國內(nèi)房地産行業(yè)歷經(jīng)15年的繁榮期，高速增長時(shí)代正在黯然謝幕，未來房地産市場份額將逐步向龍頭企業(yè)集中，中小房企的成長和生存空間將越來越有限，生存危機(jī)將如影隨形。

　　過去簡單的圈地運(yùn)動(dòng)後，持地待漲的價(jià)值創(chuàng)造模式將被削弱，房地産産業(yè)鏈的價(jià)值創(chuàng)造正被重構(gòu)，以醫(yī)療服務(wù)為代表的房地産服務(wù)業(yè)或開啟一個(gè)嶄新時(shí)代。目前已有宜華地産、世榮兆業(yè)、運(yùn)盛實(shí)業(yè)將産業(yè)鏈延伸至投資醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域，醫(yī)療服務(wù)行業(yè)或成房企轉(zhuǎn)型的新富礦。此外，華業(yè)地産正在嘗試轉(zhuǎn)型養(yǎng)老和醫(yī)院等行業(yè)，已設(shè)立全資子公司北京華業(yè)康年經(jīng)營管理有限公司，負(fù)責(zé)公司養(yǎng)老事業(yè)運(yùn)營與管理。

　　房企扎堆“從醫(yī)”，對公司的市值管理與持續(xù)盈利都有所裨益。業(yè)內(nèi)人士建議，一些“不差錢”的房企可以將專科醫(yī)院作為産業(yè)鏈延伸的切入口。

　　房地産服務(wù)業(yè)前景可期

　　自1998年以來，中國房地産業(yè)已經(jīng)歷15年的繁榮，儘管2008年曾有波動(dòng)，但並未改變大趨勢。但當(dāng)前的種種跡象表明，中國房地産超級繁榮、高速增長的時(shí)代正在謝幕，未來將進(jìn)入強(qiáng)者恒強(qiáng)、市場份額向龍頭企業(yè)集中的新時(shí)代。

　　河南建業(yè)地産股份有限公司董事長胡葆森指出，房地産CR5（前五強(qiáng)銷售額/全國新建商品房銷售額）從2007年的4.5%已提升至2013年的8.7%，反映的就是這一趨勢。在這樣的大趨勢下，小型房企的成長和生存空間勢必越來越有限，中小房企或?qū)⒚媾R更為嚴(yán)峻的生存危機(jī)。

　　胡葆森的觀點(diǎn)得到住建部政策研究中心主任秦虹的贊同。她表示，從2014年開始，房地産業(yè)的增速很難再保持兩位數(shù)以上，今後增長速度將會(huì)逐年下降，2014年的房地産市場將分化非常明顯。房地産企業(yè)不能夠再沿用過去傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式，未來中國高速增長的消費(fèi)將會(huì)改變很多中小城市的區(qū)位價(jià)值，未來房地産市場格局也將相應(yīng)發(fā)生大的改變，房地産企業(yè)應(yīng)該抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

　　從前述兩位業(yè)內(nèi)專家的話不難看出，中小房企在這一萬億市場中的逐利將更顯艱難。根據(jù)海通證券的測算，目前房地産市場對GDP增長的貢獻(xiàn)正逐步走向平衡。與過去十年需求與供給的“喇叭狀缺口”相比，目前這一缺口正處於收斂過程。未來房地産市場將進(jìn)入更為細(xì)分的時(shí)代，這也意味著簡單的土地價(jià)值創(chuàng)造將面臨挑戰(zhàn)，以往圈地待漲的商業(yè)模式或被改寫。

　　2010－2013年間，地價(jià)和房價(jià)複合增速僅分別為5.84％和5.16％——長期大量持有土地等待價(jià)值提升的時(shí)代已經(jīng)逐步過去。伴隨土地價(jià)值鏈的逐步平緩，從成熟國家的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)判斷，房地産金融和房地産服務(wù)産業(yè)鏈有望成為地産價(jià)值創(chuàng)造的新環(huán)節(jié)。

　　那麼，什麼是房地産服務(wù)産業(yè)鏈呢？海通證券涂力磊將其分為四大部分，包括城市配套、房地産金融、仲介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)。在此基礎(chǔ)上，房地産服務(wù)産業(yè)鏈還可以進(jìn)一步細(xì)分，如專職做好城市配套服務(wù)商，包括智慧社區(qū)、公共服務(wù)（物流地産、醫(yī)療地産、養(yǎng)老地産等），還有以解決就業(yè)為主的産業(yè)地産。

