■新快報(bào)記者 鄧蘇梅

　　仲介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，第二季度，廣州租賃市場需求量同比減少14%，一直以來呈小幅上漲的租金，在二季度受經(jīng)濟(jì)景氣度回落、租賃需求有所下降等因素的影響，上漲的速度明顯放緩。根據(jù)合富置業(yè)提供的數(shù)據(jù)，2014年二季度合富標(biāo)準(zhǔn)租金(廣州)為51.1元/㎡/月，環(huán)比2014年一季度微漲0.3%；同比2013年二季度上漲7.1%；較2013年四季度小幅上漲1.4%。

　　二季度租賃登記量現(xiàn)三年來最低

　　據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)租金監(jiān)測顯示，2014年上半年，廣州住宅的租賃需求有所下降。租賃實(shí)際成交活躍度，同比2013年和2012年同期均下降了兩成。據(jù)廣州市國土與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1月-5月，廣州住宅租賃登記備案面積為347.4萬㎡，同比2013年同期減少了14%。

　　通常，每年的二季度受畢業(yè)生租房增多等因素影響，租賃成交量相對(duì)較高，記者對(duì)比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2014年第二季度的租賃登記量達(dá)到近三年來同期的新低。

　　合富置業(yè)分析，廣州第二季度租賃成交量的下降主要受三方面因素的影響。一是受經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的影響。二是租金高企，業(yè)主叫價(jià)較強(qiáng)硬，租客入場門檻提高。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測，2014年上半年廣州全市(十區(qū))的租賃套均總價(jià)高達(dá)3890元/套(約80㎡的兩房)，其中市區(qū)的租賃套均總價(jià)為4066元/套(約80㎡的兩房)。總的來説，目前廣州中高端優(yōu)質(zhì)住宅的租金較高位，租客的入場門檻也相對(duì)較高。記者了解到，東圃-員村一帶二季度兩房中高端的月租金為3709元/套，工業(yè)大道的兩房單位每月租金約為3273元/套，赤崗和琶洲板塊由於受展會(huì)刺激，兩房的平均月租金達(dá)到3600元/套。

　　另外，市區(qū)租客外溢的現(xiàn)象較往年明顯增多。由於租金快速走高，有部分實(shí)力有所不足的租客外溢到番禺、原芳村、白雲(yún)、黃埔等週邊及近郊片區(qū)。

　　一房租金單價(jià)最高

　　記者了解到，廣州的租金水準(zhǔn)一直以來均處於上漲的態(tài)勢，2008年例外，受總體經(jīng)濟(jì)低迷影響，全年租金下降了1.6%，2009年-2013年，租金上漲的幅度分別為8.5%、12.6%、6.5%、6.4%和9.8%。2014年二季度合富標(biāo)準(zhǔn)租金(廣州)為51.1元/㎡/月，環(huán)比2014年一季度微漲0.3%，比2013年第四季度僅小幅上漲1.4%，租金上漲的勢頭明顯放緩。

　　從戶型看，一房的平均租金單價(jià)最高，為66.4元；兩房、三房的平均租金單位約為45元。一房和兩房的租金同比升幅較大，同比有約1%的漲幅；二季度較大面積三房單位的租金環(huán)比出現(xiàn)0.1%的下跌。從具體板塊看，珠江新城板塊房屋租金最高，平均達(dá)到89.6元/平方米/月，除此之外，匯景板塊、越秀區(qū)以及體育中心板塊的租金水準(zhǔn)也達(dá)到70元/平方米/月。

　　投資回報(bào)率持續(xù)走低 二季度僅為2.5%

　　近年來廣州房屋出租的回報(bào)率一直呈緩慢走低的趨勢。2008年一季度廣州住宅的出租回報(bào)率高達(dá)4.7%，其後出租回報(bào)水準(zhǔn)一路下降，2014年二季度的出租回報(bào)率僅為2.5%，幾乎跌至2011年時(shí)創(chuàng)下的最低點(diǎn)。

　　從戶型看，一房單位的出租回報(bào)率相對(duì)較高，平均為3%。其中天河、海珠、荔灣、越秀等市區(qū)較好地段的優(yōu)質(zhì)一房單位，需求旺盛，出租回報(bào)率相對(duì)較高，大部分在3%以上。兩房單位的平均出租回報(bào)率為2.4%，絕大部分兩房單位出租回報(bào)率基本集中在2%—2.7%之間。三房的回報(bào)率較低，平均為2.1%。

　　合富置業(yè)預(yù)測2014年下半年，畢業(yè)生租客增多，産業(yè)人口來穗持續(xù)增加，預(yù)計(jì)租賃需求會(huì)有所回升。不過，由於中高端住宅的租值已經(jīng)達(dá)到一定高位，加上經(jīng)濟(jì)預(yù)期偏謹(jǐn)慎等因素，預(yù)計(jì)租金大幅上漲的可能性不高，應(yīng)該以平穩(wěn)為主。

　　2014年二季度部分高端住宅租金、售價(jià)情況

　　樓盤 面積 租金(元/月) 市場買賣價(jià)(元/m2) 出租回報(bào)率(%)

　　芳草園協(xié)和新世界E座 109 8000 38500 2.3

　　新世界東逸花園藍(lán)谷居 114 5600 32000 1.8

　　匯景新城中央庭園(非普通) 214 32000 42000 4.3

　　匯景新城上城勳堡(非普通) 213 16000 37000 2.4

　　匯景新城明月清泉(獨(dú)立) 565 100000 165000 1.3

　　中海觀園國際南塔(非普通) 247 21000 45800 2.2

　　凱旋新世界T座(非普通) 206 16000 55000 1.7

　　新城海濱花園(非普通) 148 9500 45000 1.7

　　譽(yù)峰(非普通) 234 25000 45000 2.8

　　金海灣(非普通) 299 48000 60000 3.2

　　中海錦苑(非普通) 148 15000 37000 3.3

　　中信君庭(非普通) 242 16000 40000 2.0

　　珠江帝景鳴泉大宅(非普通) 222 12000 33000 2.0

　　星河灣6號(hào)(非普通) 301 25000 38000 2.6

　　廣州雅居樂花園雅湖居(別墅) 191 8000 30000 1.7

　　錦繡香江薔薇園(獨(dú)立別墅) 356 25000 50500 1.7

　　珊瑚灣畔(別墅) 284 60000 60000 4.2

　　體育花園(非普通) 180 10000 35000 1.9

　　江南世家(別墅) 245 9300 38000 1.2

　　越秀 凱旋會(huì)君悅閣(非普通) 300 10000 40000 1.0

　　錦城南苑(非普通) 159 11000 43000 1.9

　　東湖禦苑(非普通) 265 6300 43000 0.7

　　(來源：合富置業(yè))