[摘要] 6.96億平方米全國商品房待售面積。12月12日，國家統(tǒng)計局公佈的這一創(chuàng)紀錄數(shù)據(jù)，將各地去庫存的壓力擺在了明面上。

　　時代週報記者 劉科 傅明 發(fā)自杭州（樓盤）、北京

　　6.96億平方米全國商品房待售面積。12月12日，國家統(tǒng)計局公佈的這一創(chuàng)紀錄數(shù)據(jù)，將各地去庫存的壓力擺在了明面上。

　　兩天之後的12月14日，中共中央政治局經(jīng)濟工作會議召開，明確要求化解房地産庫存。而在一個月前的11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，習(xí)近平總書記提出要消化房地産庫存，促進房地産持續(xù)健康發(fā)展。

　　庫存高壓可能帶來的嚴重後果，讓中央高層的視線更多地關(guān)注到了地産行業(yè)。

　　國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱“住建部”）的相關(guān)人士在接受時代週報記者採訪時透露，住建部此前派出專家組前往全國主要城市調(diào)研，已做了大量的庫存情況摸底工作。

　　“調(diào)研的結(jié)果是，目前國內(nèi)的房地産市場空置率頗高，也就是現(xiàn)在説的庫存情況非常嚴重。”住建部上述工作人員對時代週報記者説。據(jù)其透露，在調(diào)研過程中，住建部發(fā)現(xiàn)，在國家號召去庫存的情況下，有些地方和開發(fā)商還不顧一切地開工新項目，炒出新的天價地皮。

　　但在更大的範(fàn)圍上，為了給樓市減負，包括山西、河南、安徽、浙江在內(nèi)多個省份的地方政府已經(jīng)推出了實質(zhì)性措施。

　　最新的是杭州市富陽區(qū)。12月8日，杭州市富陽區(qū)人民政府印發(fā)了《富陽區(qū)促進房地産市場健康穩(wěn)定發(fā)展實施細則》，細則明確，為加快去庫存，該區(qū)將對在區(qū)內(nèi)購買新建商品住房的購房者，在取得房屋所有權(quán)證後，給予購房款1%的補助。在落實人才安居購房補貼的優(yōu)惠政策中，根據(jù)人才的學(xué)歷高低，補貼比例為購房款的1.5%-20%不等，補貼限額為3萬-80萬元。

　　“中央號召去庫存，作為地方主管部門，理應(yīng)響應(yīng)並給予政策支援。”富陽區(qū)住建部門的一位人士在接受時代週報記者採訪時如是回應(yīng)。

　　為了救市，2014年以來，各地政府從出臺各種措施，到正式取消限購，但購房熱情還是起不來。在中央喊話“去庫存”後，各地正陸續(xù)出臺各種鼓勵購房的政策。

　　除了類似富陽的財政補貼外，各地已公佈的去庫存措施還包括稅費減免、公積金新政，甚至戶籍禮包等，可謂花樣百齣……這些政策，放在一年前甚至半年前，都是無法想像的。

　　房地産去庫存，無論中央還是地方，都在動真格了。

　　庫存壓頂：6.96億平方米

　　12月12日，國家統(tǒng)計局公佈的今年1-11月房地産數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。其中，住宅待售面積增加439萬平方米，辦公樓待售面積增加90萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加318萬平方米。

　　庫存的持續(xù)高位對房地産投資數(shù)據(jù)産生了巨大的負面影響。自去年1月份以來，房地産開發(fā)投資增速已連續(xù)22個月下滑，目前處於連續(xù)9個月在個位數(shù)徘徊的狀態(tài)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年1-11月，全國房地産開發(fā)投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1-10月份回落0.7個百分點，創(chuàng)歷史新低。

　　值得一提的是，由於地方統(tǒng)計的住房庫存數(shù)據(jù)一般包括目前仍在建但已經(jīng)獲得出售許可的建築，部分竣工或還沒有上市銷售的建築可能不列入統(tǒng)計，因此實際住房供給或庫存可能比數(shù)據(jù)顯示的更大。這意味著，當(dāng)前政府官方公佈的庫存量會小于實際的庫存量。

