“貴”著租房還是“便宜”買房 手拿180萬元的困難選擇

　　租房 共有産權(quán)房 商辦房 該選哪個(gè)？

　　180萬元放在樓市裏能做什麼？如果是在行情火爆的2016年裏，180萬元只是房山區(qū)某新盤項(xiàng)目的首付款。但得益於此番的調(diào)控，多種途徑的新增供應(yīng)，讓180萬元可以擁有更多的選擇。

　　上周，萬科發(fā)佈旗下高端租賃住房翡翠系列，月租金1.5萬元起，連租10年不漲租金，180萬元可以租到別墅性質(zhì)的低密度住宅10年期。同時(shí)，上周昌平共有産權(quán)項(xiàng)目開盤選房，1.8萬元/平方米的價(jià)格，不到180萬就可以買到一套屬於自己的共有産權(quán)房。除此之外，商辦房也重回市場，北五環(huán)某品牌開發(fā)商的商辦房推出銷售，4.2米高的LOFT，總價(jià)在150萬-180萬元之間，可住可租。

　　很顯然，在180萬元的價(jià)格區(qū)間裏，可以選擇“貴”著租房，也可以選擇“便宜”買房，甚至還可以選擇可住可租的商辦房。選擇一多，反而猶豫了，該選什麼樣的房子適合自己呢？《廣廈時(shí)代》借此對上周的熱點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了探訪。

　　租房的選擇

　　1.5萬元月租金帶來的租房焦慮

　　上周最惹人注目的恐怕非萬科翡翠書院莫屬，這個(gè)位於西北五環(huán)外，海澱區(qū)西二旗西北方向8公里的項(xiàng)目，是開發(fā)商2016年拍下的自持用地。不能銷售，只能出租。90平方米精裝小三居和180平方米大四居，單月租金1.5萬至2.2萬元/套，租金一次性付清，10年180萬元起。

　　消息一齣，市場就炸開了鍋，要知道1.5萬元起的租金在五環(huán)外的位置，除了個(gè)別像如園、西山壹號院這樣的高檔豪宅外，是絕無僅有的，而且還需要一次性付清。僅租金就相當(dāng)於買房每個(gè)月要還的月供了。於是焦慮的情緒開始蔓延，繼買不起房後又是租不起了。

　　什麼樣的房子月租金要每個(gè)月1.5萬元

　　上週末引發(fā)巨大爭議的翡翠書院，其實(shí)是萬科在2016年獲得的100%自持住宅地塊，位於海澱區(qū)西二旗向北8公里左右。為何這裡開發(fā)的新房能租到這樣高的價(jià)格呢？北京青年報(bào)記者特此來到了項(xiàng)目體驗(yàn)中心。

　　北青報(bào)記者在項(xiàng)目的體驗(yàn)中心了解到，翡翠書院全部是租賃住宅，只租不售。戶型主打90平方米三居室和180平方米的疊拼別墅，全部為精裝修交房。

　　根據(jù)置業(yè)顧問提供的戶型圖顯示，90平方米的三居室，採用了傳統(tǒng)的佈局設(shè)計(jì)，客廳與主臥室朝南向，兩個(gè)次臥室朝北，預(yù)計(jì)租金價(jià)格為1.5萬元/月起。而180平方米的疊拼別墅，則分為上、中、下疊，上疊和下疊都有額外的贈(zèng)送，全部都是精裝交付，其中最便宜的中疊價(jià)格預(yù)計(jì)是在2.2萬元/月，上、下疊的租金價(jià)格甚至可能高達(dá)3萬元/月。

　　對於租金問題，負(fù)責(zé)介紹的項(xiàng)目工作人員表示，租金價(jià)格現(xiàn)在來看確實(shí)高於周邊的平均水準(zhǔn)，但主要是因?yàn)轸浯鋫S是萬科的高端系列，無論是裝修豪華度、居住體驗(yàn)，還是未來萬科物業(yè)的服務(wù)，都是豪宅水準(zhǔn)的，因此租金價(jià)格會(huì)比周邊高。另外，項(xiàng)目整體的容積率在1.7-2.0之間，幾乎是別墅項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，較低的整體密度帶來了更多的舒適型。翡翠書院又被萬科稱作翡翠的升級版——翡翠2.0，比之前的翡翠産品在品質(zhì)也會(huì)有一些提升。據(jù)介紹，除了全部採用別墅級精裝修的標(biāo)準(zhǔn)交房，翡翠書院還配備了智慧家居，如中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)和全屋凈水系統(tǒng)等硬體設(shè)施。

