樓市調(diào)控博弈大戲 來(lái)源：資料圖

　　近十年來(lái)，高速發(fā)展的房地産市場(chǎng)經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控，房?jī)r(jià)卻屢調(diào)屢漲。中央希望調(diào)控出手“穩(wěn)、準(zhǔn)、狠”，但往往事與願(yuàn)違。“十年調(diào)控十年價(jià)漲”的現(xiàn)實(shí)窘境給未來(lái)調(diào)控政策帶來(lái)諸多難題。究竟是什麼原因?qū)е铝诉@種“騎虎難下”的局面？調(diào)控中所涉及的開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行與購(gòu)房者又是怎樣一種利益博弈關(guān)係？在近日的調(diào)研中，記者試圖找到答案。

　　地方政府：調(diào)控代價(jià)“耗不起”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府作為“地根”控制者，擁有較強(qiáng)的主導(dǎo)權(quán)。但每當(dāng)中央出臺(tái)新的調(diào)控政策，地方政府在執(zhí)行過(guò)程中卻沒(méi)了“底氣”。

　　從2012年全國(guó)土地出讓情況來(lái)看，全年全國(guó)土地出讓合同價(jià)款2.69萬(wàn)億元，同比2011年的3.15萬(wàn)億元，下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)的局面。

　　浙江省2012年基金預(yù)算執(zhí)行情況和2013年基金預(yù)算的文件顯示，2012年，浙江國(guó)有土地出讓金收入1973億元，同比下降46.4%。對(duì)此，浙江省財(cái)政局解釋稱：“收入下降，主要是土地出讓市場(chǎng)行情不景氣。”以杭州為例，2009年杭州的土地出讓金總額超過(guò)1000億元，超過(guò)上海、北京，躍居全國(guó)第一。而隨著國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)，杭州土地出讓收入連年收窄。2010年，杭州市本級(jí)土地出讓金收入922.57億元；2011年，跌到了427.37億元；2012年土地出讓金再度縮水，為350.80億。

　　其他省市情況類似。按照上海市2011年國(guó)有土地所有權(quán)出讓收入佔(zhàn)政府性基金收入的比例85%計(jì)算，2012年上海市土地出讓金為1100億元，同比銳減43%。

　　由於上述原因，相關(guān)省份都相繼調(diào)低了今年土地出讓金預(yù)算增速，部分省份甚至預(yù)計(jì)負(fù)增長(zhǎng)。

　　山西一位地方住建局負(fù)責(zé)人在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採(cǎi)訪時(shí)表示，我國(guó)房地産政策一時(shí)一變，經(jīng)歷了從過(guò)去鼓勵(lì)發(fā)展到現(xiàn)在嚴(yán)厲調(diào)控的歷程，而經(jīng)過(guò)高速發(fā)展的房地産市場(chǎng)如今卻難以調(diào)控，造成十年調(diào)控十年價(jià)漲。

　　在他看來(lái)，國(guó)家調(diào)控對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺b市場(chǎng)影響較小。“因?yàn)槲覀冞@屬於小城市，房地産市場(chǎng)都是剛性需求，發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)。可能對(duì)於需求較大的大型城市影響大些。”

　　專家解析：“由於土地財(cái)政佔(zhàn)地方財(cái)政收入很大部分，因此，地方對(duì)土地依賴較大。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出。

　　“地方政府是政策執(zhí)行者也是城市責(zé)任者。”全聯(lián)房地産商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，地方政府微調(diào)房地産調(diào)控政策的原因是，其不像房企可以耗時(shí)間，它沒(méi)有資金，城市就不能發(fā)展，人民生活就不能改善，城市G D P也會(huì)完不成指標(biāo)。

　　銀行：共同籌碼“輸不起”

　　房地産業(yè)仍然是各家銀行放貸的重要項(xiàng)目。有機(jī)構(gòu)測(cè)試認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)下跌50%，房地産開(kāi)發(fā)貸款違約率上升至5%，同時(shí)將侵蝕銀行利潤(rùn)15%至25%。作為房地産市場(chǎng)博弈各方共同籌碼的銀行“輸不起”。

　　不過(guò)，此輪房地産調(diào)控以來(lái)，銀行開(kāi)發(fā)貸在開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源佔(zhàn)比在波動(dòng)性下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款佔(zhàn)比從2008年的19.2%，下降到2011年的15.1%，2012年輕微上升至15.3%。