　　按照涂力磊的調(diào)研判斷，國內(nèi)的房地産業(yè)走過“簡單粗暴”的圈地運(yùn)動(dòng)後，房地産服務(wù)産業(yè)鏈有望逐步崛起。2012年，美國房地産開發(fā)、房地産服務(wù)、房地産經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入佔(zhàn)比分別為38％、42％和20％；而我國對應(yīng)的這組數(shù)據(jù)分別是87％、11％和2％。換句話説，美國房地産服務(wù)業(yè)務(wù)收入佔(zhàn)比達(dá)62％，而我國僅為13％，未來發(fā)展空間十分巨大。

　　當(dāng)前，一些嗅覺靈敏的房企已開始在房地産服務(wù)業(yè)上投石問路。如華夏幸福自稱秉承“推動(dòng)中國産業(yè)升級”的偉大使命，堅(jiān)持“打造産業(yè)新城，建設(shè)幸福城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，努力使所開發(fā)的區(qū)域“經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)和諧、人民幸福”，致力於成為引領(lǐng)全球産業(yè)升級與城市發(fā)展的産業(yè)新城運(yùn)營商。

　　但是更多的房企則將醫(yī)療服務(wù)作為自己在房地産服務(wù)産業(yè)鏈上的延伸，醫(yī)療行業(yè)由於毛利率高、現(xiàn)金流充沛等諸多優(yōu)勢，正成為不少房企轉(zhuǎn)型探索的新領(lǐng)域。如鳳凰股份決定投資5億元成立專業(yè)的養(yǎng)老産業(yè)公司，致力於養(yǎng)老産業(yè)的研究、開發(fā)、運(yùn)營與管理。運(yùn)盛實(shí)業(yè)則下決心做大做強(qiáng)醫(yī)療服務(wù)産業(yè)，同時(shí)輻射可穿戴醫(yī)療、養(yǎng)老康復(fù)等領(lǐng)域。世榮兆業(yè)則介入醫(yī)療器械生産業(yè)務(wù)，同時(shí)涉足橫琴新區(qū)的醫(yī)院項(xiàng)目。此外，華業(yè)地産也正在嘗試轉(zhuǎn)型養(yǎng)老和醫(yī)院等行業(yè)，已設(shè)立全資子公司北京華業(yè)康年經(jīng)營管理有限公司，負(fù)責(zé)公司養(yǎng)老事業(yè)運(yùn)營與管理。

　　中國證券報(bào)記者的調(diào)研資訊顯示，在醫(yī)療領(lǐng)域有想法的房企絕不止上述公司。

　　世榮兆業(yè)的啟示

　　“作為小型房企，轉(zhuǎn)型得越早，越有望重生。”國信證券研究員區(qū)瑞明表示，世榮兆業(yè)選擇向醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域延伸是個(gè)明智的選擇，可看作是中小房企産業(yè)鏈延伸的一塊模板。

　　在登陸A股的144家房企中，若按照“營業(yè)收入和銷售商品與勞務(wù)收到的現(xiàn)金”進(jìn)行排序，世榮兆業(yè)僅分別位列96位和89位。在未來行業(yè)集中度提升的趨勢下，公司並無優(yōu)勢與全國及區(qū)域龍頭抗衡，若繼續(xù)以地産為主業(yè)，發(fā)展空間毫無疑問將面臨龍頭房企的擠壓。

　　世榮兆業(yè)6月23日晚間發(fā)佈公告表示將“曲線跨界”進(jìn)入醫(yī)療服務(wù)行業(yè)。區(qū)瑞明認(rèn)為這一延伸途徑靠譜。本次“跨界”中，世榮兆業(yè)全資子公司世榮投資擬出資1000萬元，通過增資方式取得珠海至和置業(yè)投資有限公司（簡稱“至和置業(yè)”）81%股權(quán)，從而獲得“橫琴國際生命科學(xué)中心”項(xiàng)目的投資、開發(fā)及經(jīng)營權(quán)利。未來至和置業(yè)將根據(jù)需要引進(jìn)新的投資者，但世榮投資將依然保持控股股東地位。

　　至和置業(yè)成立於2014年2月，註冊資本10萬元，現(xiàn)有2名股東：珠海至和投資管理有限責(zé)任公司持有至和置業(yè)90%股權(quán)，栗振華持有至和置業(yè)10%股權(quán)。

