“開發(fā)商，對不起了。”這是在12月召開的一次房地産盛會上，由多位搖滾音樂家組團上演的一場行為藝術秀，主題是：由於房價太高買不起房，導致開發(fā)商們賺不到錢，因此他們向各開發(fā)商鞠躬道歉。這個場面，不免讓開發(fā)商感覺有些尷尬和難受。
2011年，讓開發(fā)商感到尷尬和難受的遠不止一個小小的“秀”。就北京而言，根據房地産交易管理網統(tǒng)計的數據，前11月北京商品房住宅項目銷售面積合計為819萬平方米，預計全年成交量在900萬平方米左右，環(huán)比上一年下降幅度達到了27%，即使相比年份不好的2008年，也下降了接近200萬平方米，成交總面積創(chuàng)造了最近十年的最低紀錄。
沒有成交，又捨不得或不敢降價，開發(fā)商幹扛著挺過了2011年。年初，一些不甘心的開發(fā)商依然幻想：鋻於房地産業(yè)在中國經濟中的重要地位，政府很快會救市。出乎這些人的意料，2011年馬上就要過去，他們的期盼還沒有到來。這樣的日子，是過慣了好日子的開發(fā)商多年沒有遇到的。2011年，已經成為開發(fā)商難受又難忘、印象深刻的一年。2012年，將是購房人的機會之年。
“三限”：引發(fā)樓市變局
對於今年樓市的現狀，開發(fā)商普遍認為，這是由限購、限貸、限價這“三限”引發(fā)的。
2011年2月16日，是樓市變局的重要一天。這一天，被稱為“限購令”的“京十五條”出臺，對已有1套住房的北京市戶籍家庭和可提供5年以上納稅、社保證明且無住房的非北京市戶籍家庭，限購1套房，已有2套以上住房的北京市戶籍家庭暫停向其售房。
政策出臺後，因為限制了大量的市場投資和投機需求，被冠以“最嚴厲調控政策”的稱號，也被開發(fā)商稱為“命運轉折的開始”。經過數個月的市場博弈也證明：北京樓市調控見效雖是多方面政策共同催化的結果，但限購明顯是其中影響最大的一項。
樓市在“限購”的同時，金融機構也開始收緊了錢袋子。去年9月，中國人民銀行和銀監(jiān)會下發(fā)通知，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。今年2月，又一重磅“炸彈”落地：對貸款購買第二套住房的家庭，切實執(zhí)行“首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率1.1倍”的政策。與此同時，由於準備金率的提高及市場風險加大等原因，銀行還對房地産企業(yè)的“開發(fā)貸款”進行嚴格控制。“不要説中小開發(fā)商，就是像我們這樣的大型國企，今年從銀行貸款都難。”本市一位國企總經理感慨地説。
限購、限貸，這些政策都是購房人看得到的。多個開發(fā)商向記者透露，今年以來，開發(fā)商在為樓盤申請預售許可證時，如果最新一期新開盤的房源定價超過往期或周邊項目均價，就很難拿到預售許可證，特別是一些高端項目，這個措施被開發(fā)商理解為商品房的“限價”。限購、限貸、限價，2011年，樓市的調控就在這“三限”中開始了。
“房鬧”：新版苦肉計
限購，限制了大量的市場投資和投機需求。沒需求，就沒有銷售額，這讓開發(fā)商在融資上失去了自身的“造血”功能；限貸，切斷了開發(fā)商從銀行拿錢的可能，讓開發(fā)商失去了“輸血”的外援；而限價，又封上了房價上漲的天花板，留給開發(fā)商的，似乎只有一條路可走，那就是降價。
經過了半年的“觀察期”，8月份，北京房價開始“hold”不住了，紛紛開始降價。這一輪降價，是從去年上漲過猛的通州項目開始的，如京貿國際城在第一次降價後，死扛了10個月，第二次又“直降6000元”；潤楓領尚優(yōu)惠房源每平方米13000元起價，而該項目2011年5月預售時，均價是每平方米27000元……
這種短時間的大幅度降價，讓那些數周之前在此購房的老業(yè)主“痛失”數十萬。在一片“開發(fā)商價格欺詐”的維權聲中，一些降價項目的售樓處，遭遇到了老業(yè)主的“圍攻”。從 9月10日“教師節(jié)”這天開始，京貿國際城的老業(yè)主連續(xù)兩天涌至售樓處要求開發(fā)商給説法，並打出了“誓與開發(fā)商血戰(zhàn)到底，不退差價誓不罷休”的橫幅，最終導致了震驚樓市的“流血事件”。
除了京貿國際城，遠洋一方、北京米拉小鎮(zhèn)、通州華業(yè)東方玫瑰等項目的售樓處門前，也都在今年上演過業(yè)主非暴力圍堵的“維權事件”。在諸多“維權事件”中，外地還發(fā)生過老業(yè)主給開發(fā)商送花圈的“鬧劇”。隨著一些“鬧劇”的頻頻上演，2011年，樓市也再次出現了“房鬧”現象：不管是不是合理，是不是違背契約精神，只要房價降了，就都要到售樓處鬧一鬧，要求補償。
