“投資200萬(wàn)元，年化收益率8.5%！”聽(tīng)完理財(cái)員的介紹，市民李小姐猶豫了：以前12%的收益率哪去了？收益降低的房地産信託，還算不算投資的好對(duì)象？

　　年收益率跌破9%

　　市民李小姐手裏握有200萬(wàn)元的存款，本來(lái)準(zhǔn)備買房，可北京“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)後，京籍單身人士禁購(gòu)2套房，她的買房計(jì)劃隨之?dāng)R淺。

　　“既然買不了房，那就買點(diǎn)信託産品吧，記憶中年化收益率能達(dá)到12%、13%。”李小姐找到一家投資公司，聽(tīng)完理財(cái)員的推薦後，她發(fā)現(xiàn)高收益已成過(guò)去。在理財(cái)員介紹的4款房地産信託産品中，年化收益率基本都在9%至9.5%之間，有一款已跌破9%。

　　這款名為“華融信託萬(wàn)方發(fā)展特定股票收益權(quán)”的集合信託産品，信託資金用於開(kāi)發(fā)企業(yè)旗下“香河·未名1898”二期A區(qū)後續(xù)建設(shè)，100萬(wàn)元到300萬(wàn)元投資額的年化收益率僅為8.5%，300萬(wàn)元以上投資額的年化收益率也就9%。

　　房地産信託收益普降

　　收益率降了，不只是市民李小姐的個(gè)人感覺(jué)。

　　一位從事房地産信託的業(yè)內(nèi)人士向記者坦言，今年地産信託收益普降，從過(guò)去的11%至13%，平均下降到9%至11%之間，“最高的收益率也不超過(guò)12%，且僅有個(gè)別産品能達(dá)到。”

　　該位人士告訴記者，為了彌補(bǔ)收益率的下降，提高投資人的投資熱情，今年以來(lái)，不少房地産信託産品都改為按季度付息，一方面能降低産品達(dá)到兌付期後融資方的資金壓力，另一方面也能減少投資者的風(fēng)險(xiǎn)恐懼。

　　統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了地産信託收益率的下降。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至4月12日，納入統(tǒng)計(jì)的還在存續(xù)期的100隻房地産信託平均收益率只有8.89，比去年9.67%的平均水準(zhǔn)降了一截。

　　樓市回暖資金寬鬆了

　　“房地産信託收益率的下降，主要源於融資成本的降低。”用益信託工作室的研究員分析，預(yù)期收益率的普降，一方面是因?yàn)樨泿耪叻朋牐Y金成本下降，開(kāi)發(fā)商的資金鏈有所好轉(zhuǎn)；另一方面是因?yàn)闃鞘谢嘏績(jī)r(jià)止跌回升，投資者對(duì)樓市的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商融資的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)有所降低，房地産與其他領(lǐng)域的信託融資成本差距縮小。

　　另外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在資金兌付壓力面前，信託公司的經(jīng)營(yíng)思路也出現(xiàn)了一定轉(zhuǎn)變。由於信託公司面臨著較大的兌付壓力，需要提高風(fēng)險(xiǎn)備付金來(lái)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵禦能力，這需要提高利潤(rùn)。而提高利潤(rùn)的直接辦法就是降低對(duì)投資者的收益支付，擴(kuò)大“利差”。“隨著監(jiān)管層對(duì)信託産品加強(qiáng)監(jiān)管，高收益信託産品發(fā)行受到限制，以及信託産品流動(dòng)性的改善預(yù)期，導(dǎo)致以往信託流動(dòng)性不足帶來(lái)的溢價(jià)消失，信託預(yù)期收益率可能進(jìn)一步下降。”

　　信託投資仍需謹(jǐn)慎

　　房地産信託對(duì)於政策的變化一直都很敏感。最新的“國(guó)五條”細(xì)則，由於對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓徵收20%的個(gè)稅，部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到新房市場(chǎng)，使得新房銷售形勢(shì)好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商發(fā)行房地産信託的熱情也隨著高漲。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，今年截至4月12日，共成立了221隻集合信託産品，其中房地産信託計(jì)劃達(dá)100隻，佔(zhàn)到産品發(fā)行量的45%。而從募資規(guī)模來(lái)看，納入統(tǒng)計(jì)的房地産信託計(jì)劃總計(jì)募資216億元，佔(zhàn)到同期所有發(fā)行信託計(jì)劃募資規(guī)模的56%，房地産信託重回龍頭位置。

　　不過(guò)，也有一種聲音認(rèn)為，“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)於信託也是“雙刃劍”。“如果真的卡得特別嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商或許還將面臨資金壓力。”中原地産市場(chǎng)總監(jiān)張大偉建議，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是投資人，未來(lái)對(duì)於房地産信託産品，仍需謹(jǐn)慎。

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