東方網(wǎng)11月23日消息：據(jù)《新聞晚報》報道，隨著中海、萬科等一線房企在滬促銷取得不錯成交量後，部分二線房企也紛紛跟進。位於寶山羅涇板塊的旭輝瀾悅灣項目將於近期開盤，開發(fā)商打出了“零利銷售，震撼首發(fā)”的促銷口號，而其優(yōu)惠後項目均價僅9800元/平方米。
業(yè)內人士表示，從2009年下半年開始，上海萬元盤就絕跡了，現(xiàn)在重現(xiàn)江湖，表明開發(fā)商已經(jīng)明確首要目的就是回籠資金以“填平”更多支出，熬過“冬天”。
“零利銷售”行銷噱頭大
“我們這個項目現(xiàn)在的均價已經(jīng)跌破萬元了，只有200套的優(yōu)惠，預訂要快。”昨日中午，當記者來到旭輝瀾悅灣項目售樓處的時候，銷售人員介紹道。該項目將於本週末開盤，主推電梯洋房的5-7層，面積65平方米—104平方米的二房三房，一梯兩戶。“均價在12800元/平方米，開盤優(yōu)惠3000元/平方米，也就是82萬元就可以買一套三房了。這種折扣已經(jīng)屬於零利潤銷售了。”銷售人員如是説。
雖然昨日是工作日，但仍有不少看房者前來諮詢。“我們只有200套優(yōu)惠價，已經(jīng)差不多預訂掉一半，估計本週基本上就可預訂完。”一名銷售人員在介紹樓盤時説。雖然銷售人員一直在遊説著購房者，但仍有部分購房者選擇“再看看”。與記者前後腳進入售樓處的郭先生就是其中一員。對於銷售人員“零利銷售”的説辭，他笑言：“這是一個噱頭罷了，開發(fā)商只不過是現(xiàn)在少賺一點，再説目前周邊房源的均價也都在這個價位。”
來自漢宇地産市場研究部數(shù)據(jù)顯示：旭輝瀾悅灣所在的寶山羅涇板塊，周邊在售一手樓盤較少，今年以來僅有海上禦景苑在售，網(wǎng)簽均價為9834元/平米，板塊內二手房主要以老公房為主，年代久遠、品質較差，均價集中在8000元/平方米—9000元/平方米，與在售的一手房價格相差無幾。
記者調查發(fā)現(xiàn)，旭輝瀾悅灣所屬地塊為寶山工業(yè)園區(qū)潘涇路東側地塊，2010年被旭輝集團以3.245億元摘得，當時溢價率87%，折合樓面地價僅2801元/平方米。業(yè)內人士表示，加上建安成本、裝修成本、稅費和財務成本，如果按項目9800元/平方米的預售價格來測算，開發(fā)商仍有一定利潤。
促銷只為回籠資金
上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭分析，房地産企業(yè)降價促銷的首要目的就是回籠資金以應付更多支出，熬過“冬天”，特別是在目前的市場情況下，對於部分企業(yè)來説可能是唯一的手段，因為銀行貸款、信託融資是無法控制的，增加促銷是很現(xiàn)實的途徑。
從旭輝上海區(qū)域市場的銷售情況來看，總體表現(xiàn)平平。據(jù)同策諮詢提供的報告顯示，旭輝地産今年在售的項目頗多，總體銷售表現(xiàn)一般。今年1月到11月20日，旭輝在售的6個項目中，僅位於青浦的旭輝玫瑰灣項目售出了596套房源，其餘項目的銷售都沒有超過三位數(shù)，而臨近年底，面臨業(yè)績指標的考核，同策諮詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，本次旭輝樓盤降價是在推盤和佈局上適當“舍卒保車”。也就是説，在公司戰(zhàn)略佈局上體現(xiàn)出，儘管多數(shù)項目銷售不良好，但是旭輝開始以個別項目突圍市場，以此來保全公司在上海的整體佈局的穩(wěn)定性。
另一方面，旭輝的此番價格調整，有可能更深的意味是在做戰(zhàn)略佈局。“樓市調控政策收緊，市場流動性不斷收緊的市場背景下，哪個房企擁有更多的現(xiàn)金流，哪個房企將在‘逆勢擴張’的市場背景下立於不敗之地。”張宏偉坦言，旭輝既要解決銷售業(yè)績的問題，又要謀求市場份額及長遠發(fā)展。在他看來，旭輝的大幅折扣促銷，一方面可以獲得足夠的資金，另一方面也為其在二三線城市逆市拿地打下基礎。“作為一家正在謀求上市的房企，大量促銷能夠獲得一定的土地儲備，使其上市資本更為殷實。”張宏偉説道。