進入7月，距離央行喊話已兩月有餘，但記者走訪深圳房貸市場發(fā)現(xiàn)，定向降準(zhǔn)及銀監(jiān)會調(diào)整銀行存貸比計算口徑等一系列“微刺激”並沒有對深圳的房貸市場産生實質(zhì)性作用。在一線城市中，深圳的房貸利率到目前為止依舊在高位徘徊，均值在基準(zhǔn)利率之上。但從1—7月的數(shù)據(jù)看，深圳的房貸利率儘管一直居高不下，甚至比北京、上海要高，但7月的房貸利率已呈現(xiàn)小幅下調(diào)的跡象。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，儘管政府出臺了一系列調(diào)控手段對房貸市場進行“微刺激”，但現(xiàn)在看來效果十分有限，利率市場化的趨勢越發(fā)明顯。在政府不出臺明文對利率進行調(diào)控的情況下，房貸利率上揚的趨勢很難出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，剛需族購房未來將面臨更大的貸款壓力。

　　7月首套房貸利率基本上浮0—10%

　　7月為傳統(tǒng)的樓市淡季，房地産市場延續(xù)了上半年的不景氣。為了挽救慘澹的成交量，中國樓市開始進入“降價季”。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，房價環(huán)比下跌的多達(dá)55個城市。7月，多地積極推出“救市”舉措，截至目前，在46個限購城市中已經(jīng)有20個城市在限購方面有不同程度的鬆動。

　　與多地積極推出“救市”舉措形成鮮明對比的是，影響成交量的另一重要因素——房貸市場的現(xiàn)狀卻令剛需族購房之路困難重重。根據(jù)“融360金融搜索平臺”近日推出《中國房貸市場月度分析報告7月報》，隨著銀行房貸利率持續(xù)走高，能夠提供基準(zhǔn)利率以下優(yōu)惠利率的銀行越來越少。從今年2月以來的數(shù)據(jù)看，銀行優(yōu)惠利率佔比總體呈現(xiàn)下降趨勢。從該報告的數(shù)據(jù)來看，目前基準(zhǔn)利率上浮仍是房貸市場的主流利率。

　　報告顯示，6月重現(xiàn)江湖的8.5折利率僅為曇花一現(xiàn)，7月，在全國23個重點城市中，房貸利率最低為9折，出現(xiàn)在北京農(nóng)商行和中信銀行北京分行；在以往房貸利率相對較低的外資銀行中，如今也只剩匯豐銀行可以提供9.4—9.8折的優(yōu)惠，其他外資銀行均提高到基準(zhǔn)利率以上；絕大部分二三線城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷聲匿跡，首套房利率與二套房利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實亡。

　　金融搜索平臺融360的信貸專家徐瑾告訴記者，從近日融360對全國23個重點城市近400家銀行的房貸利率進行的調(diào)查數(shù)據(jù)來看，目前首套房利率主要集中在基準(zhǔn)利率及基準(zhǔn)上浮10%這一區(qū)間。

　　有消息稱農(nóng)業(yè)銀行已發(fā)文，該行從8月起將在上海地區(qū)對200萬元以上首套房貸款利率實行9.5折優(yōu)惠。也有消息稱除農(nóng)行之外的其他三大行也已在上海地區(qū)實行9.5折利率。業(yè)內(nèi)人士表示，假如未來四大行的實際放款利率全面下調(diào)的話，那麼，下半年信貸緊縮的局面將會得到部分紓解。

　　“即使優(yōu)惠利率有所增加，也不排除銀行抬高優(yōu)惠利率的門檻，最終究竟有多少貸款申請者實際可獲得優(yōu)惠貸款利率，又能在多大程度上緩解信貸緊縮的狀況，還需要觀察。”徐瑾坦言，“距離央行喊話已兩月有餘，定向降準(zhǔn)及銀監(jiān)會調(diào)整銀行存貸比計算口徑等一系列‘微刺激’並沒有對房貸市場産生實質(zhì)性作用。”

