樓市新政能否促成中國(guó)住宅民生化

　　“就像等待樓上要落下的那只鞋子，兩會(huì)之後，期待已久的地産調(diào)控政策終於出來(lái)了”。15日，得知有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了樓市調(diào)整新政，深圳一位長(zhǎng)期關(guān)注地産行業(yè)的肖先生感慨道。

　　4月15日下午，新華網(wǎng)發(fā)佈消息稱(chēng)，根據(jù)14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神，中央相關(guān)部門(mén)要求“對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50％，貸款利率不得低於基準(zhǔn)利率的1．1倍；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30％。”

　　嚴(yán)厲的調(diào)控新政對(duì)正在高燒的深圳樓市將産生怎樣的影響？本報(bào)記者就此採(cǎi)訪了多位深圳地産界觀察人士。

　　深圳市城市發(fā)展研究中心主任高海燕認(rèn)為，本次政策的出臺(tái)在很大程度上會(huì)固化前一段時(shí)間市場(chǎng)對(duì)樓市“走跌”的預(yù)期，對(duì)深圳樓市而言，很可能會(huì)造成短期內(nèi)成交量的明顯下滑。

　　此前，高海燕在接受本報(bào)記者採(cǎi)訪時(shí)曾表示，目前樓市之所以持續(xù)在高位運(yùn)作，主要是需求沒(méi)有管理好。在沒(méi)有能力大規(guī)模提高供應(yīng)量的前提下，政府唯有通過(guò)提高二套房乃至多套房的擁有成本及交易成本來(lái)遏制市場(chǎng)的投機(jī)、投資需求，才能實(shí)現(xiàn)樓市的理性運(yùn)作。

　　高海燕説，本次中央出臺(tái)的新政實(shí)際上是釋放了一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，意味著中央將大幅度加強(qiáng)對(duì)房地産市場(chǎng)的需求管理，特別是樓市中的投資性和投機(jī)性需求，並試圖將這一部分需求與真正的剛性需求加以區(qū)分。另外，90平方米以上戶(hù)型首次置業(yè)也需要付30％的首付，將普通戶(hù)型需求與大戶(hù)型需求加以區(qū)分，也體現(xiàn)出政府對(duì)需求管理的趨勢(shì)。”

　　“估計(jì)成交量會(huì)有一個(gè)明顯的下滑”，招商地産後海片區(qū)一位置業(yè)經(jīng)理也對(duì)記者表達(dá)了同樣的判斷：“二套房首付提高到五成，貸款利率不得低於基準(zhǔn)利率的1．1倍,這將大大提高投資者的投資、持有成本，迫使很多中小型投資者離開(kāi)市場(chǎng)，而剛性需求者則會(huì)持幣觀望樓市的下一步走向，這都將導(dǎo)致的成交量的明顯下降”。這位置業(yè)經(jīng)理透露，實(shí)際上，3月深圳二手房市場(chǎng)的交易火爆的背後，就已有投資客開(kāi)始“拋售”的影子。

　　深圳地産界資深評(píng)論人、不久前剛加盟潛龍地産任副總經(jīng)理的賀承軍博士也認(rèn)為，此一輪新政出臺(tái)對(duì)暫時(shí)性的投資、投機(jī)需求會(huì)有一定的遏製作用，會(huì)讓持續(xù)高溫的樓市“冷下來(lái)”重新回到2007年時(shí)的低迷狀態(tài)。但是，賀承軍表示，從2007年那一輪市場(chǎng)調(diào)整的結(jié)果來(lái)看，新政釋放的效應(yīng)不會(huì)持續(xù)太久，很可能在年內(nèi)就被消化掉，因此，整個(gè)行業(yè)沒(méi)必要對(duì)此輪調(diào)整過(guò)於“恐怖”。

