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佔地超三萬平方米，2000余套房源、四星級酒店和兩萬平方米超商一起構(gòu)成了號稱北京房山地標(biāo)性城市綜合體的C-PARK時尚廣場(以下簡稱時尚廣場)。目前這個位於北京西南六環(huán)外的綜合體項目起價僅為6000元/平方米，在北京動輒兩三萬元的房價下，令人生疑。
昨日，記者以購房者身份，向時尚廣場項目的銷售人員詢問項目産權(quán)性質(zhì)是否為小産權(quán)，銷售人員予以了否定，“我們這是顧冊村的集體用地，項目都已在相關(guān)部委進行了備案。”究竟這個項目又為何能打出“不限購”的旗號吸引購房者呢？
集體用地上的“綜合體”
“我們一期已經(jīng)銷售完畢，二期何時開盤還未定，但估計要等到明年才能開盤。”時尚廣場銷售人員告訴記者，一期銷售的一千多戶即將於12月份入住，目前5棟樓都已經(jīng)建好。
按照該項目官方網(wǎng)站介紹的資訊，該項目總佔地37000多平方米，總建築面積為140000平方米。項目分為南北兩區(qū)，有8棟17~26層的高層板樓，共2500戶，另包括四星級酒店及2萬平方米超市。
據(jù)銷售人員介紹，該項目主打33~86平方米中小戶型，二期開盤的價格在6000元/平方米，並且保證入戶的水電氣都是民用價格。當(dāng)記者提出是否能簽合同走網(wǎng)簽時，銷售人員表示該項目簽訂的為招商合同，但年限同樣是70年，“你自己住是肯定沒問題的。也可以註冊公司，投資居住都很合適。”
對於其兩萬平方米商業(yè)，銷售人員表示目前還沒有開盤；對於商業(yè)部分的具體價格以及出讓形式，該銷售人員表示，“得看開發(fā)商怎麼決定。”
限購政策實施以來，由於不在政策限制範(fàn)圍之內(nèi)，商業(yè)地産被迅速催熱。這個項目也僅僅是因為其“城市綜合體”的性質(zhì)而不再受限嗎？
“我們這肯定不是小産權(quán)，這塊地是屬於顧冊村的集體用地，土地性質(zhì)是屬於批發(fā)零售用地。”該銷售人員十分肯定地告訴記者，所有的手續(xù)都可以到相關(guān)部委的網(wǎng)站上進行查詢。
隨後，記者通過北京市規(guī)劃委網(wǎng)站查詢後發(fā)現(xiàn)，該項目用地規(guī)劃許可證所申報的項目名稱為：顧冊綜合批發(fā)市場改擴建項目，建設(shè)單位為北京市房山區(qū)人民政府城關(guān)街道辦事處顧冊村村民委員會，建設(shè)位置為房山區(qū)城關(guān)街道辦事處顧冊村。該用地規(guī)劃許可證于2009年7月核發(fā)。
2011年4月8日，該項目曾與北京盛祥福鼎投資管理有限公司簽訂了授權(quán)委託書，而上述顧冊綜合批發(fā)市場擴建項目的推廣名則被定於“C-PARK時尚廣場”，該項目由上述投資公司進行招商、收款及後期管理等相關(guān)事宜。委託書中稱，待辦理交房手續(xù)時由顧冊村頒發(fā) 《房屋權(quán)屬證書》。
隨後，記者聯(lián)繫了北京盛祥福鼎投資管理有限公司，該公司一位相關(guān)負責(zé)人表示，該項目沒有住宅，全都是商業(yè)招租，所以也不存在産權(quán)證。“售樓人員可能在表述上不太準(zhǔn)確，並不是出售住宅，都是商鋪。”對方告訴記者，該項目是包括商業(yè)、酒店、辦公樓等在內(nèi)的城市綜合體項目，所有物業(yè)都是開發(fā)商自己持有，只是出租的年限有所不同。目前酒店已經(jīng)封頂，到明年年中基本能投入運營。
簽補充協(xié)議贈50年
既然如開發(fā)商所説所有的項目都是出租，那按照《合同法》的規(guī)定，租賃期限最長不可超過20年，售樓人員承諾給購房者的70年又是如何得來的呢？
對此，上述銷售人員告訴記者，在簽訂的招商合同中，確實只有20年的使用年限，但還會與購房者簽訂一個補充協(xié)議，“國家規(guī)定租賃年限不能超過20年，但補充協(xié)議又贈送了50年。補充協(xié)議是主合同的一部分，在二者發(fā)生衝突時，是以補充協(xié)議為主的，就是保證在70年內(nèi)沒有債務(wù)債權(quán)糾紛，可以自由轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓和租售。也保障了您的利益。”銷售人員如此表示。
