中國證券報(bào)記者從上海市國資監(jiān)管部門及部分上海市國企高層了解到，國企土地的存量盤活與創(chuàng)新使用是本輪上海國資改革的重要議題。目前上海市已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)文件推動(dòng)土地節(jié)約集約化利用，促進(jìn)存量工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新利用。

　　7月3日，在上海國有資本運(yùn)營研究院聯(lián)合漕河涇開發(fā)總公司舉辦的國資智庫沙龍上，上海市國資系統(tǒng)人士表示，在國企改革中，特別涉及國企整體上市、發(fā)展混合所有制等改革，上海將探索國有土地在劃撥過程中，引入國有土地作價(jià)入股機(jī)制，充分體現(xiàn)國有土地價(jià)值。

　　國企土地成盤活對象

　　上海節(jié)約集約化用地、盤活存量土地已成為必然選擇。據(jù)上海市建設(shè)用地和土地整理事務(wù)中心主任顧守柏介紹，上海建設(shè)用地總規(guī)模接近“天花板”，新增空間極其狹小。2012年底，上海市現(xiàn)有建設(shè)用地3034平方公里，約佔(zhàn)全市陸域面積的45%。預(yù)估到2013年末，上海市現(xiàn)有建設(shè)用地總規(guī)模將達(dá)到3070平方公里，距3226平方公里的總量只剩156平方公里的增量空間。

　　此外，上海市現(xiàn)有建設(shè)用地還存在著諸多問題。其中，建設(shè)用地結(jié)構(gòu)不合理、空間佈局分散、整體績效水準(zhǔn)偏低等問題也比較突出。結(jié)合國家宏觀層面對上海建設(shè)用地的要求以及上海市土地使用情況的現(xiàn)狀，顧守柏認(rèn)為，上海市已經(jīng)到了推進(jìn)土地節(jié)約集約化利用的關(guān)鍵時(shí)刻。

　　在此背景下，上海國企旗下的土地將成為推進(jìn)土地節(jié)約集約化利用的重要“存量資源”。據(jù)上述上海國資系統(tǒng)人士透露，在本輪上海國資國企改革的醞釀階段，上海市國資監(jiān)管部門對上海國企旗下土地資源進(jìn)行了摸底。統(tǒng)計(jì)顯示，目前上海市屬國資系統(tǒng)企業(yè)旗下土地總量達(dá)100多萬畝，約合700平方公里。目前，整個(gè)上海市的面積為6300多平方公里，存量土地資源非常可觀。

　　目前上海國企旗下土地主要分為三類：劃撥地、空轉(zhuǎn)地以及出讓地。其中劃撥地為國有土地?zé)o償劃撥，並未繳納土地出讓金；空轉(zhuǎn)地在名義上實(shí)現(xiàn)土地出讓而事實(shí)上並未繳納土地出讓金。兩者佔(zhàn)上海國企旗下土地資源的60%左右，其餘40%為實(shí)施招拍掛的出讓土地。根據(jù)上海市1995年出臺(tái)的《關(guān)於進(jìn)行盤活工商企業(yè)國有房地産試點(diǎn)的實(shí)施意見》，空轉(zhuǎn)土地主要集中在上海錦江集團(tuán)、儀電(控股)集團(tuán)、建材集團(tuán)等試點(diǎn)推進(jìn)國有土地空轉(zhuǎn)的單位。

　　國企改革配套土地政策

　　國企改革配套土地節(jié)約集約化利用政策成為上海市國資監(jiān)管部門的既定政策。據(jù)透露，在去年年初醞釀上海國資國企改革時(shí)，上海市主要領(lǐng)導(dǎo)及國資委將出臺(tái)土地政策作為重要的議題。作為國企土地政策的需求方，上海市國資委對國企改革中的土地政策大致有三方面的需求：空轉(zhuǎn)土地問題的解決、工業(yè)用地的存量盤活以及國有土地價(jià)值在國企改革中的體現(xiàn)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從1996年到2000年間，上海共有24個(gè)企業(yè)集團(tuán)經(jīng)該市政府批準(zhǔn)實(shí)施土地空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，當(dāng)時(shí)的核準(zhǔn)土地出讓金額達(dá)到340多億元。目前，上海市土地部門以及相關(guān)國企已在進(jìn)行空轉(zhuǎn)類土地的價(jià)值梳理與合理體現(xiàn)工作。