　　如果樓市成交量下降，樓價(jià)的走勢(shì)又該如何？

　　16日淩晨，著名的樓市觀察者、網(wǎng)友牛刀在自己的博文中寫(xiě)道：“二套房貸首付五成是遏制樓市投機(jī)行為的一個(gè)殺手锏，將對(duì)樓市將産生廣泛的影響。”他預(yù)計(jì)，深圳等樓市泡沫嚴(yán)重的城市樓價(jià)至少要下跌30％——“2008年、2009年和今年一季度漲起來(lái)的房?jī)r(jià)，怎麼漲起來(lái)，就怎麼跌回去”。此外，他還認(rèn)為，二套房貸首付五成對(duì)樓市産生的影響不僅僅只是房?jī)r(jià)下降這麼簡(jiǎn)單。這個(gè)政策將實(shí)質(zhì)性的改變中國(guó)住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，顛覆一切炒買(mǎi)炒賣(mài)哄抬房?jī)r(jià)的樓市投機(jī)行為，促成中國(guó)住宅的民生化，回歸住房應(yīng)有的居住功能。”

　　相比較牛刀的樂(lè)觀，其他觀察人士則謹(jǐn)慎很多，深圳中原地産深港研究中心總監(jiān)張偉認(rèn)為，目前的政策仍不足以遏制房?jī)r(jià)不斷上漲的勢(shì)頭，他表示，雖然深圳樓市可能會(huì)進(jìn)入一到幾個(gè)月的短暫觀望階段，但由於市場(chǎng)流動(dòng)性比較充足，開(kāi)發(fā)商的抗壓能力已與2007年不可同日而語(yǔ)，並且，市場(chǎng)存在著對(duì)通貨膨脹、人民幣升值的預(yù)期，通過(guò)樓市投資實(shí)現(xiàn)保值增值的氣氛仍然濃厚，樓市暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)放量下跌的情況。張偉還認(rèn)為，實(shí)際上，商業(yè)銀行對(duì)新政的執(zhí)行力度也有待觀察，在沒(méi)有減少總的信貸規(guī)模的前提下，銀行完全可以通過(guò)發(fā)行理財(cái)産品等方式對(duì)部分客戶(hù)實(shí)行較優(yōu)惠的信貸政策。

　　張偉表示，想要真正遏制樓市上漲的勢(shì)頭，除了信貸政策之外，還應(yīng)配套以相應(yīng)的稅收政策，如嚴(yán)格徵收房産交易的個(gè)人所得稅，以及開(kāi)徵房産稅等等。

　　深圳市城市發(fā)展研究中心主任高海燕也對(duì)此持同樣的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，在目前貧富懸殊巨大的情況下，僅靠收緊信貸政策顯然無(wú)法遏制強(qiáng)力消費(fèi)群體的投資需求，因?yàn)楹芏噘Y金雄厚的購(gòu)房者根本不是通過(guò)銀行信貸來(lái)完成投資的，首付是4成還是5成，對(duì)這一部分投資者並無(wú)實(shí)際意義。因此，想要讓樓價(jià)降下來(lái)，還必須通過(guò)諸如徵收“房産持有稅”等收稅手段進(jìn)一步加大對(duì)樓市需求的有效管理。

　　賀承軍則認(rèn)為，僅僅依靠信貸政策或者加大保障性住房的供給而非改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，其實(shí)無(wú)濟(jì)於解決普通中低收入階層的住房問(wèn)題，因?yàn)椋凹词狗績(jī)r(jià)從3萬(wàn)降到2萬(wàn)，大多數(shù)普通市民仍然無(wú)法參與到房地産市場(chǎng)的消費(fèi)行為中”。

　　長(zhǎng)期關(guān)注深圳地産行業(yè)的搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)記者肖福音則認(rèn)為，在遏制投資投機(jī)需求的同時(shí)，新政中“90平方米以上大戶(hù)型首次置業(yè)首付提高到30％”的規(guī)定會(huì)傷及到很多以自住為目的的剛性需求者，根據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的調(diào)查，在深圳希望購(gòu)買(mǎi)90平方米以上大戶(hù)型、將父母接來(lái)同住的“剛需”至少佔(zhàn)到剛性需求總量的4成以上，更高的資金門(mén)檻將迫使他們中的相當(dāng)一部分人不得不暫時(shí)放棄購(gòu)房計(jì)劃。