7月末，杭州主城區(qū)限購(gòu)鬆綁消息正式落地，購(gòu)買140方及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄。當(dāng)日，一大批市中心豪宅成功“嫁出閨門”，引發(fā)市場(chǎng)紛紛吐槽，“白富美”的春天終於來(lái)臨。但是，與此同時(shí)，有一群特殊的“白富美”——140㎡以上的酒店式公寓項(xiàng)目卻退到了角落。

　　140㎡以上的酒店式公寓佈局以市中心為主，特別是錢江新城、西溪等住宅偏少、區(qū)域價(jià)格高的板塊較為多見，不限購(gòu)不限貸的背景曾經(jīng)是“高富帥”們的掌上明珠，而當(dāng)下，她們的出路在哪？

　　或停售或僵持或轉(zhuǎn)型 140㎡以上酒店式公寓陷尷尬

　　曾經(jīng)，小面積40年産權(quán)的房子才被稱為酒店式公寓，而面積大的，都會(huì)被賦予“私邸”“行宮”“總裁公館”等豪氣四溢的名稱，因?yàn)檫@兩撥客群差異很大，除去投資自住等功能，願(yuàn)意拿出住宅的價(jià)錢來(lái)買酒店式公寓的客群，看中的是不限購(gòu)的大面積，而現(xiàn)在，面積這一優(yōu)勢(shì)已經(jīng)消失。

　　位於錢江新城的高德置地廣場(chǎng)為其精裝“Icon私邸”公寓蓄客已經(jīng)大半年，原本打算近期開盤也一推再推，甚至傳出不推的消息。據(jù)了解，其“Icon私邸”面積210㎡、300㎡，預(yù)計(jì)均價(jià)40000-60000元/㎡，精裝修標(biāo)準(zhǔn)約為10000元/㎡。

　　而錢江西溪和景目前推出的是170方以上的商務(wù)公館，據(jù)透明售房網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，拿到預(yù)售證的150㎡以上戶型房源有 64套，其中出售33套，不過(guò)近月暫無(wú)成交。

　　堅(jiān)持與住宅保持價(jià)差 不限貸仍是殺手锏

　　從市面上來(lái)看，酒店式公寓的面積段集中在40-70㎡之間，“酒店式公寓可住可商業(yè)，面積小總價(jià)也不高，比較有市場(chǎng)。”雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳表示，“限購(gòu)雖然放鬆，但是限貸並沒(méi)有，面積大的酒店式公寓至少在限貸方面還存在著一定優(yōu)勢(shì)。”

　　主城區(qū)140㎡限購(gòu)放鬆之後，很多人買住宅，往往面臨著無(wú)款可貸的窘境，但是面對(duì)商業(yè)住宅“無(wú)止境”的5成貸款，還是令很多人動(dòng)心。“再買一套住宅，我就要付全款，一下子拿出那麼多現(xiàn)金還是有壓力。”某商業(yè)地産現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者馮女士表示，“商業(yè)貸款雖然利率高一點(diǎn)，也要求10年內(nèi)還清，但是畢竟有個(gè)緩和，而且總價(jià)比同面積的住宅低不少。”

　　綠城西溪誠(chéng)園二期明禮苑有135-163㎡酒店式公寓，300多萬(wàn)/套，均價(jià)在23000元/㎡左右，比住宅均價(jià)每平米低萬(wàn)元左右。“一般情況下，通過(guò)價(jià)格差來(lái)達(dá)到和住宅的差異性。”章惠芳在接受採(cǎi)訪時(shí)表示，“比如，城市之星之前有一棟樓的大戶型酒店式公寓，産品和住宅一模一樣，但是售價(jià)會(huì)打個(gè)八折。同樣的産品肯定有一個(gè)價(jià)值差，酒店式公寓存在一定的優(yōu)勢(shì)。”

　　商用和住宅功能區(qū)分 酒店式公寓與住宅非同類客群

　　“酒店式公寓和住宅根本就是兩種不同的産品，功能也不同。前者主要是以租賃投資為主，而140方以上的住宅還是以改善型的居家為主。”漢嘉地産機(jī)構(gòu)副總裁高賢林表示，“酒店式公寓40年産權(quán)，水電商用，又沒(méi)有煤氣，但是可以統(tǒng)一管理，總體來(lái)説是個(gè)投資品，是用來(lái)租賃的。”

　　他舉了高德置地廣場(chǎng)“Icon私邸”的例子，他認(rèn)為，買這樣的項(xiàng)目，都是城市核心區(qū)的高端人群，買的是一種生活方式，享受入室服務(wù)，底下又配套齊全，像住酒店，但卻又是自己的家。“現(xiàn)在，EAC的酒店式公寓也有很多人喜歡，理論上適宜長(zhǎng)期異地居住的人。”

　　“很多人確實(shí)是把酒店式公寓當(dāng)做投資品，但是市中心單價(jià)很高面積又大的産品定位原本就有問(wèn)題，雖然酒店式公寓的租售比比住宅高，但是杭州的租金回報(bào)率卻不一定能夠收得回。” 杭州贏商機(jī)構(gòu)有限公司總經(jīng)理方芳認(rèn)為，在豪宅區(qū)域做一個(gè)豪宅戶型的酒店式公寓的做法值得商榷。

　　不過(guò)，該賣得還在賣，融創(chuàng)?杭州印項(xiàng)目行銷副總彭振石曾經(jīng)如此介紹杭州印的66套大戶型酒店式公寓：“面積都是在200㎡的樣子，它們是臨江觀景面最好的，270°看江景，我們希望它們能夠成為浙江人的私人行宮。”大面積酒店式公寓市場(chǎng)確實(shí)存在，下一步如何應(yīng)對(duì)大面積住宅的挑戰(zhàn)，拭目以待。（新華房産調(diào)查記者 蘇萍）