在經(jīng)歷了幅度不小的調(diào)整後，上海自貿(mào)區(qū)概念股近期出現(xiàn)橫盤震蕩的企穩(wěn)跡象。與二級市場股價企穩(wěn)相呼應(yīng)，有媒體日前報道，上海自貿(mào)試驗區(qū)土地轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)的問題已有初步時間表，相關(guān)方案預(yù)計將在今年上半年出臺。分析人士認(rèn)為，該方案一旦出臺，無疑可以給在自貿(mào)區(qū)擁有工業(yè)用地的上市公司帶來一次價值重估的機(jī)會。

　　自貿(mào)區(qū)土改時間或定在上半年

　　近日有媒體報道，備受關(guān)注的上海自貿(mào)試驗區(qū)土地轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)的問題，已經(jīng)有了初步時間表，針對上海自貿(mào)試驗區(qū)內(nèi)土地轉(zhuǎn)性的問題，現(xiàn)在還在研究方案，預(yù)計今年上半年會出臺相關(guān)措施。

　　上海自貿(mào)試驗區(qū)佔地面積僅28.78平方公里，其中工業(yè)用地佔比過半，區(qū)內(nèi)土地轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)的問題，一直備受業(yè)界關(guān)注。有業(yè)內(nèi)專家表示，在存量土地二次開發(fā)上，上海自貿(mào)試驗區(qū)可能會先行先試，探索的力度預(yù)計比較大，比如在土地的規(guī)劃管理上，有望採取負(fù)面清單管理模式，規(guī)定不能建的不建，其他則給予相對自由的空間。針對土地負(fù)面清單管理，有業(yè)內(nèi)人士舉了一個形象的例子，“比如監(jiān)管部門規(guī)定，這個區(qū)域內(nèi)不能建住宅，那麼這個地方就不能建設(shè)住宅，但是拿來建商鋪還是辦公樓，這個卻是可以自己選擇的。”

　　分析人士指出，在具體規(guī)劃出臺前，目前自貿(mào)區(qū)的計劃是優(yōu)先保證公益類設(shè)施的用地。按照此前規(guī)劃，上海自貿(mào)試驗區(qū)將以國際貿(mào)易、金融服務(wù)、航運(yùn)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)和高端製造五大産業(yè)為導(dǎo)向，進(jìn)一步提升區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)比重，加快傳統(tǒng)産業(yè)轉(zhuǎn)型升級，深化在功能創(chuàng)新拓展、産業(yè)轉(zhuǎn)型升級、資源要素配置等方面的試點，形成與上海“四個中心”建設(shè)的聯(lián)動機(jī)制。

　　自貿(mào)區(qū)管委會或成土地規(guī)劃平臺

　　值得一提的是，在上海自貿(mào)試驗區(qū)的土地規(guī)劃中，自貿(mào)試驗區(qū)管委會可能會扮演關(guān)鍵角色。有相關(guān)人士表示，未來上海將以上海自貿(mào)試驗區(qū)管委會為平臺，統(tǒng)一規(guī)劃上海自貿(mào)試驗區(qū)土地，鼓勵土地的混合使用和建築的複合利用。

　　按該相關(guān)人士的説法，針對上海自貿(mào)試驗區(qū)的土地問題，上海市規(guī)土局的工作主要是“1+3”四個方面。“1”是上海自貿(mào)試驗區(qū)整體的土地規(guī)劃方案，“3”即試驗區(qū)28.78平方公里的戰(zhàn)略性規(guī)劃；具體實施的規(guī)劃，包括開發(fā)容量的設(shè)計，每個街坊的規(guī)劃以及綜合性的土地政策等。

　　這一預(yù)期與稍早前上海市國土局局長莊少勤的表態(tài)一脈相承。去年10月，上海市規(guī)土局局長莊少勤和副局長徐毅松曾帶隊到上海自貿(mào)試驗區(qū)調(diào)研。莊少勤當(dāng)時對自貿(mào)試驗區(qū)下一階段工作提出了三點意見：一是自貿(mào)試驗區(qū)的規(guī)劃工作要守好生態(tài)底線、安全底線和公共服務(wù)底線。二是在土地方面，要建立土地動態(tài)流量的概念，不斷創(chuàng)新提高土地利用效率的方式方法。積極探索土地混合使用和建築複合利用的新模式，進(jìn)一步節(jié)約集約利用土地；建立合理的利益分配機(jī)制，處理好公平與效率的關(guān)係，為自貿(mào)試驗區(qū)新業(yè)態(tài)的落地提供空間保障。三是聚焦制度創(chuàng)新，進(jìn)一步賦予自貿(mào)試驗區(qū)更大的行政審批許可權(quán)。

　　自貿(mào)區(qū)地荒隱現(xiàn)

　　土地“轉(zhuǎn)性”迫在眉睫

　　上海自貿(mào)區(qū)原有土地規(guī)劃是按功能區(qū)塊劃分，分為行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地、研發(fā)生産用地等11個功能區(qū)塊。但自貿(mào)區(qū)掛牌後，欲在區(qū)內(nèi)開設(shè)業(yè)務(wù)的國內(nèi)外企業(yè)蜂擁而來，未來像産權(quán)交易所、貿(mào)易仲裁中心、稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，以及各方關(guān)注的離岸交易中心、跨境金融資産交易平臺、智慧財産權(quán)及技術(shù)交易所等名目繁多的機(jī)構(gòu)、公司，都將涌入這一區(qū)域。土地供求矛盾將日益凸顯。

　　以外高橋為例，佔地10平方公里（其中封關(guān)運(yùn)作面積8.9平方公里），佔上海自貿(mào)區(qū)總面積28.78平方公里超過1/3。由於保稅區(qū)性質(zhì)，土地多以倉儲、物流等工業(yè)用地為主，區(qū)內(nèi)辦公項目不足，目前主要有湯臣國際貿(mào)易大廈、東方國際文化貿(mào)易中心、外高橋大廈、東華金融大廈，以及一些中低端物業(yè)。而這些大廈建設(shè)年代久遠(yuǎn)，與自貿(mào)區(qū)管委會一墻之隔的湯臣大廈，建於1995年，迄今已有18年之久。儘管如此，去年10月上旬，自貿(mào)區(qū)辦公租金已經(jīng)達(dá)到均價4.9元/平方米/天，較年初上漲207%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，自貿(mào)區(qū)內(nèi)還有土地儲備，但基本由上市公司和國企持有，除了“大地主”外高橋集團(tuán)之外，如海博股份區(qū)內(nèi)擁有11萬平方米土地，錦江投資擁有6000平方米土地，浦東金橋擁有1.78萬平方米倉儲土地。另外，雖有存量，但由於後市看漲，不會一次性放出，必然是有一定步驟和門檻，或是定向投放。因此，目前民營企業(yè)機(jī)會不多，地塊溢價比較高在意料之中。由於區(qū)內(nèi)新增土地有限，現(xiàn)存土地又以工業(yè)用地為主，通過改變土地性質(zhì)，“盤活”既有土地，解決“地荒”問題，顯得迫在眉睫。