬性。無房的必須買房根源是恐慌，全中國目前並沒有多少無家可歸的人。”

　　三、四線城市地價可能下跌

　　《房地産藍(lán)皮書》認(rèn)為，2013年房地産用地供應(yīng)總量將會穩(wěn)中有增。但鋻於當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策背景，以及2012年待開發(fā)土地存量較大，已供土地開發(fā)建設(shè)速度加快，未來房屋供應(yīng)量有望持續(xù)增加，房地産用地交易量可能不會大幅上升。

　　由於一線城市土地供應(yīng)不足，以及各地優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)緊張，再加上較為寬鬆的貨幣環(huán)境，預(yù)計2013年地價會繼續(xù)攀升，且地域差別仍將存在： 一線城市及部分重點二線城市供應(yīng)短缺，地價上漲壓力較大；大部分二、三線城市供應(yīng)充足，地價上漲幅度不會太大；廣大三、四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對較弱，地價將保持平穩(wěn)，個別城市甚至?xí)嬖谙滦酗L(fēng)險。

　　藍(lán)皮書認(rèn)為，2013年城市間房地産市場分化將加劇：中小城市新增自住性住房需求主要來自鄉(xiāng)-城移民，房價收入關(guān)係向農(nóng)民工和農(nóng)村家庭收入看齊，房價增長可能相對平穩(wěn)甚至有所回調(diào)。大城市以追求多樣化就業(yè)機(jī)會和消費(fèi)服務(wù)的中高收入城-城移民為主，其房價收入關(guān)係向全國各地家庭高收入看齊，房價可能存在一個持續(xù)的增長空間。文/本報記者 范輝

　　公積金調(diào)整後貸款佔比回落

　　本報訊(記者 范輝)截至24日，4月北京二手住宅網(wǎng)簽量為3702套，比1月同期下降74.4%。受到公積金新政的影響，公積金貸款佔比低於正常水準(zhǔn)。

　　以鏈家的成交來看，4月以來公積金貸款佔比約30%，比1月正常水準(zhǔn)下降約6個百分點。雖然仲介公司的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計不代表全市水準(zhǔn)，但基本能夠體現(xiàn)市場趨勢。鏈家地産市場研究部張旭認(rèn)為，4月7日公積金政策調(diào)整後，換房人群的首付比例大幅提高，再加上貸款額度與繳存的綜合性限制，使用公積金貸款購房的佔比與2012年下半年至今年1月水準(zhǔn)相比有所回落。

　　自“國五條”出臺至今(2月20日之後)，有23個城市和地區(qū)先後調(diào)整公積金政策。根據(jù)核心內(nèi)容的不同，可以看出這一番調(diào)整偏向各異。其中，北京、蘇州、福州、長沙、武漢、成都和麗江為較典型的收緊性調(diào)整，上海和杭州也有小幅收緊；貴州、泰安、湘西(部分城市)、煙臺、南昌、瀋陽、焦作、綿陽、巴彥淖爾為寬鬆性調(diào)整。

　　張旭認(rèn)為，不管公積金是出於何種原因收緊還是放寬，基本可看到各城市在收緊的過程中都不同程度減少對剛需的誤傷，也或多或少會影響到改善性需求。但從政策影響看，公積金政策的收緊使得購房門檻提高，將促使需求釋放節(jié)奏放緩，但總量不會明顯減少。

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