　　據(jù)了解，在一、二線城市房屋交易量回暖，房企資金流動(dòng)性狀況已有所緩解的情況下，今年，商業(yè)銀行對(duì)房地産開(kāi)發(fā)貸款普遍採(cǎi)取“定向?qū)掦牎钡拇胧＿@將在一定程度上進(jìn)一步有利於增加普通商品住宅的供給、保證部分優(yōu)質(zhì)在建項(xiàng)目的進(jìn)度。不過(guò)，在房地産貸款投放的增量上依然有所控制，並且繼續(xù)強(qiáng)化名單制管理。

　　“我們對(duì)原有的房企貸款客戶投放貸款時(shí)，會(huì)考量其資金狀況，儘量保證其續(xù)建項(xiàng)目，防止?fàn)€尾工程，給銀行帶來(lái)不良風(fēng)險(xiǎn)。另外，對(duì)於優(yōu)質(zhì)的房地産商，銀行會(huì)作為大客戶繼續(xù)放貸。”一位股份制銀行人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，“在利率方面，銀行根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況給予一定上浮比例，一般是10%至20%。”

　　也有銀行業(yè)人士透露，目前銀行給予房地産開(kāi)發(fā)商單筆貸款或授信額度早已有所縮減，審批權(quán)上收至總行。一位國(guó)有大行公司業(yè)務(wù)部經(jīng)理坦言，“實(shí)際上，銀行貸與不貸都是基於對(duì)行業(yè)和某企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡的商業(yè)行為，畢竟房地産行業(yè)銀行貸款投放的比重依然較大，短期內(nèi)這種局面不會(huì)改變。因此，對(duì)於資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的房企，銀行會(huì)在盡可能減少損失的情況下逐步退出，而優(yōu)質(zhì)房企依然會(huì)作為大客戶進(jìn)行放貸。”

　　從16家上市銀行最新的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，房地産開(kāi)發(fā)貸款佔(zhàn)銀行全部信貸資産的近五分之一(2012年二季度為19%)，如果再加上住房貸款，房地産部門的直接貸款佔(zhàn)全部信貸資産的近三成(2012年二季度末為31.5%)。

　　2012年上半年房地産業(yè)貸款餘額共29.6萬(wàn)億元，較2011年底增加3.03%，但其中，有4家銀行的房地産業(yè)貸款餘額較2011年末有所下降，11家銀行的房地産業(yè)貸款餘額較2011年底有所下降。

　　具體而言，在四大行中，除了中行房地産開(kāi)發(fā)貸較上年末有所增長(zhǎng)外，其餘三大行均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。工行房地産相關(guān)貸款餘額4991億元，較上年末下降130億元；農(nóng)行房地産開(kāi)發(fā)類貸款餘額4602.91億元，較上年末驟減369.5億元；建行房地産開(kāi)發(fā)貸餘額4177 .66億元，較上年末也減少了13 .94億元。中小股份制商業(yè)銀行中，浦發(fā)銀行上半年房地産行業(yè)貸款較上年末減少了77.26億元。

　　從不良率來(lái)看，房地産開(kāi)發(fā)貸款的不良率平均水準(zhǔn)在1%左右。一線城市中，截至2012年末，上海地區(qū)房地産不良貸款餘額41億元，不良貸款率0.38%，比年初下降0.02個(gè)百分點(diǎn)，低於全行業(yè)平均不良貸款水準(zhǔn)。

　　專家解析：倪鵬飛指出，由於銀行本身信貸考核機(jī)制與性質(zhì)，造成銀行投資方向的固定，房地産企業(yè)利潤(rùn)相對(duì)較高、風(fēng)險(xiǎn)較小，所以這也使得銀行大量介入了房地産市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和消費(fèi)貸款。

　　開(kāi)發(fā)商：最能抗壓“玩得起”

　　“前一天讓北京以高溢價(jià)拍出13塊地，後一天就出‘國(guó)五條’細(xì)則，説要收20%稅，這不是耍著開(kāi)發(fā)商玩嗎？”一位開(kāi)發(fā)商在“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)後説。不過(guò)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商被認(rèn)為是房地産市場(chǎng)的最大獲益者，是房地産調(diào)控中最抗壓的一方，最能“玩得起”。

