（法釋[2009]7號，2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）

中華人民共和國最高人民法院公告

　　《最高人民法院關(guān)於審理建築物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現(xiàn)予公佈，自2009年10月1日起施行。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年五月十四日　

　　為正確審理建築物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

　　第一條　依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建築物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

　　基於與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法佔(zhàn)有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

　　第二條　建築區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

　　（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

　　（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

　　（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

　　規(guī)劃上專屬於特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

　　本條第一款所稱房屋，包括整棟建築物。

　　第三條　除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建築區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：

　　（一）建築物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

　　（二）其他不屬於業(yè)主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

　　建築區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬於業(yè)主專有的整棟建築物的規(guī)劃佔(zhàn)地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地佔(zhàn)地除外。

　　第四條　業(yè)主基於對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

　　第五條　建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

　　前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建築區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

　　第六條　建築區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用於停放汽車的車位之外，佔(zhàn)用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

　　第七條　改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。

　　第八條　物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建築物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：

　　（一）專有部分面積，按照不動産登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

　　（二）建築物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。

　　第九條　物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：

　　（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

　　（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。

　　第十條　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)係的業(yè)主同意，有利害關(guān)係的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支援。

　　將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)係的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支援。

　　第十一條　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建築物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)係的業(yè)主”。建築區(qū)劃內(nèi)，本棟建築物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)係的，應(yīng)證明其房屋價值、生活品質(zhì)受到或者可能受到不利影響。

　　第十二條　業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程式為由，依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。

　　第十三條　業(yè)主請求公佈、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支援：

　　（一）建築物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

　　（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；

　　（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

　　（四）建築區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況；

　　（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

　　第十四條　建設(shè)單位或者其他行為人擅自佔(zhàn)用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支援。

　　屬於前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支援。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　第十五條　業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

　　（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建築物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建築物安全或者妨礙建築物正常使用；

　　（二）違反規(guī)定破壞、改變建築物外墻面的形狀、顏色等損害建築物外觀；

　　（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

　　（四）違章加建、改建，侵佔(zhàn)、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

　　第十六條　建築物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。

　　專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

　　第十七條　本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業(yè)後，以自己名義對外銷售的包銷人。

　　第十八條　人民法院審理建築物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。

　　第十九條　本解釋自2009年10月1日起施行。

　　因物權(quán)法施行後實(shí)施的行為引起的建築物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。

　　本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行後當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程式?jīng)Q定再審的案件，不適用本解釋。

[責(zé)任編輯：楊永青]