　　在土地節(jié)約集約化利用以及工業(yè)用地的盤活方面，今年上半年上海市密集出臺(tái)了三個(gè)文件。2月，上海市印發(fā)《關(guān)於進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水準(zhǔn)若干意見的通知》，提出了今後上海市對於土地利用方面的五大總綱，即“總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、流量增效、品質(zhì)提高”。3月底，上海市國土資源局制訂的《關(guān)於加強(qiáng)本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定(試行)》與《關(guān)於加強(qiáng)本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定(試行)》正式公佈。上海將實(shí)現(xiàn)存量工業(yè)用地的有效利用作為提高土地節(jié)約集約化利用的主要措施，並明確將對存量工業(yè)用地採取區(qū)域整體轉(zhuǎn)型、土地收儲(chǔ)後出讓和有條件零星開發(fā)等實(shí)施路徑。

　　上海國有資本運(yùn)營研究院秘書長羅新宇認(rèn)為，隨著上述文件的出臺(tái)，沉寂已久的上海工業(yè)用地市場再次成為焦點(diǎn)，盤活優(yōu)化國資國企存量工業(yè)地産、積極探索土地創(chuàng)新利用將是上海國資國企面臨的重大課題。

　　國資國企存量工業(yè)地産的盤活並創(chuàng)新利用一個(gè)核心的問題是國有土地價(jià)值的合理體現(xiàn)。據(jù)上述國資系統(tǒng)人士透露，在本輪國資國企改革、發(fā)展混合所有制過程中，上海將探索國有土地作價(jià)入股機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)國有土地價(jià)值的合理、充分體現(xiàn)。在具體實(shí)施上，對融資需求高、土地使用量大的國企或是成為上海國資平臺(tái)公司的企業(yè)將可以實(shí)施國有土地的作價(jià)入股，此外對有改革改制需求或是尋求實(shí)現(xiàn)整體上市的國企，也可以配合企業(yè)改革推進(jìn)土地作價(jià)入股。據(jù)透露，上海預(yù)計(jì)將不會(huì)出臺(tái)政策性文件推動(dòng)國有土地作價(jià)入股，而將採用一事一議、一企一議的方式推進(jìn)。

　　國企或面臨多重影響

　　目前，上海市部分國企已在推進(jìn)旗下土地資源的盤活，但在土地資源盤活中的受益情況將會(huì)有較大不同。一位不願(yuàn)透露姓名的上海國企高層表示，目前上海提出的盤活存量、原地開發(fā)等政策給了企業(yè)整合土地的動(dòng)力，但上海國企擁有土地的規(guī)模差別很大。此外，在存量土地盤活中，企業(yè)與政府的收益分享模式還未建立，企業(yè)的利益需要得到保障。

　　據(jù)上汽集團(tuán)上海汽車資産經(jīng)營有限公司人士介紹，目前上汽集團(tuán)在上海的土地總共有1500萬平方米，其中廠房700萬平方米，主要集中在安亭、金橋、臨港等上海郊區(qū)。在上海市區(qū)，上汽集團(tuán)擁有50萬平方米的廠房。未來上汽集團(tuán)部分土地將進(jìn)行存量優(yōu)化，對部分土地將進(jìn)行結(jié)構(gòu)以及容積率等方面的調(diào)整，將推進(jìn)部分廠房向主題性園區(qū)轉(zhuǎn)變。但該人士同時(shí)對如何保障企業(yè)分享土地開發(fā)利益等方面表示了關(guān)切。

　　而作為上海老牌化工國企，華誼集團(tuán)旗下土地的整合轉(zhuǎn)型已經(jīng)開始。據(jù)華誼集團(tuán)內(nèi)部人士透露，集團(tuán)旗下吳涇化工項(xiàng)目地塊將轉(zhuǎn)變用途，成為公司管理、行銷、研發(fā)等的中心，生産項(xiàng)目將向其他化工區(qū)轉(zhuǎn)移。此外，華誼集團(tuán)已明確整體上市或核心資産上市的改革目標(biāo)，目前華誼集團(tuán)部分項(xiàng)目土地關(guān)係不清晰的問題已成為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的一大難題。國有土地作價(jià)入股的推動(dòng)或?qū)⒗眄樇瘓F(tuán)部分資産權(quán)屬關(guān)係，推進(jìn)企業(yè)改革。

　　但有國資分析人士指出，存量土地盤活利用、國有土地作價(jià)入股等政策或?yàn)閲髱硌}雜局面。一方面，國企可以借旗下土地盤活中分享部分收益，甚至借土地整合實(shí)現(xiàn)自身轉(zhuǎn)型；另一方面，大量國有土地作價(jià)入股或出現(xiàn)國有股份大量擴(kuò)充的情況，企業(yè)的改革改制需要做出相應(yīng)調(diào)整。政策推行的同時(shí)將伴隨複雜的利益博弈。