　　數(shù)據(jù)顯示，自2003年到2012年十年間，中國(guó)房地産市場(chǎng)銷售規(guī)模額從7956億元擴(kuò)大至6 .4萬(wàn)億元，累計(jì)增長(zhǎng)7.1倍。其中百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額均值由2003年的11 .3億元增長(zhǎng)至2012年的近200億元，增長(zhǎng)了近16倍。

　　此前房企龍頭萬(wàn)科公佈2012年年度報(bào)告顯示，去年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1031 .2億元，同比增長(zhǎng)43 .7 %，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)125 .5億元，同比增長(zhǎng)30.4%。而其他幾家大型房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商的底線就是資金鏈不能斷裂，之所以在調(diào)控中均能置身於外，一方面是因?yàn)閲?guó)家的“十年九調(diào)”使開(kāi)發(fā)商對(duì)宏觀政策有一定的把握；另一方面，由於投資成本較低，在資金出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商大不了選擇放棄項(xiàng)目：“我不掙錢也還不了你的錢，大不了把我的土地收了”。

　　專家解析：倪鵬飛表示，由於房地産的高利潤(rùn)誘惑，造成了現(xiàn)在“全企業(yè)炒房”，這也就造成了地價(jià)越拍越高，開(kāi)發(fā)商同時(shí)採(cǎi)取成本加價(jià)的方式獲利，而不斷增長(zhǎng)的購(gòu)房需求，使購(gòu)房者成了為所有成本買單的下家。

　　購(gòu)房者：弱勢(shì)群體“傷不起”

　　購(gòu)房者是整個(gè)房地産市場(chǎng)環(huán)節(jié)中最弱勢(shì)的一環(huán)。一方面，要解決自己的安身之處；另一方面，渴求能有更多的投資渠道使自己的收入增值。因?yàn)椋谥袊?guó)投資渠道缺少的背景下，房地産投資成為最合適的選擇。

　　有分析説，在國(guó)外，一方面是投資股市擁有較穩(wěn)定的收益，另一方面，他們即使投資房地産業(yè)，不像我們這樣直接擁有一套産權(quán)，而是直接以小額投資房地産基金，通過(guò)基金收益獲得回報(bào)。而我國(guó)由於股市收益波動(dòng)性較大，再加上基金、信託等新型投資渠道門檻較高，所以投資形式很有限。

　　專家解析：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興指出，在城鎮(zhèn)化背景下，不斷增加的進(jìn)城人數(shù)再加上本城市的改善性需求，購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)。與此同時(shí)，由於進(jìn)入房地産市場(chǎng)有門檻，因此在初次收入分配差距較大的背景下，住房?jī)r(jià)格被支付能力較高的人群決定，這就導(dǎo)致弱勢(shì)人群在購(gòu)房中的話語(yǔ)權(quán)更是少之又少。

　　“房?jī)r(jià)上漲的根本原因是制度失衡。”倪鵬飛在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採(cǎi)訪時(shí)表示，從中央考量來(lái)看，一方面要抑制房地産價(jià)格過(guò)快上漲，另一方面又必須考慮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要底線。這就導(dǎo)致中央層面在調(diào)控措施方面不是很得力。

　　聶梅生也認(rèn)為，現(xiàn)階段我國(guó)調(diào)控政策左右為難的根本原因是中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍很脆弱，在外部經(jīng)濟(jì)較差的背景下，只能拉動(dòng)內(nèi)需。而房地産業(yè)的興衰又影響著鋼鐵、煤炭、水泥、建材等眾多上下游行業(yè)。“所以，中央必須權(quán)衡多方因素，把握局部與全局的關(guān)係。”

　　十年調(diào)控路：過(guò)於著重抑制需求

　　業(yè)界總結(jié)十年調(diào)控的一個(gè)共性是，調(diào)控過(guò)多在購(gòu)房者身上做文章，實(shí)際上是在抑制需求。

　　2003年開(kāi)啟了十年樓市調(diào)控序幕。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，“促進(jìn)房地産市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，有利於擴(kuò)大內(nèi)需。”從促進(jìn)需求出發(fā)，明確房地産業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱産業(yè)。

　　2005年，房地産市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)投資規(guī)模過(guò)大、商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、商品房結(jié)構(gòu)不合理、房地産市場(chǎng)秩序比較混亂等一些問(wèn)題和苗頭。隨後，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次專題研究房地産調(diào)控，開(kāi)始醞釀針對(duì)需求和價(jià)格等一系列限制性措施。