　　深圳四家銀行停貸停貸數(shù)量領(lǐng)跑全國

　　“停貸”一詞進入公眾視線發(fā)生在2013年的年底，在此之前，深圳不做房貸業(yè)務(wù)的銀行僅平安一家。從2013年年底的“停貸潮”開始，停貸隊伍不斷壯大，此後，廣發(fā)銀行、民生銀行、招商銀行、中信銀行，甚至郵儲銀行和花旗銀行也加入停貸的大軍。

　　《中國房貸市場月度分析報告7月報》的數(shù)據(jù)顯示，7月，停貸銀行佔比相比上月有小幅回落，但也達(dá)到12%的高位。今年2月至7月，停貸銀行佔比呈現(xiàn)曲折上升的趨勢，5月受央行發(fā)聲支援個人住房貸款的影響，停貸銀行數(shù)量一度有所減少，但6月之後呈現(xiàn)反彈趨勢。7月，在統(tǒng)計的23城市中，只有西安、佛山、青島、珠海四個城市沒有銀行停貸。

　　未來停貸的銀行是否會不斷增加？徐瑾指出，這樣的情況不會發(fā)生，原因有二：一是銀行停做房貸業(yè)務(wù)的根本原因還是因為房貸業(yè)務(wù)收益低，但不管怎樣，個人房貸業(yè)務(wù)依然是零售銀行業(yè)務(wù)的重頭戲，銀行不可能完全捨棄這一低風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)資産而僅追逐高風(fēng)險、高收益的中小企業(yè)貸款等業(yè)務(wù)；二是停貸是各家銀行經(jīng)營風(fēng)格分化的體現(xiàn)，如民生銀行把主要精力投放至中小企業(yè)業(yè)務(wù)，全面實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；平安銀行將主要精力放在小微企業(yè)貸款、供應(yīng)鏈金融、個人信用貸款等收益更高的業(yè)務(wù)上。但是絕大多數(shù)銀行不會放棄個人房貸業(yè)務(wù)，尤其是國有大行。

　　記者調(diào)查了解到，7月，深圳市場共有平安銀行、花旗銀行、杭州銀行、東莞銀行四家停止房貸，停貸銀行數(shù)量與北京齊平，二者共同領(lǐng)跑全國。

　　不過，從1—7月數(shù)據(jù)來看，深圳停貸銀行佔比並沒有表現(xiàn)出增加或者減少的趨勢。徐瑾分析認(rèn)為，這是因為除了平安銀行、民生銀行等明確經(jīng)營重心的銀行之外，其他銀行的貸款政策容易受政府政策及貸款額度的影響而表現(xiàn)出更大的不確定性。

　　優(yōu)惠利率或成噱頭放款時間有所改善

　　從北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的平均房貸利率總體走勢來看，一線城市1—7月房貸利率變化均呈現(xiàn)出上行趨勢。其中，廣州和深圳的利率水準(zhǔn)明顯高於北京和上海。報告顯示，7月廣州的平均房貸利率更達(dá)到基準(zhǔn)利率的1.086倍，創(chuàng)一線城市平均房貸利率新高。

　　優(yōu)惠利率幾乎在深圳市場上絕跡。1—7月，深圳能提供優(yōu)惠房貸利率的銀行佔比呈明顯的下降趨勢，7月的優(yōu)惠銀行佔比僅為16.7%，目前僅剩匯豐銀行提供優(yōu)惠利率。

　　記者調(diào)查了解到，雖然少數(shù)銀行名義上可以提供優(yōu)惠房貸利率，但是折扣利率很難申請，即使申請到，放款時間也無法確定。例如，農(nóng)業(yè)銀行只針對優(yōu)質(zhì)客戶提供9.5折利率優(yōu)惠。

　　“優(yōu)惠利率對於絕大多數(shù)貸款申請者來説猶如鏡中花水中月，難以企及。”徐瑾認(rèn)為，“往年客戶只要申請就能獲得優(yōu)惠利率的年代將一去不回，未來優(yōu)惠利率或演變?yōu)殂y行自我宣傳、引發(fā)關(guān)注的一個幌子。”

