《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在採(cǎi)訪中了解到，大部分發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都通過稅賦手段來平衡房地産市場(chǎng)，用免稅、抵稅的手段來鼓勵(lì)居民自住自用；用累進(jìn)稅率中高額的空置稅、房産稅、交易稅，通過各種“懲罰性稅收”抑制房地産市場(chǎng)投機(jī)行為。

　　類比國(guó)外情況，國(guó)內(nèi)有專家建議，如果不採(cǎi)取稅收調(diào)控的方式來增加多套房持有者的成本，不通過市場(chǎng)化手段來迫使其釋放多餘房子，則很難避免房屋空置浪費(fèi)和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

　　中國(guó)持有成本幾可忽略不計(jì)

　　柯先生在北京崇文門的國(guó)瑞城小區(qū)有一套77平方米的房子長(zhǎng)期空著。

　　當(dāng)朋友建議短期租出去，柯先生算了筆賬。“按照房?jī)r(jià)每年10%的漲幅估算，這套總價(jià)400多萬元的房子每年升值超過40萬元。租出去每月租金差不多6000元，一年7萬元左右。”

　　“關(guān)鍵問題是，一旦租出去，我將來都得重新裝修。這房子才裝修沒幾年，將來又要花幾十萬。”而房子每年閒著的費(fèi)用也就3000元左右。所以，柯先生覺得房子即使閒著也比租出去劃算。

　　像柯先生這樣處置房産的人不在少數(shù)。不僅在北京，包括很多其他城市在內(nèi)，在房?jī)r(jià)上漲收益部分面前，房屋的持有成本幾乎可以忽略。

　　因此，國(guó)內(nèi)才會(huì)有大量“房叔、房嬸”坐擁幾十套房産的中國(guó)式囤房現(xiàn)象。甚至各種職業(yè)的炒房團(tuán)，以擁有多套房産為獲利手段。

　　國(guó)內(nèi)已經(jīng)有專家呼籲，只有徵收房地産保有環(huán)節(jié)的稅收，才能抑制國(guó)內(nèi)大量的投資投機(jī)性購(gòu)房需求。他們建議，在全國(guó)範(fàn)圍內(nèi)推開徵收房産稅、空置稅、遺産稅、贈(zèng)予稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿來迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，來平抑畸形的市場(chǎng)供需，只有這樣才能有效地抑制房地産過度開發(fā)和投資投機(jī)，也只有這樣才能有的放矢地調(diào)控房地産。

　　德國(guó)炒房會(huì)被徵收“投機(jī)稅”

　　德國(guó)是歐盟國(guó)家中房屋擁有率最低的國(guó)家之一，住房擁有率不到一半。在人們的印象中，德國(guó)房地産市場(chǎng)監(jiān)管法規(guī)極其嚴(yán)厲，人們的購(gòu)房意願(yuàn)普遍低下，房地産價(jià)格多年波瀾不驚。

　　德國(guó)赫爾曼房地産公司房地産顧問呂曉曼告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者説，為了抑制房地産投機(jī)，德國(guó)法律對(duì)房屋出售牟利設(shè)置了“防火牆”，“在德國(guó)沒有炒房的概念。”

　　按照規(guī)定，在德國(guó)購(gòu)房後10年之內(nèi)就出售的話，得利部分將被徵收15%的“投機(jī)稅”。如果再加上其他各項(xiàng)費(fèi)用，投機(jī)客想要通過短線炒房獲得暴利的可能性大大降低。

　　無論新房舊房，在德國(guó)購(gòu)房都涉及稅費(fèi)以及其他手續(xù)費(fèi)問題。以柏林為例，購(gòu)房者除了房款之外還要交付4.5%的土地稅，1%到1.5%的公證費(fèi)以及0.5%到1%的登記費(fèi)用。

　　如果要買一處二手房，涉及的費(fèi)用就更多了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，買一處二手房涉及的額外費(fèi)用平均而言要佔(zhàn)到交易價(jià)格的10%左右。對(duì)於購(gòu)房者來説，除了要向仲介交納的仲介費(fèi)之外，還要負(fù)擔(dān)3.5%左右(各地區(qū)稅率不盡相同)的産權(quán)交易稅和公證費(fèi)。

　　購(gòu)房者是否空置房屋完全取決於個(gè)人，德國(guó)的相關(guān)管理機(jī)構(gòu)並無針對(duì)空置房屋的處罰措施。一旦買房完成後就有物業(yè)費(fèi)等日常支出了。

　　由於房屋的情況各不相同，房屋的維護(hù)成本不盡相同。相對(duì)來説暖氣和熱水是兩大項(xiàng)支出，此外還有垃圾處理、照明、電梯費(fèi)等等，“有的房子每平方米核算下來達(dá)2歐元，有的則達(dá)到了每平方米3歐元至4歐元。