對於“房鬧”這種現象，社會各界眾説紛紜：有人認為是老百姓迫不得已的維權之舉；有人認為這是無視契約的“無理取鬧”；還有人指出，這裡面有一部分是開發(fā)商聯(lián)手老業(yè)主，演給政府看的一齣“苦肉計”：“你看看，政策再不鬆動，老百姓就要鬧事了。”無論怎麼説，可以肯定的是，“房鬧”事件並沒有絲毫影響政府調控的決心和節(jié)奏，政府態(tài)度的堅決讓一些開發(fā)商“有些沒想到”。
“降價補差價”：開發(fā)商的妥協(xié)
既然政策“不鬆口”，沒了市場回暖的預期，開發(fā)商不得不在淡市之下，通過降價換取銷量，以達到回籠資金的目的。一些樓盤為了避免老業(yè)主“鬧事”，還破天荒地給老業(yè)主“補差價”。
京城“補差價”的始作俑者應是京貿國際城，這個在市場中非常活躍的項目，在首次價格下調7000元之時，主動對前期購房銷售均價高於每平方米20000元的業(yè)主，給予差價返還。
之後，同在通州的華業(yè)東方玫瑰，在降價後針對業(yè)主因開發(fā)商降價而實施的“維權”，公佈了一份名為“諾亞方舟安全島計劃”的方案，以充抵物業(yè)費、車位費等形式，補償因推特價房而尋求“維權”的老業(yè)主。
最近的一個“降價補差價”的案例則是“星河灣”。在其上海即將推出新盤的兩個項目中，給出了八折到八五折的優(yōu)惠，給予以前老業(yè)主的補償是原來折扣點和即將推出的折扣點之間的差額，約6億元左右。“目前整個房地産行業(yè)已經遭遇寒冬，這是一個不爭的事實。不降價，賣不出去；降價了，對老業(yè)主是一種打擊。”星河灣地産副總裁樑上燕的這番話道出了開發(fā)商目前面臨的兩難境地。
“董事長給我的任務是在春節(jié)之前，不管用什麼辦法，要讓賬面上趴著6個億。現在這種行情，我能有什麼辦法呀？降價唄，再給老業(yè)主一些補償。今年，過得真是難受。”作為一個房地産公司的總經理，肖先生已經沒有了以前的趾高氣揚。
2011年就要過去。一系列事實表明，過慣了好日子的開發(fā)商、投資人，樓市都要開始對他們説“對不起了”，“阿貓、阿狗都能掙錢”的日子將一去不復返。
2012：購房人 有機會了
儘管2011年開發(fā)商的日子不好過，北京郊區(qū)的一些項目也開始降價，但説到全面降價還為時尚早，大部分房企仍在降與不降中徘徊。這也是今年購房人看著市場“降”聲一片，仍然買不到物美價廉的房子的原因。不過，伴隨著前不久中央經濟工作會的定調，2012年，剛需購房人的機會來了。
2011年中央經濟工作會議中針對房地産的表述是：要堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地産市場健康發(fā)展。之後，在“2011年北京市住房城鄉(xiāng)建設情況”新聞發(fā)佈會上，市住建委相關負責人也強調，北京限購政策按照國務院的統(tǒng)一部署執(zhí)行了1年，效果明顯，目前調控政策處在關鍵時期。北京市按照中央的決策部署，將堅持包括限購在內的房地産市場調控政策不放鬆不動搖，房地産市場健康發(fā)展需要政策持續(xù)。
儘管北京對房價的調控目標要到2012年3月份才能確定，但業(yè)內人士普遍認為，2012年，才是北京房價真正下降的開始。中原地産市場部總監(jiān)張大偉分析説，調控拐點和效果剛出現，一旦放鬆可能面臨大幅反彈，房地産會有硬著陸的風險，這應該是政府堅持從嚴政策，進一步鞏固調控成果的原因。經濟工作會議以後，期待因為實體經濟出現萎縮風險而放鬆樓市調控拉動經濟上漲的部分開發(fā)商和地方政府，會重新認識市場，明顯下調價格的現象將更加普遍,對於買房人來説，是個出手的好機會。
具體到明年房地産的走勢，上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，總體而言，2011年是“先扛後撤”的一年，2012年將是“先撤後穩(wěn)”的一年。市場會在上半年繼續(xù)低迷，下半年趨於企穩(wěn)。理由是伴隨著經濟和房價持續(xù)下滑，政策會進行一定程度的調整，首套房貸優(yōu)惠將首當其衝，部分城市限購會有所鬆動，個別城市房産稅試點後，限購有可能順勢退出。
至於明年會降多少，業(yè)內人士和專家明顯分為兩派：悲觀派認為，受歐債危機的實質性影響，中國經濟面臨低迷，牽連到房地産，北京一些郊區(qū)項目可能會出現“斷崖式”下跌，即降幅在50%左右；樂觀派則判斷，北京的需求龐大，特別是四環(huán)以內的房源，明年北京房價會因地段不同、産品不同而有漲有跌，總體上有5%左右的降幅。北京市房協(xié)的有關人士預計，2012年北京郊區(qū)商品住宅的供應量還將顯著上漲，在已經庫存積壓嚴重的情況下，潛在供應量將促使在售項目繼續(xù)下調售價。未來6到12個月內，北京房價有10%至20%的下調空間。
本報記者 李海霞