　　據(jù)住建部內(nèi)部人士透露，早在2008年之前，住建部還是建設(shè)部的時候，就曾向當(dāng)時的中央政府提交了房地産去庫存相關(guān)報告。

　　“起初中央層面是表示重視的，並讓建設(shè)部做一系列的調(diào)控方案，但後來方案的實施時間被向後推遲。”上述人員表示，“不過，後來當(dāng)我們把國家對房地産市場實行的政策，看成是經(jīng)濟‘雙向調(diào)控’的手段之一時，也就都能夠理解了。”

　　類似的觀點在中國房地産業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長童悅仲那裏也得到印證。

　　“一直以來房地産都是國家用於雙向調(diào)控的杠桿。” 童悅仲在接受時代週報採訪時如是説，“中央喊話去庫存，説明當(dāng)下我們需要通過房地産的政策性調(diào)控來緩解宏觀經(jīng)濟下行的壓力。因為，我國近些年來，只要宏觀經(jīng)濟一下行，馬上就放鬆房地産業(yè)，相反則收緊。”

　　在過去較長的時間內(nèi)，地方政府對於土地財政和房地産有著很大的依賴，土地收入的持續(xù)下滑將加劇地方政府的債務(wù)危機，並成為影響GDP的重要因素之一。

　　庫存，直白地反映出房地産市場供需雙方的關(guān)係。除了庫存總量外，去化週期（當(dāng)年待售面積/年均銷售面積）是另一個對庫存的衡量指標(biāo)。

　　以富陽為例。來自浙江透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，杭州商品房庫存量在今年11月底突破17萬套大關(guān)，而富陽區(qū)的新房存量為10351套。

　　若以2014年富陽成交商品房4382套為計算標(biāo)準(zhǔn)的話，這意味著富陽消化現(xiàn)有存量的去化週期為28個月左右，已超出15個月的健康週期。

　　“分化是2015年樓市的最大特點，以杭州為例，越往市中心越安全，目前杭州主城區(qū)商品房去化率為10個月左右，周邊各區(qū)縣去化率都在20個月左右或以上，富陽在杭州各區(qū)縣裏庫存量排名第二，出臺購房補貼政策的背景在此，杭州轄內(nèi)其他區(qū)縣如臨安市接下來也會出臺類似政策。“浙江透明售房研究院院長方張接在接受時代週報採訪時説道。

　　去庫存：千方百計、花樣百齣

　　臨近年末，全國上下都在為樓市去庫存而殫精竭慮。

　　12月3日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)佈《中國住房發(fā)展報告（2015-2016）》，該報告預(yù)測，2016年中國房價總體將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。有媒體在引述該報告時稱“明年房價或會出現(xiàn)斷崖式下跌”，引起軒然大波。

　　“如果去庫存壓力緩解有限，那麼房價在國家通過連續(xù)經(jīng)濟寬鬆的刺激後，未來將有可能在經(jīng)歷一小段因救市拉動的較快上升後，到2016年第二季度後，出現(xiàn)一波下跌的可能。” 該報告的執(zhí)筆者之一、中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院一位研究員在接受時代週報記者採訪時仍提醒説。

　　中原地産研究部統(tǒng)計顯示：2014年來，累計已經(jīng)有超過50個城市發(fā)佈了不同力度、不同方式的購房補貼政策，以三四線城市為主，其原因是庫存壓力過大。

　　對地方政府而言，目前較為可控的救市政策主要集中在公積金貸款、購房補貼、稅收減免等措施。

　　11月23日，寧波（樓盤）市打響了浙江樓市去庫存第一槍，亦是在公積金貸款上做文章。從12月1日起，購買二套房的公積金貸款首付比例降至20%，二手房的公積金貸款首付比例降至30%。此前，寧波已決定將商品房實際繳納契稅額度的50%給予購房補貼。

