從深圳地鐵蛇口線後海站出來，左邊是正在有序開發(fā)的深圳灣片區(qū)，座座高樓已然露出“尖尖角”，右邊是巨大的蛋形的保利劇院，朝北方向走去，一路上可看到海岸風(fēng)情街，寬闊的長廊和露天廣場把海岸城購物中心、保利購物中心、天虹商場、茂業(yè)百貨、海雅百貨等一線貫通，形成了集購物、餐飲、休閒、娛樂為一體的後海商圈，一改過去南山分散、無序的商業(yè)格局。

　　後起之秀的南山後海商圈，是深圳少有的擁有濱海風(fēng)情和業(yè)態(tài)功能均衡、配套齊全的商圈。自2003年南山後海商業(yè)開始全面建設(shè)至今，後海商圈面貌煥然一新，商圈內(nèi)人氣日益旺盛，物業(yè)租售價格高開一線，發(fā)展勢如破竹。多位業(yè)內(nèi)人士稱其為深圳商業(yè)跑出來的“黑馬”。

　　然而，面臨著寶安商業(yè)的崛起，香港高端消費(fèi)的競爭，後海商圈如何留住人氣？其競爭的最大砝碼又在哪？

　　毗鄰之爭，優(yōu)勢何在？

　　隨著深圳城市開發(fā)建設(shè)的西移，南山、寶安一改原來蠻荒之地的面貌，眾多住宅項目在深圳樓市中嶄露頭角，精彩大盤搶盡風(fēng)頭。而伴隨著濱海大道通車、地産項目更是在南山遍地開花，加上南山配套設(shè)備的不斷完善，到南山上班的人多了，到南山居住的人多了，到南山消費(fèi)的人也多了，這其中除了南山區(qū)域的居民，還有很大一部分是來自寶安的消費(fèi)群體。

　　然而，近兩年寶安商業(yè)也開始強(qiáng)勢崛起，海雅繽紛城、首個天虹購物中心紛紛落戶寶安，其龐大的商業(yè)體大大刺激了寶安當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)。許多寶安當(dāng)?shù)鼐用癜l(fā)現(xiàn)，以往要跑到南山才能買到的品牌竟然也出現(xiàn)在自家門口，這一改變把更多的當(dāng)?shù)叵M(fèi)者滯留在本地。

　　對此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任徐楓也坦言，這在一定程度上分流了一部分前往南山消費(fèi)的客群。然而，這究竟給以南山海岸城為中心的後海商圈帶來多大的打擊？徐楓認(rèn)為，儘管有影響，但並不大。

　　“從商業(yè)的定位來看，寶安的商業(yè)定位是社區(qū)型的商業(yè)，而南山後海商圈的定位是市級的商圈。”這就意味著，後海商圈的高端大氣是目前寶安商業(yè)暫時無法比擬的。徐楓分析，寶安的商業(yè)只能滿足普通消費(fèi)者購買普通的商品，而對於有高端品牌需求的消費(fèi)者來説，還是要去到隔壁的南山後海商圈。

　　2007年，深港西部通道正式通車，在隨後的幾年裏，大陸居民赴港的條件也逐步放寬，居民赴港消費(fèi)的熱情日益高漲。此前曾有調(diào)查顯示，南山居民赴港消費(fèi)的比例在全市各區(qū)居民赴港消費(fèi)的比例中最高。有業(yè)內(nèi)人士分析，香港高端商品和逐年下調(diào)的匯率給大陸居民赴港消費(fèi)帶來了極大的利好，而交通便利也使得南山居民近水樓臺先得月。

　　事實上，香港給深圳商業(yè)帶來的競爭問題由來已久。早在10年前，業(yè)界就討論過如何讓華潤萬象城與香港商業(yè)進(jìn)行差異化區(qū)分，但目前看來仍然不成功。而如今南山面臨著與萬象城同樣的問題，徐楓認(rèn)為，既然難以差異化競爭，就盡力留住自己的客戶群。“後海商圈目前針對的是暫時沒辦法去香港或者懶得去香港的人，這些人就會被截留在本地。”在徐楓看來，深圳這樣的消費(fèi)者還是很多的。

　　世聯(lián)地産綜合體市場研究員李琳琳認(rèn)為，成熟的商圈不會太受周邊商業(yè)分流人群的影響。“南山目前處於發(fā)展階段，未來還將有華潤的舊改、來福士廣場等商業(yè)項目入市，目前還不存在商業(yè)過剩的情況。”市場還是很大，關(guān)鍵在於如何給自己一個精準(zhǔn)的定位。

　　李琳琳認(rèn)為，後海商圈從建設(shè)設(shè)計以及自然人文風(fēng)情來看，給消費(fèi)者帶來的購物體驗和娛樂消遣環(huán)境都是其他商圈暫時無法比擬的，加上豐富的産品鏈條，是後海商圈相較于其他商圈或商業(yè)體最大的優(yōu)勢所在。

　　內(nèi)部換血，用意何在？

　　近兩年南山海岸城的升級改造正在逐步推進(jìn)，伴隨新品牌的入駐，原有品牌的升級，海岸城以更為時尚的面貌嶄新綻放。不斷“換血”的背後，是蓄意迎戰(zhàn)周邊商業(yè)的崛起？還是自身品位的逐步彰顯？