　　除此之外，北青報(bào)記者了解到，翡翠書院之所以租金定價(jià)較高，除了宣傳的高品質(zhì)以外，地價(jià)成本才是最主要的原因。北京市國土局網(wǎng)站顯示，翡翠書院其實(shí)是萬科在2016年年底通過招拍掛獲得的住宅用地，萬科先是以50億元奪得了海澱區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號地，隨後又與住總組成聯(lián)合體以59億元競得海澱區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地，這兩塊相鄰的地塊均是100%自持，因此就被開發(fā)成了現(xiàn)在的翡翠書院。按照出讓要求，只能出租不能出售，開發(fā)商當(dāng)時(shí)的拿地成本高達(dá)109億元。

　　誰會(huì)花買房的錢租房？

　　之所以萬科的自持租賃房引發(fā)極大關(guān)注，主要就是一種觀點(diǎn)認(rèn)為，10年租金的價(jià)格180萬元起，已經(jīng)足夠買房支付首付了，每月的租金甚至與買房的月供相差無幾了。

　　那麼，誰會(huì)來租這樣高租金的房子呢？

　　實(shí)際上，在北青報(bào)記者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，翡翠書院體驗(yàn)中心的訪客量並不少，仍有不少需求者前來諮詢。

　　一位在體驗(yàn)中心諮詢的王先生就是一位希望享受別墅生活的人。他告訴北青報(bào)記者，他名下已經(jīng)有了兩套房子，一個(gè)位於北二環(huán)，一個(gè)位於北四環(huán)，平時(shí)二環(huán)邊的房子出租，每個(gè)月能租1萬元左右，自己目前住在北四環(huán)。之所以來萬科看房，主要是因?yàn)楹⒆右呀?jīng)送到國外上學(xué)，自己想在晚年享受一下別墅生活，但又不捨得賣掉城裏的兩套房子，所以沒有購房資格。於是想通過租房來實(shí)現(xiàn)改善生活的目的。王先生算了一筆賬，自己的兩套房子如果都出租，即便不漲租金，每個(gè)月也有2萬元以上的穩(wěn)定收入。而萬科的一套疊墅租金也在2萬元左右。考慮到一次付清的話10年不漲租金，很可能通過出租自己的房屋就能改善生活，甚至還有盈餘。

　　對於這樣的例子，地産行銷專家韓樂表示，房屋租賃市場的需求是多樣的，有中低端需求，也有高端需求。萬科長租公寓有經(jīng)濟(jì)適用的泊寓，也有家庭型高端産品翡翠書院。其實(shí)，泊寓才是萬科長租公寓的主流産品，目前已有14.5萬間。而翡翠書院定位高端産品，數(shù)量少，滿足少部分人群需求。所以，不能因?yàn)轸浯鋾簝r(jià)格高，就簡單地認(rèn)為租房不如買房。

　　另外，也有業(yè)內(nèi)人士表示，翡翠書院的租戶群體，並不是花2000元租一個(gè)臥室的群體。首先，價(jià)格的跨度太大，2000元和2萬元基本上沒有任何的可比性，無論品質(zhì)能説得多麼的天花亂墜，一般的租客也很難買賬。所以項(xiàng)目針對的群體應(yīng)該是有一定的收入保證，加上對於品質(zhì)有著額外的追求、有改善需求的人。

　　不僅如此，翡翠書院體驗(yàn)中心的置業(yè)顧問也表示，這10年的租金有可能接受分期，而且貸款利率可能會(huì)下行，甚至比買房要低一些。因?yàn)榫唧w細(xì)則還未公佈，所以暫時(shí)不確定，但對於有著別墅夢的人來説，翡翠書院可能是一個(gè)圓夢的機(jī)會(huì)，畢竟可以花比較少的價(jià)格，來享受優(yōu)質(zhì)的住房體驗(yàn)。

　　少數(shù)派 自持租賃房只有四塊地

　　高成本必然帶來了高租金，翡翠書院的租金水準(zhǔn)雖然要高於當(dāng)前市場的平均值，但必須注意的是，它仍是少數(shù)派的代表，並沒有普遍性。實(shí)際上，從2016年首次出讓至今，北京市的全自持租賃地塊僅有4宗，並且全部是2016年年底土地市場瘋狂時(shí)出讓的。

　　中原地産首席分析師張大偉就認(rèn)為，這類型100%自持的地塊，不代表未來，也不代表過去，北京歷史上只有4宗地，是特定歷史情況下出現(xiàn)的特定歷史事物，是試驗(yàn)品。以後也很難再有通過招拍掛的高價(jià)獲得100%自持住宅用地了。

　　張大偉表示，之所以當(dāng)時(shí)會(huì)出現(xiàn)這種自持用地，主要是因?yàn)?016年土地市場瘋狂，開發(fā)商非理性的搶地現(xiàn)象嚴(yán)重，出現(xiàn)了全面持有的現(xiàn)象。政府想抑制地價(jià)出臺(tái)了各種限制政策，100%自持就是其中之一。由於當(dāng)時(shí)沒有先例可尋，開發(fā)商在最初獲得自持用地時(shí)，仍是想打出售擦邊球變相出售的。