　　深圳一國有大行的信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，在一線城市中，深圳的房貸利率一直在高位徘徊，均值在基準(zhǔn)利率之上。記者採訪了解到，7月，深圳的幾家國有銀行首套房利率微降：交通銀行利率從上個月的基準(zhǔn)上浮5%下調(diào)至基準(zhǔn)利率；工商銀行利率由基準(zhǔn)利率上浮5%下調(diào)至上浮3%。股份制銀行中，中信銀行由基準(zhǔn)上浮10%下調(diào)至上浮5%。

　　在7月的房貸市場調(diào)查中，深圳銀行的放款時間有所改善，銀行普遍因額度緊張而放不出款的局面已經(jīng)有所緩解。農(nóng)業(yè)銀行和渤海銀行均表示目前額度充足，可以較快放款。

　　“從深圳的房貸市場來看，深圳房貸利率依然高企、放款依然需要等待、停貸的銀行數(shù)量也領(lǐng)跑全國。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，“儘管政府出臺了一系列調(diào)控手段對房貸市場進行微刺激，但現(xiàn)在看來效果十分有限，利率市場化的趨勢越發(fā)明顯。在政府不出臺明文對利率進行調(diào)控的情況下，房貸利率上揚的趨勢很難出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，這意味著剛需族購房未來將面臨更大的貸款壓力。”

　　專家分析下半年房貸走勢：

　　“只要房價不急跌

　　房貸不會真鬆口”

　　■業(yè)界聲音

　　下半年房貸市場將會呈現(xiàn)怎樣的走向？緊縮的信貸政策能否鬆動？金融搜索平臺融360的信貸專家徐瑾分析認(rèn)為，絕大多數(shù)銀行在下半年仍將維持目前緊縮的住房信貸政策。

　　“中國樓市的黃金年代已經(jīng)過去，目前正進入一個調(diào)整期。而此階段的表現(xiàn)為房地産市場量價齊跌，房貸的抵押物——房産貶值的風(fēng)險加大。銀行出於規(guī)避風(fēng)險的考慮，謹(jǐn)慎對待房貸業(yè)務(wù)也無可厚非。”徐瑾表示。

　　“此外，銀行在當(dāng)下獲得存款的成本因為網(wǎng)際網(wǎng)路金融的影響而大幅提高，利差縮小促使銀行逐步提高房貸利率，當(dāng)下對於銀行來説，做房貸就像做公益，利潤微薄。”徐瑾告訴記者，從目前銀行吸收金融同業(yè)的協(xié)議存款來看，年化利率有的已經(jīng)超過5%，在此基礎(chǔ)上，還要計入20%不産生收益的存款準(zhǔn)備金，因此，銀行的實際放貸成本至少是“5%÷0.8”，即6.25%，而住房貸款基準(zhǔn)利率僅為6.55%，所以銀行不僅沒有給房貸打折的空間，反而還要提高利率，否則就無法獲利。

　　“雖然很多人預(yù)測中國樓市的‘拐點’即將到來，但目前房地産市場的降價行為還可以視為小幅且和緩的，也尚在安全範(fàn)圍內(nèi)。”徐瑾同時指出，“不過，下半年並不排除這樣一種可能性：一旦房價出現(xiàn)了斷崖式的下跌，將會引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，對民生、經(jīng)濟，甚至社會的穩(wěn)定都會産生很大的影響。這時不排除政府會出臺相關(guān)政策指導(dǎo)銀行適當(dāng)放鬆信貸政策，以提高房地産市場的成交量，達(dá)到‘救市’的目的，在這種情況下，下半年或?qū)⒊霈F(xiàn)房貸利率回落的情況。”

　　此外，業(yè)內(nèi)人士指出，部分小微貸款佔比較大的銀行在下半年或?qū)⒓哟髮ψ》抠J款的支援。“此前的兩次定向降準(zhǔn)，使得小微貸款佔比較大的城市商業(yè)銀行獲得了更多的貸款額度，這些銀行很可能會將部分額度用於支援住房貸款。”徐瑾表示，“但是，因為城市商業(yè)銀行從來都不是做房貸業(yè)務(wù)的主力軍，所以他們的作為依然很難改變目前房貸市場總體緊縮的局面。”

　　“降利率是一劑猛藥。只要房價不急跌，房貸就不會真正鬆口。”徐瑾最後這樣總結(jié)道。