　　直到2008年，全球性的金融危機(jī)爆發(fā)，樓市成為支援經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的一劑強(qiáng)心針。當(dāng)年的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，“進(jìn)一步鼓勵(lì)和支援住房消費(fèi)，保持合理的房地産開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地産市場(chǎng)健康發(fā)展。”

　　隨後出臺(tái)了降低首付款比例、貸款利率七折優(yōu)惠等一係樓市扶持性政策。接著，國(guó)內(nèi)的房地産市場(chǎng)迅速升溫，出現(xiàn)超預(yù)期的井噴式增長(zhǎng)。

　　2009年，樓市全面復(fù)蘇，成交價(jià)量陡升。“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快”一時(shí)成為社會(huì)關(guān)注和討論的焦點(diǎn)。針對(duì)此情況，2009年底國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房等政策。同時(shí)密集出臺(tái)信貸、稅收、土地等一系列宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)房地産市場(chǎng)的調(diào)控力度，樓市調(diào)控政策的傾向也由支援轉(zhuǎn)為限制。

　　延續(xù)2009年底的調(diào)控傾向，2010年全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺(tái)，提高首付門檻、“三套房停貸”、“限購(gòu)令”、“限外令”等調(diào)控措施如疾風(fēng)驟雨席捲中國(guó)樓市，當(dāng)年也被業(yè)內(nèi)視為“史上最嚴(yán)”之樓市調(diào)控年。全國(guó)36個(gè)城市在當(dāng)年率先納入限購(gòu)範(fàn)圍。

　　2011年，國(guó)務(wù)院再次要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準(zhǔn)利率的1.1倍。上海、重慶成為首批試點(diǎn)開(kāi)始對(duì)個(gè)人住房徵收房産稅。當(dāng)年樓市進(jìn)入深度調(diào)整，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。

　　一系列嚴(yán)厲的限制性政策一直延續(xù)到2012年上半年。2012年6月，在降息等因素影響下，樓市開(kāi)始回暖，以北京為代表的一二線城市房地産市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)量齊漲的勢(shì)頭。雖然2012年並無(wú)重量級(jí)新政出臺(tái)，但中央各部門多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持既有的包括限購(gòu)、差別化信貸等調(diào)控政策不放鬆。

　　政策疲倦加之城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的客觀推動(dòng)，2013年春節(jié)前後，一線城市在內(nèi)的重點(diǎn)性城市再次感受到房?jī)r(jià)上漲的壓力。在此背景下，“國(guó)五條”應(yīng)運(yùn)而生。國(guó)五條新政涵蓋從限購(gòu)、房産稅、保障房到增加供給等多方面內(nèi)容，開(kāi)始著眼于從供給和需求雙方面調(diào)節(jié)房地産市場(chǎng)。

　　“國(guó)五條”後的各方博弈

　　距最嚴(yán)樓市調(diào)控“限購(gòu)令”出臺(tái)已有2年時(shí)間，雖然此間樓市經(jīng)歷了下調(diào)、回暖，但近月來(lái)的飛漲又迫使“國(guó)五條”于近日出臺(tái)。

　　在國(guó)五條實(shí)施細(xì)則裏，飽受爭(zhēng)議的是明確“二手房交易所得將計(jì)徵20%個(gè)稅”的措施。而市場(chǎng)對(duì)其最直接的反應(yīng)就是北京、上海、廣州、南京、武漢等地陸續(xù)出現(xiàn)“突擊搶房”現(xiàn)象。受“搶搭政策末班車”效應(yīng)，二手房市場(chǎng)也迎來(lái)一個(gè)短暫的交易高峰。

　　二手房V S新房

　　在各地二手房簽約量暴增的同時(shí)，新房市場(chǎng)也創(chuàng)下高峰。在3月4日至3月10日一週內(nèi)，全國(guó)九成以上城市一手住宅市場(chǎng)月周均成交面積同比上漲。據(jù)上海市住房管理部門統(tǒng)計(jì)，上周上海市商品住宅成交面積為31.20萬(wàn)平方米，環(huán)比此前一週上漲20.7%，上海市商品住宅成交面積突破30萬(wàn)平方米大關(guān)，創(chuàng)造了最近36周的最高成交紀(jì)錄。

