人民網(wǎng)上海10月18日電 （王若宇） 17日上午10點(diǎn)，上海自貿(mào)區(qū)周邊一處地産仲介拉起門簾，工作人員匆匆將貼在玻璃墻內(nèi)房源資訊撕下更新：楊高北路一處商住小戶型的掛牌價(jià)從150萬(wàn)元漲到了160萬(wàn)元。“房東的心理價(jià)格一週一變，掛出來(lái)的房子本週賣不掉，到了下周就要漲價(jià)。”工作人員告訴記者。

　　9月29日，中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)正式掛牌。試驗(yàn)區(qū)總面積為28.78平方公里，範(fàn)圍涵蓋上海市外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)等4個(gè)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域。受地理因素影響，外高橋板塊受自貿(mào)區(qū)利好因素的影響最為直接。半個(gè)月以來(lái)，這裡的房地産市場(chǎng)成為自貿(mào)區(qū)狂熱投資潮的縮影。

　　華頓經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)沈晗耀向人民財(cái)經(jīng)表示，自貿(mào)區(qū)房地産過(guò)熱的苗頭應(yīng)該引起上海重視。“地價(jià)房?jī)r(jià)飆漲將顯著增加企業(yè)辦公成本，從而稀釋自貿(mào)區(qū)寶貴的改革紅利。”

　　不願(yuàn)具名的地産業(yè)資深人士向人民財(cái)經(jīng)表示，“在上海的版圖中，自貿(mào)區(qū)呈現(xiàn)出面向物貿(mào)港口的帶狀分佈，很容易看出未來(lái)的功能劃分和陸家嘴、大虹橋有顯著的不同；因而投機(jī)者希望這裡的房?jī)r(jià)和CBD甚至和香港接軌是一廂情願(yuàn)。”

　　房?jī)r(jià)一個(gè)月飆漲超過(guò)50%

　　據(jù)了解，無(wú)論是外高橋還是臨港，均非上海傳統(tǒng)的大規(guī)模住宅或商務(wù)社區(qū)。但受到自貿(mào)區(qū)利好推動(dòng)，這裡的房?jī)r(jià)走勢(shì)在過(guò)去一個(gè)月的表現(xiàn)如脫韁野馬。

　　高橋板塊內(nèi)，永久城市花園和瑞禾明苑兩個(gè)標(biāo)桿小區(qū)9月初的房?jī)r(jià)尚停留在每平米22000元左右，一個(gè)月之後每平米均價(jià)已經(jīng)突破30000元。

　　絕大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)自外地，而不受限購(gòu)政策影響的商住樓的價(jià)格飆漲則更為明顯：楊高北路樂(lè)非天地的小戶型單位成交價(jià)格從8月底的100萬(wàn)元，攀高至如今的170萬(wàn)元。“即便是超過(guò)50%的漲幅，在一些房東看來(lái)仍然不滿意，他們希望再等等、再看看。”房地産仲介工作人員説。

　　中原地産外高橋門店負(fù)責(zé)人宋滬雄介紹，外高橋板塊房屋市場(chǎng)在過(guò)去一個(gè)月呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的特點(diǎn)：房屋價(jià)格普遍上漲在40%至50%之間，許多熱門房型每週都會(huì)漲價(jià)。與此同時(shí)，區(qū)內(nèi)物業(yè)成交活躍度達(dá)到了歷史上最高水準(zhǔn)，單個(gè)門店月成交量相當(dāng)於2012年的總和。

　　樓價(jià)攀升稀釋改革紅利

　　地産分析人士龔敏認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)短期對(duì)房地産的利好作用大於實(shí)際。而在揭牌首月，各項(xiàng)改革尚起步之際，區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)就出現(xiàn)瘋狂上漲的局面，也讓外界頗為擔(dān)憂。

　　湯先生是眾多掘金自貿(mào)區(qū)的溫州商客之一。他計(jì)劃在自貿(mào)區(qū)內(nèi)外各註冊(cè)一家貿(mào)易公司。這就需要承擔(dān)三項(xiàng)物業(yè)成本：自貿(mào)區(qū)內(nèi)200平米的辦公室和一處3000平米左右的倉(cāng)庫(kù)，以及自貿(mào)區(qū)周邊一處200平米的辦公室。“如果租金持續(xù)上漲，對(duì)未來(lái)公司的成本壓力比較明顯。”他説。

　　作為改革的試驗(yàn)田，自貿(mào)區(qū)在轉(zhuǎn)變政府職能降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本方面正在進(jìn)行嘗試。沈晗耀擔(dān)心，寶貴的改革紅利將被高企的房?jī)r(jià)稀釋，企業(yè)獲得的實(shí)際利益將被高地價(jià)、高房?jī)r(jià)攤薄乃至消耗殆盡。

　　上述局面在香港已經(jīng)出現(xiàn)：作為自由港，香港一度吸引著日本的投資和消費(fèi)資金。但過(guò)高的地價(jià)、房?jī)r(jià)將香港的綜合辦公成本推高，導(dǎo)致其競(jìng)爭(zhēng)力受到衝擊。“相比香港，上海自貿(mào)區(qū)的稅收優(yōu)惠等政策都尚未出爐，如果貿(mào)然抬高地價(jià)、房?jī)r(jià)，對(duì)企業(yè)來(lái)説將是災(zāi)難。”沈晗耀説。

　　投機(jī)者承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)

　　事實(shí)上，在上海房?jī)r(jià)整體攀升的背景下，外高橋和臨港多年未擠入熱門板塊的行列。這其中，地理因素是直接的原因：從臨港新城出發(fā)到市中心人民廣場(chǎng)的距離是76公里，乘坐計(jì)程車最低花費(fèi)270元。

　　即便臨港新城的“故事”和“傳言”每隔2年都會(huì)翻新一次，但仍難以改變區(qū)域內(nèi)房屋銷售近乎停滯的尷尬。相較之下，外高橋板具備人氣，但商住樓和住宅的市場(chǎng)投放量比較有限，整個(gè)板塊的成熟度不足。

　　不願(yuàn)具名的地産業(yè)資深人士向人民財(cái)經(jīng)表示，市場(chǎng)惡炒自貿(mào)區(qū)板塊，背後風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。“在上海的版圖中，自貿(mào)區(qū)呈現(xiàn)出面向物貿(mào)港口的帶狀分佈，很容易看出未來(lái)的功能劃分和陸家嘴、大虹橋有顯著的不同；因而投機(jī)者希望這裡的房?jī)r(jià)和CBD甚至和香港接軌是一廂情願(yuàn)。”

　　接近上海決策層的人士認(rèn)為，數(shù)年內(nèi)自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容是高概率事件。沈晗耀稱，現(xiàn)行自貿(mào)區(qū)的作用是改革試驗(yàn)田。隨著對(duì)外開放擴(kuò)大，自貿(mào)區(qū)內(nèi)負(fù)面清單會(huì)逐漸縮小；更多CBD區(qū)域?qū)⒑w到自貿(mào)區(qū)範(fàn)圍內(nèi)，從而真正帶動(dòng)金融、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)引進(jìn)外資，擴(kuò)大開放。“自貿(mào)區(qū)的可複製，既是在全國(guó)的可複製，也是在上海的可複製。”該人士表示。

　　未來(lái)，自貿(mào)區(qū)的“唯一性”一旦打破，那麼距離市區(qū)路途遙遠(yuǎn)、人口稀少的港口板塊瘋狂的房?jī)r(jià)又何以為繼？