　　至和置業(yè)已于2014年5月與珠海市橫琴新區(qū)管理委員會(huì)、廣州醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院，就投資建設(shè)“橫琴國際生命科學(xué)中心”項(xiàng)目簽訂了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。“橫琴國際生命科學(xué)中心”項(xiàng)目位於國家級新區(qū)橫琴新區(qū)，規(guī)劃用地面積約20萬平方米，計(jì)容建築面積約40萬平方米。項(xiàng)目內(nèi)容主要包括：投資一所三級甲等綜合醫(yī)院，配套病床數(shù)不少於1000張，以滿足本區(qū)域居民醫(yī)療保障及高端國際醫(yī)療服務(wù)的需求；建設(shè)先進(jìn)的智慧健康療養(yǎng)康復(fù)中心，以粵、港、澳三地人口為主要服務(wù)對象，配備包括智慧設(shè)備中心、健康雲(yún)、多組學(xué)監(jiān)測中心、養(yǎng)生調(diào)理中心、美容抗衰老中心等在內(nèi)的智慧化健康療養(yǎng)康復(fù)服務(wù)；引進(jìn)國內(nèi)外最先進(jìn)的基因研究機(jī)構(gòu)，設(shè)立臨床基因研發(fā)和檢測中心，為境內(nèi)外客戶提供基因檢測、基因干預(yù)、基因治療等應(yīng)用服務(wù)；開發(fā)醫(yī)學(xué)研究中心、國際交流與會(huì)議中心等商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施。

　　“世榮兆業(yè)通過橫琴國際生命科學(xué)中心開始涉足醫(yī)療健康産業(yè)，是公司實(shí)施多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的第一步，公司未來轉(zhuǎn)型的主攻方向依然是醫(yī)療健康産業(yè)。”區(qū)瑞明解釋稱，預(yù)計(jì)醫(yī)療産業(yè)將成為公司重要的盈利增長點(diǎn)，公司的市值管理能力也將得以大幅提升。

　　此外，世榮兆業(yè)土地儲備豐富，在珠海的可售建築面積就超過300萬平米，90%尚未開發(fā)且地價(jià)十分低廉，樓面地價(jià)大約100元/平米，即使考慮土地硬化成本，也僅為300-500元/平米。區(qū)瑞明認(rèn)為，在公司向醫(yī)療、健康産業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，公司可採取出售上述優(yōu)質(zhì)土地儲備項(xiàng)目股權(quán)或抵押等方式獲取轉(zhuǎn)型所必需的資金，可以為轉(zhuǎn)型提供充分的“子彈”。

　　世榮兆業(yè)在企業(yè)規(guī)模、轉(zhuǎn)型之路、可流通籌碼方面，與牛股“宜華地産”有很多相似之處：企業(yè)規(guī)模在行業(yè)中均較小，過往業(yè)績不穩(wěn)定，並沒有享受到房地産行業(yè)盛宴；在本輪房企轉(zhuǎn)型的浪潮中，實(shí)施轉(zhuǎn)型態(tài)度都較為堅(jiān)決。

　　在調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的背景下，傳統(tǒng)行業(yè)中的上市企業(yè)實(shí)施轉(zhuǎn)型，較容易觸發(fā)二級市場行情。世榮兆業(yè)6月23日發(fā)佈公告至7月31日，股價(jià)已經(jīng)上漲30%。區(qū)瑞明認(rèn)為，對房企轉(zhuǎn)型的“追捧”正成為當(dāng)下A股投資的一大熱點(diǎn)。

　　例如：新華聯(lián)，今年以來實(shí)施轉(zhuǎn)型，在公告于韓國涉足娛樂地産後，股價(jià)最大漲幅高達(dá)47%；世聯(lián)行，實(shí)施祥雲(yún)戰(zhàn)略、佈局大數(shù)據(jù)以來，股價(jià)從最低點(diǎn)一路上漲，最高時(shí)累計(jì)收益超過37%；鳳凰股份，自去年10月23日發(fā)佈涉足養(yǎng)老領(lǐng)域公告後，截至3月3日，累計(jì)收益達(dá)77.8%；萊茵置業(yè)，在宣佈收購洛克能源公司進(jìn)軍新能源領(lǐng)域後，股價(jià)最高收益達(dá)45%。

　　錯(cuò)位競爭走“專科”道路

　　房企將産業(yè)鏈延伸至醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域，簡而言之就是經(jīng)營民營醫(yī)院。