　　而在房屋購(gòu)買環(huán)節(jié)，德國(guó)銀行普遍對(duì)房屋貸款的風(fēng)險(xiǎn)十分謹(jǐn)慎，因此對(duì)申請(qǐng)人的審核比較仔細(xì)。銀行給予每位房屋貸款人的條件不一，有的人甚至能從銀行申請(qǐng)到零首付，而也有的人則可能必須首付50%甚至60%。

　　近年來隨著房地産市場(chǎng)價(jià)格的上漲，包括法蘭克福在內(nèi)的一些德國(guó)城市租房市場(chǎng)一片繁榮，許多人之所以投資買房，看中的也是租房的投資回報(bào)。按照德國(guó)稅法規(guī)定，出租人要依法納稅，稅率根據(jù)每個(gè)人的情況可能會(huì)各有不同，普遍來説在30%左右。此外，在旺盛需求的驅(qū)動(dòng)下，德國(guó)各大城市的房地産價(jià)格一路上漲，柏林等城市甚至一年內(nèi)平均價(jià)格上漲超過20%。

　　房?jī)r(jià)的快速上漲引發(fā)了德國(guó)一些政治家和銀行家的警惕。德國(guó)央行去年曾發(fā)佈報(bào)告對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)表示擔(dān)憂。

　　德意志銀行的報(bào)告顯示，一旦德國(guó)房地産市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，從德國(guó)央行到聯(lián)邦和地方政府都可以採(cǎi)取措施應(yīng)對(duì)，比如説收緊銀根、減少貸款供應(yīng)量，通過提高公證費(fèi)等方式增加交易成本，以及增加供應(yīng)量等遏制房租上漲勢(shì)頭。

　　日本各種稅費(fèi)讓住宅沒有投資價(jià)值

　　在日本，從買房開始，房屋持有人面臨很多費(fèi)用如不動(dòng)産取得稅、印花稅、登記證稅，以後每年要交固定資産稅。不動(dòng)産的買賣、交換、贈(zèng)與都要交不動(dòng)産取得稅，稅率為土地和住宅建築的3%。

　　二手房的轉(zhuǎn)讓、交易也要收不動(dòng)産取得稅，贈(zèng)與和繼承稅收更多。經(jīng)常聽日本人説，辛辛苦苦買一套房子，三代以後幾乎就沒有了。很多日本人由於交不起昂貴的遺産稅，採(cǎi)取把房子買掉的方式，繼承部分遺産。

　　一般來説房子值3000萬日元至5000萬日元，遺産稅為20%，5000萬日元以上為30%，1億日元至3億日元為40%，超過3億日元為50%。贈(zèng)與稅和遺産稅的稅率差不多。

　　據(jù)了解，在日本，買房子幾乎都是用於自住，管理規(guī)則裏有規(guī)定必須用於居住。也有出租的，但在日本買房?jī)H僅是為了出租似乎並不太劃算，幾十年也收不回成本。而且日本的二手房折舊率很高，再好的房子，買了再賣一般都要賠錢，年限越久賠得越多，幾十年過後，成本還沒收回，房子本身已經(jīng)不值錢了，所以日本人投資一般不會(huì)選擇買房，性格保守的人會(huì)選擇購(gòu)買國(guó)債，敢於冒險(xiǎn)的會(huì)選擇證券、期貨和金融衍生産品，但也有很多日本人投資意識(shí)相對(duì)淡薄，喜歡把錢放在銀行裏，賺取幾乎是零利率的微薄利息。

　　日本購(gòu)房的方式是部分現(xiàn)金、部分貸款，按揭貸款的首付比例沒有規(guī)定，可以為零。只要通過銀行的審查都能得到貸款。審查主要看收入多少，穩(wěn)定程度如何。但一般每年償還貸款額度佔(zhàn)收入的25%以下為基準(zhǔn)。如果高於這個(gè)比例，比較優(yōu)惠的貸款一般難以獲得，只能選擇利息較高或者小的地方銀行貸款。對(duì)買房的審查可能還有其他考慮因素，比如年齡，性別等等，主要是考察償還能力。

　　日本的房子大致有住宅、公寓和別墅等，住宅多為日式住宅，多是買地自己建。當(dāng)然，如要圖省事，也有人買建好的日式住宅。不過和公寓相比一般要貴一些，在東京，像樣的日式住宅要1億日元左右。

　　公寓和中國(guó)的樓房一樣，不過沒有七十年産權(quán)一説，而是永久産權(quán)。公寓的價(jià)格一般會(huì)比日式住宅便宜很多。另外，在日本買公寓都是使用面積，一套70多平方米的房子相當(dāng)於中國(guó)的100平方米住房。