　　中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，新政的威懾作用已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，在新建住宅市場(chǎng)，全國(guó)未普遍出現(xiàn)二手房需求轉(zhuǎn)移到新建住宅市場(chǎng)的現(xiàn)象。

　　至於購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)從而引發(fā)新房上漲一説，偉業(yè)我愛(ài)我家胡景暉表示，新房項(xiàng)目大都位於遠(yuǎn)郊，在交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施方面，無(wú)法與城市中心區(qū)的二手房社區(qū)相比。因此，稅費(fèi)的增加未必能夠讓消費(fèi)者放棄城市中心區(qū)的成熟社區(qū)而轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)區(qū)郊縣。

　　此外，在政策調(diào)控下，未來(lái)新房市場(chǎng)的供應(yīng)量將大幅增加，消費(fèi)者選購(gòu)新房時(shí)將有更大的挑選空間，供需的平衡難以支撐新房?jī)r(jià)格的大幅上漲。

　　二手房買主V S二手房賣主

　　事實(shí)上，在“國(guó)五條”出臺(tái)之前，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了大量房東坐地起價(jià)和取消掛牌惜售的情況。1月中旬，記者在調(diào)查中了解到，房東惜售心態(tài)明顯，有的掛牌兩三天就取消售賣，有的直接加價(jià)5萬(wàn)元至10萬(wàn)元。21世紀(jì)不動(dòng)産苗圃路店的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者“像陸家嘴板塊最近撤牌惜售的房源佔(zhàn)總掛牌房源數(shù)的比例在10%至15%，而漲價(jià)房源的漲幅在5%至10%。”

　　而在“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)後，二手市場(chǎng)又變得熱鬧起來(lái)。因怕新政實(shí)施要交20%個(gè)稅，搶先賣房過(guò)戶。二手房市場(chǎng)已經(jīng)簽訂合同或即將簽署合同的交易雙方期盼儘快網(wǎng)簽過(guò)戶，引發(fā)了近期網(wǎng)簽量的暴漲。

　　與此同時(shí)，“‘國(guó)五條’出來(lái)之前，有很多業(yè)主對(duì)於價(jià)格態(tài)度強(qiáng)硬，甚至看買方有意購(gòu)買便惜售加價(jià)。”21世紀(jì)不動(dòng)産業(yè)務(wù)員對(duì)記者表示，現(xiàn)在業(yè)主態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，甚至心理價(jià)位也有所鬆動(dòng)。他表示，現(xiàn)階段業(yè)主和客戶都希望儘快完成交易，尤其是有短期置業(yè)計(jì)劃的剛需客戶，以免夜長(zhǎng)夢(mèng)多。

　　房企V S房企

　　值得注意的是，除上述博弈之外，房企之間也有競(jìng)爭(zhēng)。

　　“這次調(diào)控有點(diǎn)突然。”一位房地産商告訴記者，在“國(guó)五條”出來(lái)時(shí)他認(rèn)為此次調(diào)控應(yīng)該是再次重申之前的調(diào)控措施，但沒(méi)想到的是在這麼短的時(shí)間內(nèi)細(xì)則出臺(tái)，而且力度加大。

　　他表示，雖然這次調(diào)控的主要對(duì)像是二手房，但由於整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期受到影響，新建住房也不會(huì)避免。“估計(jì)房市將再次回到兩年前的狀態(tài)，在各地執(zhí)行細(xì)則下發(fā)之前突擊買房，之後需求遭受冷凍，市場(chǎng)逐漸走淡。”

　　“對(duì)於房企來(lái)説，又將是一年經(jīng)受考驗(yàn)的時(shí)期。”上述人士説。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在房地産市場(chǎng)低谷間，房企又將進(jìn)行新一輪洗牌，房企集中度也將隨之提高。

　　隨著“國(guó)五條”出臺(tái)，“調(diào)控從嚴(yán)從緊”仍將是2013年房地産市場(chǎng)繼續(xù)貫徹的整體基調(diào)，各方之間的博弈也將繼續(xù)。中國(guó)房地産學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採(cǎi)訪時(shí)表示，“國(guó)五條”及後期地方上調(diào)控細(xì)則的陸續(xù)公佈，此前“一路高漲”的房地産市場(chǎng)將有所降溫。

[責(zé)任編輯： 雍紫薇]