該銷售人員還表示，在20年到期後，並不需要繳納任何費用，便能再延續(xù)50年使用權(quán)。
“因為這個不像商品房，而是屬於國家無償無期限劃撥土地，這種土地一般是用來建市場、學(xué)校和醫(yī)院。我們原先也是綜合批發(fā)市場，通過市場擴建招商的形式得到70年的使用權(quán)。”對於記者的疑慮，銷售人員笑著説，這麼多人都已經(jīng)買了，可以完全放心。
這樣“以租代售”的模式究竟對購房者存在怎樣的風(fēng)險？對此，記者詢問了秦兵房産律師團隊的徐斌律師。徐斌表示，補充協(xié)議違反法律規(guī)定肯定無效，“該項目從村集體用地的批發(fā)市場變?yōu)榫C合體，變更了規(guī)劃，同樣處於灰色地帶，一旦政策稍有嚴(yán)厲，可能就會落入清理整治的範(fàn)圍。”
徐斌稱，只有住宅的土地使用權(quán)是70年，集體土地的承包權(quán)一般是30年，“銷售人員提出70年使用許可權(quán)是為了讓消費者産生一個聯(lián)想，把70年和合法住宅這兩個概念聯(lián)繫起來。”
隨後，記者致電北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的便民熱線，該處工作人員在查詢後告訴記者，從系統(tǒng)上來看，C-PARK項目目前只是在西城區(qū)的一個項目，而非是在房山，“您所説的這個項目我們沒有查到預(yù)售許可證，也就是説前期手續(xù)不是特別齊全，對於您購買這個房屋是沒有保障的。對於您所説的租20年贈50年，等於是一個債權(quán)關(guān)係而非物權(quán)關(guān)係，一旦租賃這個房源的話，將來有什麼糾紛的話對您來説不是很有利。”
該工作人員表示，即使項目持有住建部門頒發(fā)的施工許可證但是與消費者購買關(guān)係不大，“而且租賃的話您可能得不到産權(quán)證，這個對您來説存在一定的風(fēng)險，我們還是建議您考慮一下。”
“正常的租賃協(xié)議房租可以一年一交或者半年、一個季度來繳納，但是這個項目需要20年的租金一次性付清，這其實就是以租代售。打了政策的擦邊球。一旦出現(xiàn)問題便能導(dǎo)致合同無效。過了20年，開發(fā)商看房價上漲，説不租就能不租。一旦有利可圖，開發(fā)商也會起訴確認(rèn)合同無效從而解除租賃合同。”徐斌律師告訴記者。
“城市綜合體”僅為概念？
對於這樣一個六環(huán)外的綜合體，售樓處打出“自住投資兩相宜、不限購”的旗號，並明確表示為民用水電天然氣，這無疑是在吸引一部分剛需購房者，以及被限購令所擠壓出去的無資格購房人群。
然而，該項目開發(fā)商明確表示，項目屬於商業(yè)招商，否定了其存在住宅的功效。
售樓處、開發(fā)商的不同口徑似乎也凸顯出“城市綜合體”大熱背後的隱憂。
“一個城市綜合體未來的發(fā)展，必須要依託于區(qū)域周邊的配套，包括是否有支撐起發(fā)展的消費人群，如果只是依靠項目本身的租賃人群，就比較令人擔(dān)憂。”郭毅告訴記者，對於綜合體項目來説，如果不是政府規(guī)劃建設(shè)的，同時配備了大量的住宅用地，教育設(shè)施用地，娛樂設(shè)施用地進而實現(xiàn)區(qū)域整體營造，單就一個綜合體項目很難有好的盈利前景。
“目前除了成都和杭州在綜合體建設(shè)方面有地方性的技術(shù)規(guī)定之外，其他還沒有全國性的具體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，主要是指多重功能以上的以商業(yè)為主的産品。”中國商業(yè)地産聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者採訪時表示。
王永平還表示，投資者不要迷信綜合體，“什麼商業(yè)業(yè)態(tài)並不重要，重要的還是投資人對於整個項目的前景、周邊環(huán)境要有一個基礎(chǔ)調(diào)研，現(xiàn)在房地産概念行銷非常多，更需要購房者要有理性的判斷。”