近月來，在房地産市場下滑的背景下，地方放鬆調(diào)控動作頻頻，從放鬆限購、限價，到擴大資金支援力度，再到調(diào)整落戶條件，各地從不同角度試探房地産調(diào)控放鬆的底線。與此同時，為提高樓盤成交量，加快資金週轉(zhuǎn)，各房企降價又促銷，甚至推出“降價險”，花樣百齣吸引購房者。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，這一輪房地産市場的調(diào)整期會比較長，對地方政府救市的效果不能期望過高。而對於購房者而言，開發(fā)商的價格遊戲觸動有限。由於庫存高企，對於房企來説，如果想吸引客源，讓出部分利潤是最好選擇。

　　焦急

　　地方放鬆限購“只做不説”

　　有消息稱，從7月14日起，南昌將有條件放開住房限購，除了東湖、西湖、青雲(yún)譜、青山湖4個區(qū)，其他市區(qū)區(qū)域不再限購，成為繼呼和浩特、濟南之後第三個正式取消限購的城市。

　　對此，南昌市房管局開發(fā)管理處相關(guān)人士向《經(jīng)濟參考報》記者表示，目前並未收到任何通知。

　　但有業(yè)內(nèi)人士透露，南昌現(xiàn)階段是“只做不説”，只是沒有公開發(fā)文件。“此次沒有通過官方下文，而是通過房地産協(xié)會進行電話溝通，以傳遞新政執(zhí)行。”

　　放鬆原因是年初以來，新建商住房銷量逐漸下滑，偏于低迷。

　　數(shù)據(jù)顯示，2月至6月，南昌新建商品房成交1.6萬套，成交面積180萬平方米，其中，商品住宅成交1.3萬套，143萬平方米。去年同期，兩組數(shù)據(jù)分別是2.03萬套、204萬平方米和1.57萬套、160萬平方米，新建商品房和新建商品住房成交套數(shù)同比分別下降21%、18%。更值得一提的是，4月底至今南昌市新建商品房面積庫存量超過2013年的銷售量。

　　上述人士表示，在極大的庫存壓力下，南昌將實時觀察限購放鬆效果，若效果不佳，將繼續(xù)擴大非限購範(fàn)圍。

　　“‘只做不説’已成地方政府約定俗成的動作。”上述人士指出。除現(xiàn)階段已正式公佈放鬆限購的呼和浩特和濟南外，天津、廈門、溫州等多地也“只做不説”，悄然放開限購措施。

　　具體來看，目前福州只要是全款購房(包括一次性以及分批付清)，即可不受到限購政策限制；廈門非戶籍人士已可以通過“補稅”方式取得購房資格；天津雖然取消了藍印戶口，但悄然放開了購買第三套房限制。

　　此外，部分城市選擇放鬆限價。廣州增城、從化以及一些中心區(qū)原本一些樓盤因價格過高而網(wǎng)簽受限的現(xiàn)象得到鬆綁，北京今年初同樣也已經(jīng)取消對高價樓盤的入市限制。

　　放鬆購房支援方面，鄭州全市約有100多個樓盤可享受最高70萬元的“組合貸”(其中公積金貸款部分，最高不超過45萬元；商業(yè)貸款部分，最低不低於5萬元)，首套房首付三成，二套房首付四成；蕪湖對符合條件的高校畢業(yè)生購房安家補助政策進行調(diào)整，取消之前“就業(yè)滿3年”才可獲得購房補助(1萬元或2萬元)的時間限制。

　　調(diào)整戶籍政策方面，武漢從7月1日起，畢業(yè)超過2年在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生，具備相應(yīng)資格即可落戶，而原本要求畢業(yè)2年之內(nèi)才有資格；此前，貴州也宣佈全面開放落戶限制，鼓勵更多人在中心城鎮(zhèn)、城市落戶安居。

　　中原地産市場總監(jiān)張大偉表示，2014年以來，房地産市場突如其來的走勢逆轉(zhuǎn)令整個行業(yè)始料未及。去年末17個調(diào)控升級的一二線城市中，有11個城市今年成交降幅超過25%，受政策從緊影響顯著。

　　與此同時，截至6月底，上海易居房地産研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米，環(huán)比增長2.8%，同比增長22.9%，庫存再創(chuàng)歷史新高。

　　“從全國房地産市場看，出現(xiàn)問題的城市特別是三四線城市，因為人口凈流入減少，實際需求萎縮，難以消耗之前已經(jīng)積壓嚴重的土地及在售庫存。”張大偉説。