　　南京中醫(yī)藥大學(xué)熊季霞教授指出，我國的醫(yī)療消費(fèi)市場是一個(gè)不斷擴(kuò)張、潛力巨大的市場，醫(yī)療消費(fèi)的不斷增長為醫(yī)院的發(fā)展提供了巨大的市場空間。而且，我國醫(yī)療服務(wù)市場的逐步放開，使得民營醫(yī)院有望從中分得一定市場份額。尤其是具有專科特色優(yōu)勢的民營醫(yī)院，迎合了部分城市富裕人口的醫(yī)療需求，有望得到較快發(fā)展。國家醫(yī)療服務(wù)體系分類管理和改革措施，鼓勵(lì)民營醫(yī)院參與市場競爭，為擁有醫(yī)療服務(wù)優(yōu)勢的民營醫(yī)院創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件。

　　“當(dāng)前發(fā)展民營營利性醫(yī)院機(jī)遇難得，前景看好，當(dāng)然也有一定風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展專科特色醫(yī)院可以説是房地産企業(yè)轉(zhuǎn)型的最佳途徑。”熊季霞表示，在當(dāng)前公立醫(yī)院幾乎壟斷國內(nèi)醫(yī)療市場的現(xiàn)狀下，房地産企業(yè)依靠強(qiáng)大的資金支援，採取“錯(cuò)位競爭”方式，走“大專科、小綜合”道路，成長會(huì)較為迅速。

　　目前，公立醫(yī)院多采用“小專科、大綜合”的模式，加之老百姓看病首選公立醫(yī)院，因此造成公立醫(yī)院的醫(yī)療資源處於極度緊張狀態(tài)，往往難以滿足老百姓看病需要。為避免與公立醫(yī)院的正面交鋒，民營醫(yī)院可採取“錯(cuò)位競爭”的方式，大力發(fā)展公辦醫(yī)院較為薄弱的專科，如耳鼻喉專科、骨科、乳腺專科、皮膚病專科、腫瘤專科等，有望實(shí)現(xiàn)“後來居上”。

　　熊季霞表示，走專科路線不僅符合市場定位，也是國家政策的題中之意。民營醫(yī)院的主要功能是滿足社會(huì)不同層次患者的醫(yī)療需求，增加就醫(yī)選擇。所以，政府不鼓勵(lì)發(fā)展“小而全”的民營醫(yī)院，而是鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模較大或是一些專科特色明顯，可以滿足百姓需要的醫(yī)院。

　　從中國各大城市目前醫(yī)院佈局的情況來看，綜合型醫(yī)院佔(zhàn)了大部分。經(jīng)過幾十年發(fā)展的公立醫(yī)院科室齊全、綜合實(shí)力雄厚，民營醫(yī)院很難與其正面競爭。此外，綜合型營利性醫(yī)院目前醫(yī)療服務(wù)價(jià)格要明顯高於非營利性醫(yī)院，病人可能更多選擇費(fèi)用較低的非營利性醫(yī)院就診。這樣，投資經(jīng)營綜合型醫(yī)院有可能會(huì)面臨市場危機(jī)，投資風(fēng)險(xiǎn)大。因此，發(fā)展民營醫(yī)療機(jī)構(gòu)要向?qū)？漆t(yī)院和特色方面發(fā)展，只有集中力量發(fā)展專科，才能形成競爭優(yōu)勢。投資方要盡可能號準(zhǔn)需求“脈搏”，把資金投到短缺項(xiàng)目上，不宜搞“小而全”，以減少醫(yī)療市場惡性競爭，避免資源浪費(fèi)。

　　白雲(yún)心理醫(yī)院院長王德民為轉(zhuǎn)型房企支了另一招。王德民説，房企資金實(shí)力雄厚，在發(fā)展專科醫(yī)院的同時(shí)，一定要走連鎖化、規(guī)模化經(jīng)營之路。“目前國內(nèi)有大量專科醫(yī)院在低水準(zhǔn)上徘徊，與大型三甲醫(yī)院相比，專科醫(yī)院的技術(shù)創(chuàng)新能力還比較弱，大部分專科醫(yī)院只局限在常見病、多發(fā)病和個(gè)別疑難病癥的治療上，而集團(tuán)化經(jīng)營，規(guī)模化經(jīng)營就恰恰解決了以上的問題，如我們白雲(yún)心理醫(yī)院的專業(yè)團(tuán)隊(duì)甚至比某些大醫(yī)院更具規(guī)模，也有自己的一套管理模式，在這樣的基礎(chǔ)下打造誠信品牌，更易贏得患者信任。”王德民説。