新華網南京3月12日電(記者 楊紹功、魏宗凱)南京市11日公佈七條調控措施，其中“按季度分解控制房價漲幅”、加強郊區(qū)市場管理等具體內容讓人耳目一新。專家認為，分類調控將是今年房地産政策的主旋律，不排除其他房價上漲較快的城市將出臺更加靈活、更有針對性的調控措施。

　　限房價穩(wěn)地價調控依然從嚴

　　南京市11日披露的《關於進一步加強我市房地産市場管理工作的通知》顯示，此次南京調控新政共包含七條具體措施。其中包括未來五年南京全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型佔比達到50%以上；按季度分解控制房價漲幅；新建精裝房需申報裝修價格及裝修標準，由專業(yè)機構進行第三方裝修價格評估；加強郊區(qū)市場管理等具體內容。

　　多位地産界分析人士認為，南京市調控思路仍然是“限房價、穩(wěn)地價、增加保障房供應”，而開年即打“預防針”，説明南京仍面臨較大房價上漲壓力。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月，南京市新建商品住宅價格已連續(xù)19個月上漲，僅去年一年就上漲了15.6%，在70個大中城市中，南京漲幅僅次於上海、北京、廣州、深圳和廈門。另外，南京庫存量非常低，目前僅為3.2萬套，而且其中還包含大量車位、商業(yè)等産品。因此整體上仍然是供小于求的狀態(tài)，房價上行壓力較大。

　　針對一些房價持續(xù)上漲的熱點城市，住建部副部長齊驥日前表示，這些城市今年1、2月份的數(shù)據(jù)顯示，雖然樓市交易量有所下降，但價格上漲依然明顯。從供需來看，仍舊呈現(xiàn)不平衡態(tài)勢。對於這類城市，應千方百計增加供應，尤其是中小套型供應。與此同時，為緩解供求不足的矛盾，此類城市仍將繼續(xù)採取限購、限貸等調控措施。

　　因此南京市明確要求，如出現(xiàn)多個高價項目或造成指數(shù)較大上漲的樓盤，採取分時分流，合理引導。

　　分類調控期待更多惠及剛需

　　住建部部長姜偉新透露，今年房地産調控思路傾向於“雙向調控”。政府工作報告也提出，未來將針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有産權住房供應，抑制投機投資性需求。而記者在採訪中了解到，一些大中城市的市民期待分類調控政策能夠更多地惠及剛性需求。

　　上海白領何穎是被限購的對象，因為單身，且是外地戶口。“我已經在這個城市工作5年了，很想紮下根，可是現(xiàn)有的政策讓我只能靠租房安居。”何穎稱，跑了多家房産仲介諮詢，對方給出的建議都是先結婚再買房，或是花兩萬元委託仲介辦理假結婚證。希望分類調控政策能更多考慮像我這樣的剛性需求。

　　李陽去年大學畢業(yè)在南京工作，為了結婚他最近正在看房。他認為，這些政策對規(guī)範房地産市場有一定的影響，但是像他這樣的剛需最希望看到的是供應量真正增加，房價真正保持穩(wěn)定，而不是以保障房增加量來充數(shù)，普通樓盤真正提供更多簡裝修和小戶型。

　　南京林業(yè)大學城市與房地産研究中心主任孟祥遠認為，市場最根本的矛盾是供應不足與需求旺盛的矛盾。南京此次明確增加土地供應是解決市場缺房、缺地的根本出路，逐漸會顯現(xiàn)出效果。“90／50”政策微調供應結構，保證中小套型比例，以及加大保障性住房的建設力度，保障住房困難家庭和引進人才的基本住房需求，都是為了更多地惠及剛性需求。另外，規(guī)範開發(fā)企業(yè)成品住宅的申報指導，對精裝修價格實行價格評估制度，也是為了保障購房者的權益。

　　南京市住建委有關負責人表示，未來調控需要根據(jù)市場規(guī)律更加精細化，做好住房供應體系建設。

　　齊驥近日也表示：房價上漲壓力較大的熱點城市仍然暴露出供應不足、供需矛盾突出的問題。今年要千方百計增加普通商品住房供應，特別是中小套型商品房供應。

　　購房者的降價預期明顯上升

　　兩會前夕，一家銀行暫停房地産夾層融資的公告，和杭州、常州等地三個樓盤降價促銷，加上部分市場人士“樓市崩盤論”、“拐點論”的言論，一些售房者著急出手，已購房者驚慌失措，生怕接了“最後一棒”，準備購房者開始持幣觀望，而證券市場房地産股也集體重挫。

　　在南京，據(jù)江蘇365地産家居網的一項網路調查統(tǒng)計，約有59.72%的網友認為“金三銀四”南京房價會受到杭州等地降價的影響而出現(xiàn)降價。購房者的降價預期明顯上升，觀望情緒開始出現(xiàn)。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，在分類調控的政策指導下，預計今年應能看到部分三四線城市放鬆既有調控，甚至還會有個別城市出臺新的刺激措施。而一二線城市，至少在上半年，看不到放鬆的可能性。如果下半年市場降溫明顯，則可能有二線城市表面不松，在執(zhí)行中暗松。