　　他認為，從貴陽發(fā)佈納入本省其他多市人口基數(shù)，享受本地戶籍政策，到無錫買房落戶面積降為60平方米，再到海口出臺落戶新政策，根本目的都是為了解決人口問題，搶人，利用城鎮(zhèn)化，提高購房人口基數(shù)，達到刺激房地産的目的。

　　熱切

　　房企花樣百齣促成交

　　在地方政府想盡辦法“搶人”的同時，房企也在花樣百齣地想著“搶人”。

　　近日，北京的珠江四季悅城項目推出“購房保值計劃”，其中包括“買房降價險”和“無理由退房”兩項。購房者如果選擇“降價險”的方式買房，9成房款即可買房，餘下10%作為保證金由客戶保留。到約定的交房時間前四個月(2015年6月底)，如房價沒降，總房款10%的保證金再由購房者交給開發(fā)商；如果降價了，由珠江人保代客戶向開發(fā)商支付餘款，無需客戶返還保證金。

　　至於如何判定是否降價，則是以交房前四個月客戶所購買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價格相比。除此之外，四季悅城項目還推出了“無理由退房”政策，在購房後一年內(nèi)至交樓前，如果房價下跌很大，難以通過“降價險”補差價，購房者可以申請無理由退房。

　　與此同時，大連、北京、西安、廣州等多地推出“零首付“一成首付”優(yōu)惠活動。西安方面，恒大、天朗等知名房企加推特價房入市，最高優(yōu)惠20萬元。中海“凱旋門”樓盤除了打出了6900元的特價，還推出“0首付”促銷。此外，西影路“海倫國際”等樓盤也宣稱推出史無前例的巨大優(yōu)惠，“0首付，0月供”。北京方面，珠江四季悅城6月也曾推出零首付活動。

　　張大偉表示，7月全國新房市場開局並不樂觀，成交量較6月的年度低位水準(zhǔn)進一步下探，大部分城市的二手房市場也出現(xiàn)成交下滑。中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，7月前6日新建住宅成交面積日均值較6月下降14%，且各線城市均呈現(xiàn)下滑走勢，一線、二線及三四線城市降幅分別為14%、19%、11%。

　　“促銷主要是因為市場降溫導(dǎo)致，為了吸引客戶眼球，增加入市積極性，提高房價只漲不跌的信心。目前市場大部分項目去化放緩，直接降價容易導(dǎo)致前期客戶糾紛，選擇保值保證，可以一定程度上提高項目熱度。”張大偉説。

　　張大偉認為，搶客源成為地方政府與房企第一目標(biāo)，但購房者更希望看到價格的實際變動，這種數(shù)字價格遊戲，實際上對購房者的觸動有限。對於房企來説，如果想吸引客源，讓出部分利潤是最好選擇。

　　淡定

　　房地産調(diào)整期拉長

　　儘管地方政府紛紛放鬆限購，但業(yè)內(nèi)人士認為，這一輪房地産市場的調(diào)整期會比較長，對救市效果不能期望過高。

　　上海易居研究員認為，6月份去庫存化週期超過18個月，表明去化壓力空前大，這將壓制房價，預(yù)計未來幾個月多數(shù)城市房價將下跌。從今年上半年行情看，去庫存化的速度不斷放緩，房企的資金週轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難。伴隨庫存增加這個態(tài)勢，地方政府救市的衝動也愈發(fā)強烈。但目前來看，救市的效果難以在短期內(nèi)釋放出來，庫存積壓帶來的負面效應(yīng)還會持續(xù)一段時間。

　　長富匯銀總裁張保國也認為，今年房地産市場分化會加劇，可能是一個更大的U形，時間要長一點，尤其是底部偏長。

　　有分析指出，本輪市場出現(xiàn)降溫的原因與往年不一樣，不同於2008年市場受週邊金融危機影響波及步入全面下行通道，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多由於前期房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，雖然2008年末對樓市的諸多刺激性措施引發(fā)2009年市場大幅反彈，本輪日益強烈的調(diào)控微調(diào)效果將不同於此前的市場反應(yīng)。

　　海通證券房地産行業(yè)首席分析師涂力磊表示，本輪調(diào)整預(yù)計是中型幅度調(diào)整，時間從2014年3月開始，經(jīng)歷9至15個月，最晚可能在明年二季度能夠恢復(fù)，原因在於當(dāng)前政策“只托不舉”，沒有出現(xiàn)大幅拐點。