要聞 | 時(shí)政 | 本網(wǎng)快訊 | 兩岸 | 國(guó)際 | 港澳僑 | 熱點(diǎn)新聞 | 大陸縱覽 | 社會(huì) | 財(cái)經(jīng) | 教育 | 軍事 | 科技 | 傳媒 | 奇聞趣事 | 新聞發(fā)佈會(huì) | 新聞人物
今年3月初，從杭州到北京創(chuàng)業(yè)的李小姐看中了北京東二環(huán)外海晟名苑一套70多平方米的精裝房，業(yè)主報(bào)價(jià)是210萬元，近3萬元／平方米。全國(guó)兩會(huì)結(jié)束不久，仲介公司來電對(duì)她説：“你看中的房子少於300萬不賣了”，即每平方米價(jià)格漲到4．3萬元左右。不料沒出1個(gè)月，中央連續(xù)出臺(tái)房地産新政策，房産仲介催她早簽約的電話從此銷聲。
房市真的進(jìn)入低谷了嗎？
開發(fā)商、投資客力扛降價(jià)壓力
“毫無疑問，這兩周是交易低潮。”中鼎聯(lián)行房屋顧問張靖坤説，但客戶需求下降並不等於二手房交易價(jià)格下降。
在機(jī)場(chǎng)高速公路大山子橋附近的國(guó)觀上風(fēng)樓盤，四棟高層住宅樓已經(jīng)聳立路旁。去年底，中國(guó)青年報(bào)記者登錄該樓盤網(wǎng)站查詢獲悉，這個(gè)樓盤預(yù)計(jì)在今年2月開盤，均價(jià)1．8萬~2萬元／平方米。春節(jié)過後，銷售顧問説，該樓推遲至3月初開盤，價(jià)格未定。4月下旬，記者再次光顧國(guó)觀上風(fēng)售樓處時(shí)被告知：至少要到七八月再開盤，樓盤周邊的房?jī)r(jià)漲到3．5萬元／平方米，“我們不會(huì)低於這個(gè)價(jià)格”。
這是一種典型的“捂盤”抬價(jià)現(xiàn)象。中科院政策所經(jīng)濟(jì)學(xué)家張洪石説，房産新政接連出臺(tái)後，不管是房地産開發(fā)商，還是投資戶，都在奮力扛住降價(jià)壓力，甚至已經(jīng)對(duì)政策調(diào)控産生了“抗藥性”。雖然國(guó)家近年來一直在出臺(tái)政策遏制房?jī)r(jià)過快上漲，但每次政策觀望期過後，京城房?jī)r(jià)仍舊一路飛跑。
“不出下週末，房市就能轉(zhuǎn)暖。”在北京某仲介公司從事投資置業(yè)顧問的莊先生説。
他分析，房地産新政提高首付比例與銀行利率後，把大量從銀行貸款的買房戶拒之門外。但以2009年末公佈的11家上市銀行為例，房貸佔(zhàn)了個(gè)人貸款的百分之七八十。政策觀望期結(jié)束後，銀行怎麼可能讓“錢躺在金庫裏睡大覺”，必須尋找贏利出路，從而推動(dòng)房市轉(zhuǎn)暖。
莊先生的觀點(diǎn)是“扛過政策觀望期就萬事大吉”。他説：“這不是信口雌黃。”國(guó)家調(diào)控政策不是要把房?jī)r(jià)一棒子打到谷底，而是希望房?jī)r(jià)不能漲得太猛，保持一個(gè)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。
北京鏈家房地産經(jīng)紀(jì)公司芍藥居分店一位經(jīng)紀(jì)人對(duì)中國(guó)青年報(bào)記者説，2008年房?jī)r(jià)大跌，2009年房?jī)r(jià)大漲，一邊調(diào)控一邊漲價(jià)已經(jīng)使很多業(yè)主“心理非常成熟了”。作為全國(guó)的首都，國(guó)際化的大都市，目前北京房?jī)r(jià)與國(guó)內(nèi)國(guó)際同類城市比較並不高。
龍湖集團(tuán)北京公司置業(yè)顧問韓小姐説，如果把三環(huán)以內(nèi)定義為北京核心區(qū)的話，現(xiàn)在房?jī)r(jià)大概在4萬~7萬元／平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低於上海核心區(qū)域12萬~15萬元／平方米，香港20萬~30萬元／平方米的價(jià)格水準(zhǔn)。
據(jù)介紹，2008年下半年到2009年上半年，高檔精裝公寓是北京房?jī)r(jià)上漲的“推力器”。地處芍藥居的“紅璽臺(tái)”去年九十月份均價(jià)為1．8萬元／平方米，今年4月已經(jīng)漲到6萬元／平方米。與此同時(shí)，北四環(huán)的“遠(yuǎn)洋萬和城”均價(jià)從去年每平方米2萬元“飛漲”到今年的6萬元／平方米。
