聚焦房産稅試點政策：“動靜不大”影響不小

　　編者按：國家發(fā)改委日前發(fā)佈的《關於2012年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》提出，今年適時擴大房産稅試點範圍。社會普遍關注，房産稅試點在上海、重慶推行一年，對於當?shù)胤康禺b市場的健康有序發(fā)展，究竟有多少成效？在直接稅負增加之後，兩地市民購房心態(tài)發(fā)生了哪些細微的變化？在試點範圍擴大的前夜，這兩個城市又能提供怎樣的經(jīng)驗，以供後來者借鑒？

　　“原來不計房價高低，見房就買的現(xiàn)象可能一去不復返了。”上海德佑地産的一位仲介這樣向記者描述他對房産稅徵收影響的感受。在這位房地産業(yè)內人士看來，房産稅對於房地産市場最大的貢獻是與限購令一道控制了非居住購買。

　　不過，與這位房産仲介的感受不同，對於上海、重慶的房産稅改革，社會上也有另外的評價——試點 “動靜不大”。持這種觀點的人理由有二：一是稅收收入很少；再者，沒有看到兩個城市房價的急速下跌。

　　房産稅總額並不多

　　專家認為，未來房産稅的財源支柱屬性將會逐漸顯現(xiàn)

　　去年1月28日，個人住房房産稅徵收試點在重慶啟動。年底，統(tǒng)計數(shù)據(jù)出來了：重慶應稅住房為8791套，建築面積達215.1萬平方米，徵收率達90%以上，已徵收的總額約1億元。重慶市表示，房産稅稅款將全部用於保障房建設。

　　去年重慶的財政收入超過2900億元。1億元這樣的數(shù)額，對重慶財政收入的貢獻，顯然十分微弱。不過，重慶市財政局副局長何志明認為，不能據(jù)此評價房産稅試點的成績。在重慶，房産稅試點後，高檔住房的開發(fā)供應受到約束，也使得商品房供應結構得到優(yōu)化。部分開發(fā)企業(yè)開始將大戶型住房比例降低，轉而主攻中小戶型，增大了中端市場供應，在一定程度上使得普通商品住房價格趨於平穩(wěn)。　　

　　去年一年間，上海的個人住房房産稅總額多少，官方並無數(shù)據(jù)公佈。上海財政局、地稅局及房産局告訴記者，房産稅推出後，投資、投機客面對房産稅所産生的投資成本提高，對樓市的需求量開始減少，拋出的房源隨之增多。

　　財政部財科所所長賈康認為，對房産稅試點效果的評判，不能基於表面化。因為，在上海、重慶這樣的地區(qū)搞房産稅試點，最重要的任務還不是籌集收入，而是意在調節(jié)市場，影響人們的住房消費，併為省以下財稅體制改革提供配套。房産稅是按年可持續(xù)徵收的，不要急於根據(jù)目前按少數(shù)地方試點情況判斷它一年可以徵收多少稅上來，而是要看到未來房産稅的財源支柱屬性將會逐漸顯現(xiàn)。

　　對購房行為影響不小

　　房産稅試點後，重慶主城高檔商品房訪客量下降30%—50%

　　投機獲得一定程度的控制，高檔住房開發(fā)受到約束。官方的觀點也得到了統(tǒng)計數(shù)據(jù)的支援。

　　去年4月，重慶主城高檔商品住房建築面積佔批準上市商品住房比例為10.38%，這一數(shù)據(jù)後來逐月下降至去年底的6.65%。

　　“房産稅試點對兩城市的房地産市場和人們消費行為還是有不小的影響。上海和重慶高端的不動産，都明顯出現(xiàn)了成交量下降，價格趨穩(wěn)，這是很明顯的正面效應。”賈康評價道。

　　重慶房産稅試點將限制高端市場作為政策調整方向， 記者了解到，如今，重慶市部分購房者已經(jīng)改變了買大房、買貴房的消費傾向。房産稅實施之後，重慶主城高檔商品住房項目訪客量出現(xiàn)明顯下降，比之前下降了30%—50%；去年1月28日到12月31日，高檔住房成交建築面積也出現(xiàn)下降，為75萬平方米，同比下降48.5%。

　　房産稅的實施，對於剛需住房家庭並沒有太多的影響。按照上海的試點方案，居民如果購買第二套住房，新增面積和已有面積總和如果超出每人平均60平方米，超出部分就要交房産稅。如果每人平均不達60平方米，真正的需求者會接著購買第二套。上海一外企員工告訴記者，“早前購買的住房只有80多平方米，兩室兩廳，還是嫌小，家裏來個老人就沒地方住。所以打算再買一套稍微大一點的房子。就是繳房産稅也要買。”

　　房價上漲有所抑制

　　專家分析，單靠一個稅制不可能改變價格上揚曲線

　　“房産稅從一定程度上也抑制了房價的上漲趨勢。”德佑地産仲介説道。

　　記者調查了解到，限購令和房産稅改革政策出臺前，上海房價經(jīng)過一段時間的調控雖有所抑制，但是，對於一些資本充裕的人，為了保值增值，房價雖貴，還是選擇購買住房等不動産，即使不住。個人住房房産稅徵收試點之後，希望大面積購買的人也開始計算成本，因為房産稅不是一次繳納，而是每年都要繳納。有房地産業(yè)內人士分析，如果這個稅大到一定數(shù)額，購房者就會選擇放棄購買。而放棄的人多了，房産需求減少了，房價下降也就成為可能。

　　房産稅實施前，去年1月1日至1月27日，重慶主城高檔房屋成交建面均價為14678元/平方米；房産稅實施後，去年1月28日至12月30日，同類住房交易價格降至13656元/平方米，下降了6.9個百分點。何志明説：“以前房地産開發(fā)企業(yè)在高檔住房定價上沒有約束，有的一味攀高，而如今由於高檔住房消費需求下降，他們對高檔住房的定價也更趨理性。”　　

　　“有一點要搞清楚，就是開徵房産稅房價並不會應聲而落，不是那麼簡單的事情。”賈康強調。

　　在重慶藍湖郡小區(qū)旁的一家置業(yè)店舖內，房産仲介王毅告訴記者，目前該小區(qū)入住率大致在80%以上，大部分業(yè)主買房是用於自住，而非投資，小區(qū)待售的獨棟住宅僅4套，“房産稅政策並沒有給藍湖郡的房價帶來顯著影響，如果有人購買價值六七百萬元的二手別墅，也不會在乎繳納每年兩萬元左右的房産稅。”

　　賈康分析説，目前我國城鎮(zhèn)化水準實際才40%多，以後要一路走高到70%—80%才能相對穩(wěn)定。單靠一個稅制不可能改變中國今後城鎮(zhèn)化幾十年曆史進程中城市不動産價格上揚曲線的基本模樣。但是有了這個施加於房地産保有環(huán)節(jié)的稅以後，它會使這個上揚曲線的斜率降低，發(fā)展的過程更平穩(wěn)，擠掉泡沫和減小波動幅度，減輕對社會生活的負面衝擊。

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