　　早在今年8月，貴陽市則出臺了多條政策，包括購房落戶、停建公租房、公積金用作貸款首付等，欲推動該市去庫存。

　　公開材料顯示，貴陽建築面積超千萬平方米的超級大盤就有5個：花果園城市綜合體、中天假日方舟、中鐵生態(tài)城、大川白金城和西南商貿(mào)城，光此五個項目加起來建築面積就高達7420萬平方米，足夠200萬人居住─而貴陽是一個常住人口僅為400萬人的山城。

　　在各地新政中，還出現(xiàn)了鼓勵農(nóng)民工購房去庫存的措施。河南省的多個城市為鼓勵本地農(nóng)民進城購買商品房，在12月起出臺各種財政補貼政策。

　　事實上，農(nóng)民進城買房進行補貼在一些地方早已開始實施。今年4月27日，四川（樓盤）眉山市出臺政策，農(nóng)村居民在2015年5-7月購房的，由財政部門給予300元/？補貼；在2015年8-12月購房的，由財政部門給予200元/？補貼。

　　5月中旬，安徽宿州市泗縣也出臺《泗縣2015鼓勵農(nóng)民進城購房若干政策規(guī)定（試行）》。農(nóng)民進城購房後，財政部門將按所購房屋實有建築面積給予200元/？補助，每套最高2萬元。

　　12月11日的《經(jīng)濟參考報》稱，住建部鼓勵地方政府加大對農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支援力度。同時，住建部要求研究擴大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存範(fàn)圍，加大公積金對購房的支援力度，方便農(nóng)民貸款。

　　或許，鼓勵農(nóng)民工購房“去庫存”的各類細則會在各地陸續(xù)出現(xiàn)。

　　童悅仲指出，國家過去“救市”的形式是側(cè)重於加大投資，但這次對房地産採取的政策，卻是側(cè)重於化解房地産庫存，拉動刺激房地産消費。

　　有的地方消化庫存要5-10年

　　本屆政府對待樓市調(diào)控的態(tài)度，在2014年3月公佈的《政府工作報告》已有體現(xiàn)，就是“分類調(diào)控”。

　　從去年以來，住建部對樓市提出了“雙向調(diào)控”的思路，意圖對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對於庫存量比較大的城市，控制供地和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，採取必要手段，消化庫存。

　　中國樓市的現(xiàn)狀是：一邊是三、四線城市房價繼續(xù)下跌，去庫存的形勢不容樂觀。從衛(wèi)星圖上，從南到北各種新建城區(qū)空空蕩蕩，從南方廣東惠州（樓盤）大亞灣一帶到北方內(nèi)蒙古鄂爾多斯（樓盤）的康巴什等地，天量的空置房預(yù)示著樓市去庫存壓力的不易。

　　另一邊，則是一線城市房價在繼續(xù)著非理性的上漲。鏈家地産的數(shù)據(jù)顯示：11月上海（樓盤）新建商品住宅成交均價為34730元/平方米，環(huán)比上漲4.7%，同比上漲25.4%。美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月份，深圳（樓盤）新建商品住宅成交均價升至44761元/平方米，環(huán)比上漲33.22%，同比上漲68.68%。

　　樓市的分化，亦使房地産投資出現(xiàn)了區(qū)域上的明顯傾斜。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，北京（樓盤）、上海、廣東房地産的投資額均一直保持兩位數(shù)快速增長，其中上海投資增速明顯加快，同比增長20.3%。而內(nèi)蒙古、遼寧、黑龍江、雲(yún)南、青海同期的房地産投資為負增長。“化解庫存的政策，不能一刀切，從城市結(jié)構(gòu)看，一線城市需要補庫存；而一些中西部城市，在過去相對激進的土地出讓政策後，目前庫存新增量不大，但總量仍很大，整體去庫存壓力凸顯。”浙江透明售房研究院院長方張接説道。

　　“從絕對量看，商品房的庫存量很大，但商業(yè)綜合體和寫字樓的空置率更高，旅遊地産的空置率也很嚴重。”方張接説道。

　　對於樓市庫存高企問題，12月13日，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在一個論壇中稱，“需要消化過度放大的庫存，恐怕就不是簡單的我們想像的一兩年、兩三年，有的地方恐怕要花5-10年”。