　　至於買別墅，這在多數(shù)日本人看來是一種奢侈，可望不可及。

　　買房子還有其他成本，如買房時(shí)要交一筆修繕金，修繕基金的算定比較複雜，住房面積大，修繕費(fèi)就高；每個(gè)月要交管理費(fèi)，不同地方金額差很大。比如，在一些地方，買60平方米的住房每個(gè)月要交2萬日元的管理費(fèi)。維護(hù)由住民管理委員會(huì)做決定，委託物業(yè)管理公司執(zhí)行。住房時(shí)間長(zhǎng)了，修繕費(fèi)不夠用，可能中途另收維護(hù)費(fèi)。另外，房屋更改用途要申請(qǐng)，看佔(zhàn)專用面積的比例，閒置會(huì)影響免稅。

　　總之，從日本的現(xiàn)狀來看，一般居民住房的投資和收益空間很小。所以大家考慮的不是增值，而是如何儘量保值。在日本，也沒有聽説過限購(gòu)政策，基本是市場(chǎng)行為。

　　新加坡自住與出租房産繳稅相差數(shù)倍

　　從持有成本來看，新加坡目前的房屋持有成本主要是房産稅，根據(jù)每年評(píng)估的租金乘以房産稅率來計(jì)算。

　　目前房産稅率為10%，但對(duì)自住住房有一定的優(yōu)惠。按階梯遞進(jìn)的稅率計(jì)算，6000新元以內(nèi)的免稅；超過6000新元但不超過6.5萬新元的那部分租金稅率為4%；超過6.5萬新元以上的租金稅率為6%。

　　新加坡的住宅市場(chǎng)實(shí)際上分為相互獨(dú)立運(yùn)作的私宅市場(chǎng)和組屋市場(chǎng)。所謂組屋有點(diǎn)類似中國(guó)的“經(jīng)濟(jì)適用房”。整體地産市場(chǎng)雖然火熱，但住宅價(jià)格，尤其是組屋價(jià)格，仍然在絕大多數(shù)人的承擔(dān)範(fàn)圍內(nèi)。

　　以一套月租金為2500新元的組屋計(jì)算，如果自住，則應(yīng)繳納房産稅為每年(2500×12-6000)×4%=960新元。如果是一套月租金為4000新元的公寓，而且並非自住，則稅率為10%，每年房産稅為4800新元。

　　實(shí)際上當(dāng)?shù)鼐用窠咏顺勺≡诮M屋裏，一家只能擁有一套組屋，但可以轉(zhuǎn)售，即在不改變性質(zhì)的情況下出售給合乎資格的其他買家。組屋的管理一般由各區(qū)的市鎮(zhèn)理事會(huì)負(fù)責(zé)，新組屋在購(gòu)買時(shí)也有一系列的雜費(fèi)，如手續(xù)費(fèi)及估價(jià)費(fèi)、律師費(fèi)等，但這些費(fèi)用微乎其微。

　　相比而言，私宅由私人發(fā)展商開發(fā)，私宅的銷售更多是市場(chǎng)化的，可以同時(shí)持有多套。從套數(shù)上看，私宅僅佔(zhàn)住宅總量的24%，一般是有地住宅或較為高檔的公寓。對(duì)私宅而言，則有根據(jù)套數(shù)階梯遞進(jìn)的高額印花稅。

　　記者了解到，新加坡最近兩年也面臨房?jī)r(jià)上漲過快的問題，無論是屬於公共住房範(fàn)疇的組屋，還是私人發(fā)展商開發(fā)的私宅，其價(jià)格都在2008年全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)之後，隨著經(jīng)濟(jì)反彈而飆升。新加坡的私宅價(jià)格在2010年大漲18%，2011年雖然有所放緩，也漲了5.9%，2012年上漲了2.8%。

　　不過，在新加坡房地産價(jià)格飆升的背景下，新加坡政府最近在財(cái)政預(yù)算案中宣佈將從2014年起改為階梯遞進(jìn)制的房産稅，最高達(dá)19%，2015年進(jìn)一步提高到20%；同時(shí)提高自住住房的免稅額度。

　　根據(jù)從2014年起生效的新規(guī)，一般住宅年租金不超過3萬新元的部分稅率為10%，在這之上的1.5萬新元稅率為11%，接下來每增加1.5萬新元，稅率增加2個(gè)百分點(diǎn)，直至超過9萬的部分稅率為19%。2015年起稅率為奇數(shù)的部分再增加1個(gè)百分點(diǎn)。

　　這一新規(guī)被認(rèn)為是降低普通住宅房産稅，增加豪宅房産稅。除了房産稅，組屋和私宅都有物業(yè)管理費(fèi)用，組屋管理費(fèi)較低，而私宅管理費(fèi)一般較高，為每個(gè)月數(shù)百新元。