京城很多樓盤的銷售價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出開發(fā)商的預(yù)期。韓小姐透露，這種高價(jià)格預(yù)期立即拉升了周邊新樓盤和二手房的價(jià)格。長(zhǎng)期來看，京城房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，只是漲到一個(gè)大部分客戶都承受不了的高度時(shí)，“價(jià)格會(huì)暫時(shí)停下來"歇一歇"，然後再繼續(xù)漲”。
北京市94中學(xué)的張老師説，近5年來政府一直在出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)上漲的各種政策。每年發(fā)佈的《房地産藍(lán)皮書》預(yù)測(cè)來年房?jī)r(jià)“平穩(wěn)”、“走低”，但他看到的是另一番漲價(jià)現(xiàn)象。“政策沒有有效地控制房?jī)r(jià)。”他説。
炒房不是影響房?jī)r(jià)的決定性因素
張洪石從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，價(jià)格由成本加利潤(rùn)組成，價(jià)格高低主要取決於供需關(guān)係。“把北京房?jī)r(jià)居高不下的原因歸結(jié)于炒房與房地産關(guān)聯(lián)的腐敗行為，都是不客觀的。”
2009年北京市商品房竣工面積為2678.6萬平方米，其中住宅竣工面積1613.2萬平方米。張洪石説，以每套面積80~125平方米計(jì)算，全市去年竣工的商品房大約在12萬~15萬套。
北京市常住人口接近1800萬人，按去年竣工商品房的規(guī)模與建設(shè)速度計(jì)算，大概需要40年時(shí)間才能滿足全市每戶家庭的基本購(gòu)房需求，供應(yīng)量嚴(yán)重不足。
只要遠(yuǎn)期有看漲的趨勢(shì)，市場(chǎng)肯定存在追逐利差的投機(jī)群體。不過，北京房市“消費(fèi)的主力不是炒房者”。張洪石首先以南四環(huán)外的萬科紫臺(tái)樓盤來證實(shí)自己的判斷。一套商品房171平方米，每平方米3萬元左右，總房?jī)r(jià)就在500萬元。一個(gè)單元十六層、32套，市場(chǎng)價(jià)格總額為1．6億元。小區(qū)有四棟樓，共20個(gè)單位。炒家即便買走其中一個(gè)單元，也不足以影響整個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)。
其次，以他個(gè)人兼任過江浙企業(yè)集團(tuán)高管的經(jīng)驗(yàn)觀察，排在中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)中200位左右的企業(yè)資産大概是十億元，企業(yè)排名越往後資産就越少。如果其中一家企業(yè)拿出1億元資金到北京炒房的話，生産經(jīng)營(yíng)資金鏈必定受到嚴(yán)重影響。
第三，新聞報(bào)道中常説山西煤老闆攪亂北京房市。他分析，哪怕山西有1000個(gè)煤老闆，每個(gè)人攜帶1億元資金炒房也就是1000億元，根本無以撼動(dòng)京城房市的大盤。
“炒房者在房市充其量是起到一個(gè)推波助瀾的作用。”他認(rèn)為，影響北京房?jī)r(jià)的決定性因素還是房地産的開發(fā)成本。遠(yuǎn)洋地産子公司以40.8億元拿下的望京“地王”，樓面價(jià)每平方米2．75萬元；中國(guó)兵器裝備集糰子公司拍獲的海淀“地王”樓面價(jià)達(dá)到2．83萬元／平方米。