　　徐楓認(rèn)為，後海商圈的蛻變更大的目的在於迎合區(qū)域的高端消費(fèi)群體。在2000年以前，南山一度是深圳地價的洼地，而在2000年以後，房地産項目在南山便風(fēng)起雲(yún)湧，許多新深圳人在南山買房，購房者也比較年輕。其次，從住宅項目來看，目前全市的豪宅項目多集中于南山，這就意味著南山居民的平均消費(fèi)能力應(yīng)該是全市各區(qū)居民中最強(qiáng)的，因此，商圈的檔次也必須隨消費(fèi)群體的檔次而提升。

　　其次，徐楓在研究中發(fā)現(xiàn)，南山商鋪的投資客來自於深圳市各個區(qū)，甚至原來在羅湖東門的投資客也轉(zhuǎn)移到了南山。從商鋪的租金和售價看來，據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，天利中央商務(wù)廣場、後海花園商鋪、卓越維港商鋪、蔚藍(lán)海岸四期商鋪以及招商海月花園五期這些南山後海的高端物業(yè)在租金和售價上全都高開一線，2013年11月的租金和售價相比去1月漲幅平均在10%左右。

　　在租金高企的態(tài)勢之下，商圈內(nèi)許多小商戶卻面臨不得不撤退的境遇。記者走訪發(fā)現(xiàn)，位於海岸城內(nèi)的原潮地下商城近期出現(xiàn)鋪位空置現(xiàn)象，而仍存的商戶經(jīng)營業(yè)比較慘澹，原來的奶茶店、小吃店也開始撤出。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，這些小商戶與如今海岸城及周邊高端的商戶格格不入，前來這個商圈消費(fèi)的群體大多因高端消費(fèi)而來，因此這些小商戶也就無人問津，加之高漲的租金更是讓小商戶吃不消。

　　徐楓認(rèn)為，這是商圈內(nèi)不斷自我優(yōu)化的過程。而商圈內(nèi)淘汰重組的過程將一直持續(xù)，最終只有高溢價的商戶和産品才能留在這個定位高端的商圈裏。

　　這一切都給後海商圈檔次一路拔高作了最好的詮釋。

　　騰飛在即，機(jī)遇何在？

　　對於南山，不少業(yè)內(nèi)人士敢言，“南山是深圳目前發(fā)展最快，也是最有潛力的區(qū)域。”無論從城市規(guī)劃、建設(shè)指標(biāo)、區(qū)域環(huán)境來看，都明顯勝過羅湖、福田，是深圳現(xiàn)在以及將來最接近現(xiàn)代城市合理規(guī)劃的典範(fàn)。

　　在徐楓的觀察中，現(xiàn)在深圳的城市配套和基礎(chǔ)設(shè)施都開始在南山聚集，效應(yīng)也初步顯現(xiàn)，而南山的資金集中能力也很強(qiáng)，在很多指標(biāo)上都超越了福田。這都給南山後海商圈帶來極大的發(fā)展機(jī)遇。

　　在徐楓看來，目前的後海商圈儘管初具規(guī)模，但也還只是發(fā)展的初級階段，未來的空間還很大。“前海的概念才剛剛發(fā)酵，等實體經(jīng)濟(jì)慢慢注入，總部經(jīng)濟(jì)初步建立起來，深港同城化交流日漸深入，沿江高速開通，把整個泛珠三角串聯(lián)起來，後海在其現(xiàn)有的商業(yè)和居住格局下，商圈的騰飛指日可待。”

　　“後海商圈具備深圳商業(yè)‘黑馬’的特質(zhì)。”然而，具備這樣的特質(zhì)需要多種元素的組合。而南山的區(qū)域特點、人口特點、消費(fèi)特點以及地理位置都決定了南山後海商圈的崛起。

　　但並不是有著得天獨厚的優(yōu)勢就可以坐享其成。徐楓認(rèn)為，後海商圈要成為深圳未來商業(yè)的引領(lǐng)者，還需要進(jìn)一步揣摩自己的客戶群體。“現(xiàn)在是高端商業(yè)對高端客戶，但是高端的客戶還有一種需求，就是個性化，要區(qū)分自己的特色。”徐楓認(rèn)為，目前後海商圈的産品線只是把高端引進(jìn)來，但是高端産品還有細(xì)分市場，因此也還需要不斷的細(xì)化。

　　從某種意義上來説，商圈的形成只是“教育”消費(fèi)者的第一階段，讓消費(fèi)者知道自己想要什麼，隨著消費(fèi)者的認(rèn)知慢慢形成，需要的東西就可能比現(xiàn)在展現(xiàn)的東西更高端了，因此商圈就要追隨消費(fèi)者的需求而作調(diào)整。徐楓認(rèn)為，商圈的發(fā)展和消費(fèi)者的需求是一個相互促進(jìn)的過程。而目前消費(fèi)者依然還是盲目的，還處於商圈引領(lǐng)消費(fèi)者消費(fèi)的階段。後海商圈就要抓住這點，不斷地對其業(yè)態(tài)組合進(jìn)行完善和升級。

　　而李琳琳認(rèn)為，後海商圈未來的進(jìn)一步發(fā)展還需要利用好自身區(qū)位的特點，“如果能把旁邊的深圳灣體育中心、保利劇院等公共配套資源整合起來，為自己所用，就更能體現(xiàn)自己的特色了。”在當(dāng)下消費(fèi)者都強(qiáng)調(diào)購物體驗的時期，這些寶貴的資源無疑能讓發(fā)展中的商圈錦上添花。卓泳