　　為了抑制房?jī)r(jià)上漲過快，新加坡政府在今年1月初推出被稱為“史上最嚴(yán)厲房地産調(diào)控”的措施，涉及政府組屋、私宅以及工業(yè)地産。除了首次置業(yè)的公民外，其他所有群體都在調(diào)控範(fàn)圍內(nèi)，包括二次置業(yè)的公民、希望買房的擁有永久居留權(quán)的外籍人士和一般外國(guó)買家。外籍買家額外印花稅調(diào)高至15%，永久居民首套房需繳納5%的額外印花稅，第二套房及以上需繳納10%；新加坡人第二套房及以上亦需繳納10%。永久購(gòu)買私宅要先賣掉組屋。此外，首付和貸款的限制也更加嚴(yán)格，尤其是第二和第三套以上的房産。

　　美國(guó)持有成本約佔(zhàn)家庭收入的1/4

　　2011年的美國(guó)社區(qū)調(diào)查顯示，2011年包括抵押貸款、房屋維護(hù)等在內(nèi)的每月持有成本平均值是1059美元，約佔(zhàn)每月家庭收入的21%。

　　據(jù)美國(guó)“21世紀(jì)紅木地産”房屋仲介公司房産經(jīng)紀(jì)人阿拉斯·布塔斯介紹，出售住房的資本利得稅最高可達(dá)約30%。如果是轉(zhuǎn)手租賃，也需要對(duì)出租收入徵收相應(yīng)的資本利得稅。房産贈(zèng)與方面，美國(guó)個(gè)人2013年度贈(zèng)與稅免征額為1.4萬美元，終身贈(zèng)與稅免征額為525萬美元，超過部分最高稅率按40%計(jì)算。房産遺産稅方面，免征額同樣為525萬美元，超過部分最高稅率也達(dá)40%。

　　由此可以看出，在美國(guó)炒房的成本非常高。

　　假設(shè)購(gòu)買一套20萬美元的住房，如果想在一年內(nèi)賣掉，需要房?jī)r(jià)至少上漲10%至15%才能覆蓋購(gòu)房和賣房的交易成本，而且可能還要繳納半年的房産稅和25%以上的資本利得稅。而根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地産經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，去年12月美國(guó)各類舊房銷售中間價(jià)為每套18.08萬美元，僅同比上漲11.5%。

　　在美國(guó)，房産的主要開支是房産稅。計(jì)稅依據(jù)為房屋評(píng)估價(jià)值。房屋評(píng)估價(jià)值由兩部分組成：一是房屋本身的價(jià)值，二是土地的價(jià)值。房産稅稅率由各州自行決定，各地區(qū)差別很大，大部分年稅率為房屋評(píng)估價(jià)值的1%至3%，分上、下半年兩次繳納。

　　例如，在弗吉尼亞州阿靈頓縣，一套20萬美元住房每年的房産稅約為2000美元。一般而言，房?jī)r(jià)越貴，房産稅越高。按照2011年美國(guó)社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)，美國(guó)家庭每年繳納的房産稅約為1800美元。

　　在美國(guó)，出售過去5年內(nèi)自己居住滿兩年的首套住房個(gè)人可免征資本利得稅25萬美元，已婚夫婦可免征50萬美元。但如果出售居住未滿兩年的首套房或者是第二套以上的住房，則要繳納資本利得稅。如果購(gòu)入與出售間隔時(shí)間在一年以內(nèi)，資本利得稅稅率等同於個(gè)人所得稅的稅率，一般為25%；購(gòu)入與出售間隔時(shí)間在一年以上，資本利得稅適用稅率相對(duì)較低，一般為15%。

　　美國(guó)持有房産的其他開支還包括維護(hù)、折舊等成本。

　　從房産交易來看，購(gòu)房者需繳納一次性的房産交易稅、律師費(fèi)、産權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般合佔(zhàn)住房售價(jià)的3%至5%。但如果是全款購(gòu)房，交易成本可降至住房售價(jià)的1.5%。賣房者則需繳納一次性的律師費(fèi)、房産交易稅、登記費(fèi)、維修費(fèi)、房産經(jīng)紀(jì)仲介費(fèi)等，一般合佔(zhàn)住房售價(jià)的7%至10%。其中，房産經(jīng)紀(jì)仲介費(fèi)所佔(zhàn)比重最大，約為住房售價(jià)的4.5%至6%。

　　在美國(guó)購(gòu)房，首付比例多數(shù)為房?jī)r(jià)的10%或20%，具體額度由政府各項(xiàng)優(yōu)惠政策和個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況決定。假設(shè)購(gòu)買一套20萬美元的住房，首付20%，即4萬美元，按30年期按揭、固定年利率為4%計(jì)算，包括房産稅在內(nèi)的平均月供資金是930美元。

　　另外，賣房者可能還需要根據(jù)房産出售收入繳納資本利得稅。

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