除此之外，樓盤基建、安裝成本每平方米一兩千元，開發(fā)商售房的所得稅、營(yíng)業(yè)稅等各種稅費(fèi)約佔(zhàn)房?jī)r(jià)的三分之一；房地産企業(yè)每年的利潤(rùn)最低在15％，兩年為一個(gè)開發(fā)週期。按此測(cè)算的話，每平方米商品房?jī)r(jià)格超過4萬元，與市民心理價(jià)格預(yù)期相距甚遠(yuǎn)。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位研究員接受中國(guó)青年報(bào)記者採(cǎi)訪時(shí)介紹，2009年我國(guó)全社會(huì)消費(fèi)品總額12.5343萬億元，房地産銷售總額佔(zhàn)了一半以上。“説房地産綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)一點(diǎn)都不為過。”他説，以北京為例，去年全市地産開發(fā)投資2337.7億元，佔(zhàn)全市社會(huì)固定資産投資48.1％；房地産銷售4．4萬億元，佔(zhàn)GDP比重13.11％。
“任何産業(yè)對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)率都比不上房地産。”只要土地財(cái)政問題不解決，宏觀調(diào)控政策打壓房?jī)r(jià)的空間就值得關(guān)注。張洪石説：“房?jī)r(jià)根本不可能低於樓面價(jià)。”否則，房地産公司乾脆不參加競(jìng)拍。4月27日北京市房山區(qū)首塊限價(jià)房地塊流拍就是一個(gè)例子。
後續(xù)政策不跟進(jìn)，房市“高燒”必將強(qiáng)勢(shì)反彈
提高二套房首付比例、貸款利率不得低於基準(zhǔn)利率的1．1倍等調(diào)控房市“組合拳”，重點(diǎn)打擊炒房投機(jī)。但不可忽視的是把真正的購(gòu)房群體擋在了門外。有網(wǎng)友稱，房市新政只在“打劫”白領(lǐng)。
張洪石説，公務(wù)員從來不需要購(gòu)買商品房，即使買也是為了投資或增值。因?yàn)樗麄冊(cè)诟鞔蟛课C(jī)關(guān)有價(jià)格更優(yōu)惠的集資建房或變相的福利分房；教師等事業(yè)單位也基本上不要買商品房；低收入群體去買限價(jià)房、廉租房。只有收入在中等偏上水準(zhǔn)的白領(lǐng)才是京城購(gòu)買商品房的主體。
即使北京大規(guī)模增加土地供給，提供充足市場(chǎng)供應(yīng)量，從項(xiàng)目規(guī)劃到建好樓盤賣房至少需要兩年時(shí)間。如果京城每年新增十萬套保障性住房供應(yīng)，房市價(jià)格將應(yīng)聲而落。不過上述前提條件暫時(shí)都還不存在，再加上地方政府也缺乏主動(dòng)降低房?jī)r(jià)的動(dòng)力，因此目前房市新政主要以抑制需求為主、穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主。
一方面，房市的剛性需求被打壓住了，但這些需求五年、十年之後同樣客觀存在。另一方面，社會(huì)面臨通貨膨脹壓力，老百姓不願(yuàn)意存錢，手中的錢缺少保值、增值手段，不排除以遊資的形式進(jìn)入房市投機(jī)謀利。
張洪石説，北京房市已經(jīng)處於“高燒”階段，不下“猛藥”降不了溫。一旦缺乏後續(xù)調(diào)控政策，沒有從根本上解決土地財(cái)政、房地産開發(fā)成本不斷上漲、市場(chǎng)供應(yīng)量嚴(yán)重不足等關(guān)鍵性問題，“房?jī)r(jià)經(jīng)過政策調(diào)整適應(yīng)期後，可能出現(xiàn)"報(bào)復(fù)性"上漲。”
他説，較之國(guó)外土地私有化，貨幣發(fā)行需經(jīng)國(guó)會(huì)批準(zhǔn)的體制，中國(guó)政府一手管土地，一手管貨幣發(fā)行的體制更有利於控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只要降溫措施控制得力，房市不會(huì)出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。
採(cǎi)訪中，不少專家建議，國(guó)家在加大土地供應(yīng)量的同時(shí)，利用稅收杠桿，把土地出讓收入的80％劃歸中央政府，就可以讓地方政府失去賣地的衝動(dòng)。為了彌補(bǔ)地方財(cái)政收入不足，國(guó)家可以把高科技、節(jié)能減排、綠色環(huán)保産業(yè)的稅收劃給地方政府，以此鼓勵(lì)地方政府做實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是一心去經(jīng)營(yíng)城市，從而讓房市回歸理性。