12月3日,中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心發(fā)佈最新一期《中國住房發(fā)展報(bào)告》。

　　在今年三季度我國GDP增速僅為6.9%的情況下,該報(bào)告主編、中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,房地産投資下降拖累經(jīng)濟(jì)增長,初步測算,2015年前三季度房地産投資對GDP的貢獻(xiàn)率已經(jīng)降至0.04個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng)下2000年以來的新低,幾乎要落入負(fù)增長貢獻(xiàn)軌道。

　　報(bào)告還預(yù)計(jì),從2016年第二季度開始,中國房價(jià)面臨一定的下行壓力,2016年第三季度很有可能會(huì)出現(xiàn)同比快速下跌的情形。

　　預(yù)測:房企數(shù)年內(nèi)會(huì)迅速減少

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),前10個(gè)月,全國房地産開發(fā)投資78801億元,同比增長2%,增速比1月份至9月份回落了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　倪鵬飛説,前三季度房地産直接投資對GDP增長的貢獻(xiàn)降低了0.21個(gè)百分點(diǎn),由於房地産投資與水泥、建材等上游行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng),房地産投資的下降對國民經(jīng)濟(jì)的綜合負(fù)面影響會(huì)更明顯。

　　報(bào)告指出,2015年前9個(gè)月內(nèi),宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)總體上呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢,其中9月份為92.9,比2009年2月份的歷史最低值還低1.1。

　　報(bào)告列舉數(shù)字稱,前9個(gè)月,居民住房抵押貸款快速增長,同比增幅高達(dá)19.9%;開發(fā)商銀行貸款同比下降3.6%,自籌資金同比下降4%,企業(yè)資金來源總體增長僅1.3%。與此同時(shí),庫存較低的一線城市銷售及價(jià)格大幅增加,庫存較多的三、四線城市形勢依然嚴(yán)峻。

　　除對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯減輕外,房地産直接投資增速接連下降也將影響到房企格局。報(bào)告指出,隨著住房市場需求逐漸飽和、産業(yè)發(fā)展逐步成熟和企業(yè)集中度的穩(wěn)步提升,可以預(yù)見房企數(shù)量在近期內(nèi)會(huì)達(dá)到峰值,並在之後的數(shù)年時(shí)間內(nèi)迅速減少,最終達(dá)到穩(wěn)定。

　　行業(yè)問題也逐漸顯性化,倪鵬飛説,目前房企存在的問題主要包括盈利水準(zhǔn)持續(xù)下降,成本控制能力面臨考驗(yàn);發(fā)債數(shù)量巨大致使負(fù)債水準(zhǔn)居高不下,資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)不容忽視;三、四線城市庫存去化壓力大,房企週轉(zhuǎn)速率有待提升;一線城市土地價(jià)格屢創(chuàng)新高,聯(lián)合拿地模式存在合作破裂的隱憂。

　　建言:應(yīng)減免商品房交易稅費(fèi)

　　今年樓市暖冬現(xiàn)象較為明顯,中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,11月主要城市樓市成交面積環(huán)比上升3.84%,超六成城市環(huán)比上漲,同比上漲21.18%。房價(jià)方面,十大城市新房價(jià)格指數(shù)均環(huán)比上漲,上漲城市數(shù)量較上月增加5個(gè)。

　　不過,倪鵬飛對於明年的房價(jià)走勢並不樂觀。根據(jù)社科院城市與競爭力研究中心的華房指數(shù)預(yù)測:房價(jià)在經(jīng)歷較快上升後,2016年第二季度後,有出現(xiàn)一波較大幅度下跌的可能;但商品房投資有望緩慢回升,對經(jīng)濟(jì)增長帶動(dòng)有望增強(qiáng)。

　　倪鵬飛解釋説,在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長有衝突以及房地産市場持續(xù)調(diào)整的背景下,並不能保證2016年房價(jià)持續(xù)在溫和上升中向趨穩(wěn)轉(zhuǎn)變。但他補(bǔ)充説,未來房價(jià)具體走勢,一方面取決於房地産市場的自我調(diào)整程度,另一面受宏觀政策的影響。2016~2017年房地産市場調(diào)控應(yīng)鎖定三大目標(biāo):去庫存,實(shí)現(xiàn)銷售大幅增長;防風(fēng)險(xiǎn),保持房價(jià)增幅在合理水準(zhǔn),防止大起大落,防止違約風(fēng)險(xiǎn);促投資:房地産投資恢復(fù)到正常水準(zhǔn)。

　　在政策建議上,報(bào)告認(rèn)為,應(yīng)減免普通商品住房交易稅費(fèi),促進(jìn)自由遷徙和居住條件改善。具體措施包括:擴(kuò)大契稅優(yōu)惠,所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取;取消2年限制,所有普通商品住房交易免征營業(yè)稅;取消自用5年及唯一生活用房限制,所有出售普通商品住房的所得均免征個(gè)人所得稅;對於賣一買一的換房需求除給予稅費(fèi)減免外,還可給予財(cái)政補(bǔ)貼。

　　而針對最近熱炒的按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策,倪鵬飛持謹(jǐn)慎態(tài)度:“這個(gè)政策可以降低購房還款負(fù)擔(dān),實(shí)現(xiàn)居者有其屋和藏富於民雙重目標(biāo)。”但他認(rèn)為,政策一旦落地可能會(huì)加劇目前樓市分化局面,因?yàn)樽》抠J款利息抵扣個(gè)稅對於房價(jià)較高且每人平均收入較高的一、二線城市是明顯利好,反而對三、四線城市去化幫助不那麼明顯。

　　“三四線城市應(yīng)該實(shí)施類似藍(lán)印戶口的政策,讓在轄區(qū)內(nèi)購房者享受平等的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施,吸引以農(nóng)民工為主體的購房人群。”倪鵬飛説。

　　·政策建議·

　　1、應(yīng)減免普通商品住房交易稅費(fèi),促進(jìn)自由遷徙和居住條件改善。包括:擴(kuò)大契稅優(yōu)惠,所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取等。

　　2、三四線城市應(yīng)該實(shí)施類似藍(lán)印戶口的政策,讓在轄區(qū)內(nèi)購房者享受平等的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施,吸引以農(nóng)民工為主體的購房人群。