　　以萬科為例，在2017年年初的企業(yè)年會(huì)上，萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域負(fù)責(zé)人劉肖曾頗為神秘地向媒體透露，萬科獲得的自持用地將通過眾籌的方式進(jìn)行開發(fā)。雖然劉肖在當(dāng)時(shí)並未透露如何眾籌。但隨後，萬科與小米等企業(yè)聯(lián)合眾籌建房的消息就不脛而走。通過合作企業(yè)的員工眾籌，以30年、50年甚至70年的方式出租或者説變相賣給合作企業(yè)的員工，成了當(dāng)時(shí)被認(rèn)為可行的做法。但好景不長，很快監(jiān)管機(jī)構(gòu)出手，叫停了這種變相出售的擦邊球方式。於是，企業(yè)自持出租，租約最長不超過10年就成了唯一的出路。

　　根據(jù)北京市國土局的資料顯示，除了萬科的兩塊地以外，北京還有大興區(qū)黃村21號地和海澱區(qū)永豐20號地塊採用了企業(yè)100%自持的出讓方式，拿地時(shí)間也都是在2016年年底至2017年年初。隨後這類100%租賃的住宅用地在北京招拍掛市場就不見了蹤影。

　　實(shí)際是對租金上漲預(yù)期的焦慮

　　翡翠書院之所以引起市場的關(guān)注，背後深層次的原因?qū)嶋H上是人們對於房租將上漲的焦慮。很多人擔(dān)心翡翠書院的高租金未來或?qū)?dòng)的是海淀整片區(qū)域整個(gè)租賃市場租金的上漲，距離這個(gè)項(xiàng)目幾公里、十幾公里以外的中關(guān)村、西二旗區(qū)域租金可能都會(huì)聞風(fēng)跟進(jìn)。如此一來，連鎖效應(yīng)影響的可能就是整個(gè)北京城各區(qū)域的租金上漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，北京的房租確實(shí)出現(xiàn)了不同幅度的上漲。4月13日，北京市統(tǒng)計(jì)局公佈2018年3月北京市居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)情況，其中租賃房房租環(huán)比2月上漲2%，同比上浮3.2%。一季度，北京市居民租賃房房租總水準(zhǔn)比去年同期上漲3.1%。

　　具體到市場中，不少出租房源都有了200-1000元左右的租金漲幅。張大偉就表示，租金的確在被資本推動(dòng)上漲。像銀行提供的租賃貸款業(yè)務(wù)，很容易成為開發(fā)商或者租賃公司套貸的工具，如果擴(kuò)大到個(gè)人租賃房源也有可能成為個(gè)人套貸工具，所以目前看，存房這一業(yè)務(wù)依然以試點(diǎn)為主。在租賃市場中，開發(fā)商、仲介公司甚至網(wǎng)際網(wǎng)路公司，越來越多的資本進(jìn)入租賃市場，把中低端租賃房源升級成為中高端，這種情況下，對於租賃市場來説，已經(jīng)失去了梯級消費(fèi)，的確在被推動(dòng)上漲。

　　不過，張大偉也認(rèn)為，從發(fā)展租賃角度看，現(xiàn)在租售比還是太低了，租金還存在上漲的空間。但他同時(shí)認(rèn)為，對於剛需來説，買房仍是最佳途徑，像萬科這樣高租金的房子只能滿足少部分人的需求。

　　投資的選擇

　　商辦房能買了嗎？

　　與180萬選擇租房不同，時(shí)隔一年之後，商辦房開始重新回到人們的視線，部分開發(fā)商開始推出自身的商辦産品存貨，4.2米高的LOFT産品，單價(jià)3.8萬元/平方米，總價(jià)150萬-180萬元。與開發(fā)商合作的仲介經(jīng)紀(jì)人們，也開始在朋友圈裏刷屏式的推銷。

　　商辦房重出江湖 成交已下跌近9成

　　“北清路朱辛莊地鐵站下車即是，大品牌開發(fā)商，可自住可出租、16分鐘坐地鐵到達(dá)鳥巢，高投資回報(bào)。”這些誘惑性的字眼最近被某大型仲介的經(jīng)紀(jì)人頻頻刷屏。

　　北青報(bào)記者探訪得知，仲介口中的這個(gè)可自住可出租的項(xiàng)目，是位於昌平區(qū)某商辦産品項(xiàng)目，産品為毛坯交付的小型商辦，主推的戶型為40平方米、50平方米兩種戶型。

　　面對北青報(bào)記者的詢問，仲介經(jīng)紀(jì)人表示，該項(xiàng)目上周推了66套房，全部售罄了，每通過仲介經(jīng)紀(jì)人帶過去並成交的，都可能獲得5%左右的提成。

　　但實(shí)際上，數(shù)據(jù)則顯示，商辦市場的成交並不像仲介們描繪的那麼美好。曾經(jīng)火熱的商辦項(xiàng)目自從去年“3婷婷色婷婷开心五月